恒大三级跳：规模王、利润王，再到市值王
文\潘永堂
半年利润超500亿，这是恒大新纪录，也是行业新纪录；
当半年利润破500亿，那么全年破千亿也不是天方夜谭；
当一家房企利润也要破千亿时，估计整个行业都会为之震撼！
虽然没有成功的企业，只有时代的企业，但我们也分明看到恒大战略之变，恒大与时俱进的人之力量。
在老潘看来，恒大的发展史，其实可以简单浓缩为“三大超越战”。
首先是“规模超越战”，即在2016年恒大拿到业绩全国第一；
第二是“利润超越战”，恒大以半年超500亿成为新晋行业利润王，让蝉联14年的利润之王中海让位了；
第三是恒大下一步“市值超越战”，当了规模老大，当了利润老大，下一步恒大努力方向是成为市值老大。目前恒大市值已经高达3800亿。
证券分析师表示：“目前港股前十大上市房企平均市盈率为8倍，而恒大作为行业“利润王”，市盈率却仅为5.35倍，可谓是估值最便宜的地产蓝筹，远低于万科、碧桂园的13.62倍与7.38倍市盈率。所以未来如果恒大市盈率达13 倍的话，恒大市值将是1万亿的新高度。”
对此，有业内人士也表示，“恒大未来将倾向于做“市值管理”，从资本市场要更多的利润。”
恒大创行业史上多项最高纪录
1个恒大总利润=碧桂园+万科+保利+绿地
今天，恒大在香港发布半年业绩报，N项核心指标刷新行业新高度，闪亮惊人！
营业额3003.5亿，同比增59.8%；
毛利1088.6亿，同比大增61.8%；
核心利润550.1亿，同比大增101.5%；
净利润530.3亿，同比大增129.3%，稳居行业“利润王”。
半年利润530亿，是什么观感？
事实上，恒大2018半年的利润，已大大超过2017年全年利润总和！（请看下图）
半年盈利530亿，这又是什么概念？大约平均每天3个亿的盈利。
没有对比就没有发现，从全国已公布半年报的4家龙头房企看，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿。从数字上来说，恒大半年净利润超过这4家巨头之和。
恒大530亿利润，是"前无古人"的最高记录
众所周知，房企利润来源于结转收入，而非销售收入！
在关键的结转收入上，2015-2017年，行业整体去库存，房价迅猛上涨，导致中国房企的新时期的利润率在楼市下降通道反转。
过去的几年，对于诸多中小房企而言，是铜铁时代。但对大型房企而言，却是钻石时代。这其中，恒大也是有效的把握行业的窗口期。
当然，上市房企营业收入确认规则的调整也是目前大多数房企利润快速增长的重要原因，如碧桂园、万科等，利润都快速增长。恒大也不例外，尽享这一政策红利。
但是，恒大的利润为什么能够那么高？老潘这里简单总结为4点。
秘籍1：纵深布局大于单一区域布局
广泛布局分散区域调控风险，尽享城市轮动红利
行业已经是弱周期，但城市是强周期。
在当下调控楼市行情下，房企布局过于聚焦单个区域，或一两个区域，一旦遭遇政策调控风险，那么对企业的发展和业绩，将是震荡性的打击。2018年，许多中小型房企业绩微增甚至下降，核心就是区域布局过于单一和局部造成的。
这一点，恒大和众多房企不同，比如万科、龙湖、旭辉等多年来一直侧重和青睐一、二线城市，而恒大则是一二三四五线全地域、全周期布局。
首先，从城市能级来看，恒大当然持续看好一二线城市潜力的同时，但与此同时，恒大也在阶段性增加三四线土储比重。截至2018年6月30日，恒大总土地储备项目822个，分布于中国228个城市，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市（除台北、拉萨外）及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市（三四线城市）。
其次，再看看土储，