棚改热潮将落幕 三四线城市房价要跌了？

从昨天(6月25日)下午开始，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。到了当天晚间，国开行发表声明，翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做，我们就怎么做，2018年棚改任务580万套没有结束，国开行的使命也不会结束。

受到“棚改货币化安置“或将结束传闻影响，开发商们惊出一身冷汗，似乎三四线城市房地产投资也要由此降温了。地产股今早盘大跌，招商蛇口、保利地产、金地集团、万科A等跌幅居前。

应该说，近年来三四线城市房价的上涨与棚改货币化安置有关。也就是说，国务院发改委授权国开行，将近万亿的基础货币通过PSL（补充抵押贷款）的形式，流向了棚改货币化安置领域。

而当地棚改居民拿到了大量的动迁补偿款，就到周边去购房置业，同时也引来了一大批开发商和炒房者，从而使当地房价持续上升，于是当地政府去库存目的是达到了，但是三四线城市房价却被人为的推上去了。

要说今年三四线城市房价上涨是棚改货币化安置惹的祸，也一点不为过，一方面，PSL投放速度过快。2017年全年PSL贷款规模才仅仅为6350亿元，而今年1-5月已经达到了4371亿元，增速远远超过去年，而且如果按照这个速度计算，PSL贷款规模将再次刷新2016年的高点，突破万亿关口。

另一方面，近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%。而部分地区货币化安置的比例更高。数据显示，2017年江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。在这种情况下，三四线城市房价上涨恐怕在所难免。

对此，我们认为棚改贷款“一刀切”传闻并不符合实际。一直以来，出口和棚改作为近年中国经济企稳的重要支撑。时至今日，随着外贸出口摩擦加剧，出口面临深度滑坡危险，棚改成为2018年全国经济为数不多的几个支撑点，而一旦棚改项目宣告结束，恐怕国内经济有下行的风险。

由鉴于此，去年6月国务院宣布，又要开始实施2018年到2020年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。现在看来，出于经济增长和去库存的需要，棚改项目是不可能像外界那样被叫停的，只会在棚改问题上做出适当调整。以避免棚改项目推高三四线城市房价。

首先，棚改专项债落地，今后棚改的资金不再主要靠国开行通过PSL来投放，而是通过发债向社会募资来解决。6月20日，天津市省财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债，期限五年。这意味着，首单棚改专项债由天津打响。

这么做的好处非常明显，在全球流动性进一步收紧的背景下，央行如果继续放大PSL贷款规模，那么央行资产负债表规模会进一步上升，从面加剧汇率波动和资金外流的压力，这对于整体资产价格构成下行压力。而通过发债的方式，盘活社会存量资金，也可以避免基础货币投放过多，推高房价的担忧。

再者，货币化安置的比例将大幅下降。山东已取消棚改货币化安置奖励，湖南采取差异化棚改安置方式，针对房价上涨压力过大的中小城市取消货币化安置。

而江西则针对供需矛盾突出的市县要求加大实物安置的力度。棚改货币化安置会把房价越推越高，造成后面地方政府要向国开行拿更多的钱进行安置，这么做会形成恶性循环，其实对棚改进行实物安置办法，更有利于去库存。

最后，本来棚改拆迁居民买房，在不断推高当地房价的同时，还可带来一部分商品房销售面积和投资增长，这主要是，棚改居民购置房产拉动当地房价上涨，这将会带动大量刚需和炒房者入市。

而2018年初以来，棚改居民买房，把当地房价推得更高了，但是当地刚需购买力早已透支殆尽。现在棚改货币化对商品房销售面积的拉动已呈强弩之末。而居民的杠杆却在迅速累计增加。所以，下半年房地产调控将在三四线城市密集进行，三四线城市房地产快速降温。

尽管，棚改贷款不会彻底停止，但是今年棚改热潮将会落幕，这主要棚改融资方式发生了改变，将转为发债为主。同时，棚改货币化安置，将会被实物安置替代。当然，也有棚改项目带动三四线城市房价涨幅过猛，后续三四线城市的房地产调控将会密集出来。现在看来，下半年棚改还会继续，但是靠基础货币投放的方式，会得到收敛。