经过前两日的大跌，抱团股几乎分崩离析，整个大盘情绪惶恐。今日，沉寂多月的地产股终于铁树开花！A股地产股和港股内房股集体暴拉！万科A封板，成交额达80亿元，荣安地产、嘉凯城、南国置业、华夏幸福等纷纷涨停！

网友直呼：一夜间茅房变房茅！

地产股大爆发掀涨停潮

今日早盘，地产股大爆发掀涨停潮，房地产板块涨近5%，荣安地产、嘉凯城、华夏幸福、万科A等10逾股涨停；此外，港股内房股集体走强，截至目前，万科企业涨超12%，融创中国涨超10%，中国恒大、绿城中国涨超8%，佳兆业集团、华润置地涨超7%，碧桂园涨超6%。

自去年下半年以来，整个地产板块逆势走低，自高点持续下跌，也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值信仰的考验。

今日地产股的爆发也让不少球友直呼：再次感受到过年的氛围了！

有球友甚至表示：虽然自己的抱团股全被打炸了，但是也要恭喜坚守地产股的兄弟们守得云开见月明。

青岛、天津、郑州等地每年供地不超过3次

机构称利好龙头房企

消息面上，近日，多城实施宅地供应新规，每年供地不超过3次。

2月23日，天津和郑州已发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。

2月24日，据报道，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》指出，严格实行住宅用地两集中同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

开源证券表示，两集中带来土地供应端变革，土拍零售改批发，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。一方面，集中出让下，中小房企资金量有限，能够参与的项目数量减少，土拍竞争热度下降，高价地减少；另一方面，集中出让虽然没有改变供应量，但供应节奏变化，短期资金分流下土拍热度也会下降。地方政府土拍零售改批发，平抑土拍热度，政府让利，受益的将是居民端和企业端。

土地供应端变革，房企运营能力和规模成为关键能力。虽然一二线本身就无法高周转，但过往连续供地模式下，房企依旧可以通过滚动开发平滑现金流。未来集中供地下，房企需要更精准地预判城市轮动；劣势在于，在投拓时的房企资金峰值需求大幅提升，同时操盘、设计、营销等动作出现明显潮汐现象，对房企运营能力和投拓能力要求进一步提升。

该机构认为，本次两集中新规利好深耕一二线城市的龙头房企，一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面土拍零售改批发，一二线城市土地溢价率将下降，改善房企毛利率。房企运营能力和规模成为关键能力。

广发证券也表示，土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业。

知名私募机构指出：

2021年正是投资地产股的好时机

在过去，地产公司的盈利是靠杠杆驱动的，谁的杠杆加的高谁赚的就更多。三条红线从需求端限制房地产公司融资，贷款新规从供给端限制银行业对房地产行业贷款。没有了加杠杆能力的地产公司，还有投资价值吗？

知名私募机构少数派投资在今年1月9日的时候雪球发文表示：我们研究认为，对于地产股而言，2021年正是投资的好时机。

首先，市场给予杠杆以大幅折价，而非溢价。

NAV估值是基于房地产公司各个具体项目的土地成本、当前房价或项目周边可比楼盘房价，并在一定的开发速度和折现率假设下，将现有土地储备和在建项目都开发完成并全部交付、结算收入后，可以得到的税后净利润贴现到现在的价值。

如果龙头地产公司具有持续经营能力，那么估值理应高于NAV估值，因为NAV估值未考虑地产公司未来新获取项目创造的净利润的贴现值。但我们看到，由于预期房价下跌/楼盘去化能力下降（卖得慢甚至卖不出去），自2017年开始，A股地产公司估值相比NAV从溢价到大幅折价。

在行业下跌预期下，杠杆对估值是负向而非正向贡献。而且我们看到，过去两年房地产行业无论是销售面积还是房价，都保持了很好的韧性。

由于当前估值反映的是行业下跌预期，而非成长预期，且行业实际表现出来的韧性明显超出预期，所以如果行业能够平稳降杠杆，将会提振估值而不是由于行业成长性的下降而进一步杀估值。

其次，三条红线对行业的影响有较大分化。

通过三条红线来限制房企负债规模的增长，其影响是结构性的。

虽然三季度房企拿地全面放缓，红、橙、黄、绿各档房企拿地强度中位分别为 31.0%、15.0%、38.8%、25.6%，均低于 40%的监管线，但相比 2020年上半年回落有明显分化：26.6pct、46.0pct、18.6pct、18.2pct。

可以看到，历史资产负债结构较为安全的黄档和绿档房企拿地强度降幅（18.6/18.2pct）显著小于红档和黄档企业（26.6/46.0pct）。

我们再具体看各档的龙头房企：

红档房企的华夏幸福和金科股份拿地强度分别回落42pct、31.3pct至15.6%、31.3%。而黄档企业的万科拿地强度则提升至37.3%，招商蛇口有所回落但仍达到40.2%。绿档企业的保利则在上半年在拿地金额位居榜首的基础上，拿地强度仅略降1pct至35.8%。

由此，我们可以看到：

从经营稳健性角度衡量的“乖孩子”比如保利、万科的拿地并未受到三条红线的负面冲击，而负债率较高的“坏孩子”们则受到了非常显著的影响。

而随着行业负债增速负债规模的收缩，供给层面的竞争缓和将降低土地市场的竞争程度，更利于新获取土地的盈利水平。而从近两个月的数据上来看，土地市场也确实出现了明显的降温：

10月单月土地购置面积为2764万平方米，同比下降5.6%，环比下降9.8%；11月单月土地购置面积为2816万平米，同比下降15.6%，环比增长1.9%。

从最新的11 月数据来看， 13 家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为 42%，环比提升 5pct，且超过 8月（三道红线政策出台前）拿地力度水平（36%），政策发布后拿地力度较高或有所提升的招商蛇口、华润、中海、保利等均为“乖孩子”，而荣盛、首开、阳光城等评分相对较低的公司在政策提出后拿地力度出现较为明显的回落。

最后，主动偏股基金对龙头地产股配置降至低配。

随着2017年高价拿地的大量低盈利甚至亏损的项目开始结算，2020H1已经开始体现为地产行业上市公司毛利率的下滑，而且将从2020年报开始集中体现，地产公司的业绩表现将受到较大压制，这是制约地产股估值的另一重要因素。而通过前期计提减值准备和业绩平滑，龙头地产股的实际表现比大家预期更差的可能性不大。

在利润率下滑期，追求相对收益的主动偏股基金很难提高对于地产股的配置比例。

但我们看到，主动偏股基金对龙头地产股的配置在Q3已经下降至接近标配，在Q4的回调过程中配置比例很可能已经降至低配。随着年报的发布，配置比例很可能会筑底回升。而且我们注意到，历史上对于龙头地产股的低配都是比较不错的投资时机。

综合考虑估值水平、政策对行业的实际影响以及交易对手行为，我们认为2021年会是地产股配置的较优时机。

少数派投资创始人、基金经理周良经历了中国证券市场所有的周期循环，见证了基金行业多年的兴衰发展，如果对其私募感兴趣，可直接雪球搜索「少数派投资」进行产品预约。

沉寂多月的地产股会接力上一轮抱团股吗？

2006年以来，以公募基金为代表的机构投资者逐渐崛起为A股的非常重要的一股力量。机构投资者通常拥有相似的决策框架、考核机制、信息渠道、行为模式，导致A股在2007年以后出现过4次非常著名的'抱团'。而每一次'抱团'的切换，成为决胜相对收益的关键契机。

按照上面的定义，持续加仓并持有一个板块接近至超过30%，视为'抱团'。

据雪球用户@贫民窟的大富翁发文，类似的情况发生过四次，分别是：

2007Q1-2010Q1 抱团金融，持续13个季度

2009Q3-2012Q3 第一次消费抱团，持续13个季度

2013Q1-2016Q1 抱团信息科技，持续13个季度

2016Q1-当前第二次消费抱团，已经持续了13个季度

但如果从2017Q1算正式开始抱团，目前只持续了10个季度。而从2019年开始到现在，以消费、科技和医药为代表的的'赛道股'也出现了一次抱团行情，这就是第五次了。

那么这次沉寂多月的地产股会接力抱团股吗？

据市界报道，近日市面上流出了一份1月底兴全基金董承非的内部讲话纪要显示，董承非最新表示不买白酒、新能源和光伏，已加仓地产。

据基金季报显示，2014年四季度，保利地产首次出现在兴全趋势前十大重仓股中，2020年三季度，万科也挤入前十大重仓股之列。截至2020年年底，兴全趋势共持有9107万股保利地产和4935万股万科。

董承非表示，会对地产不断加仓，其中万科和保利地产是比现金更好的资产，不过不会押得太重。在董承非看来，银行和地产是一条路上的资产。但是保利地产和万科作为最好的地产公司，相对银行龙头来说估值水平较低，且这两家公司比银行分红要高，因此地产更有配置的必要。

对于此前的机构抱团，他的看法是：“嗤之以鼻，同13年、15年一样，只是换了个资产抱团而已。”

从持仓来看，其也并未对这三个板块进行布局。因此近期这几个板块暴跌，实际上对其管理的产品并未产生直接影响。

那么你觉得本次地产股会接力上一轮抱团股大行情吗？

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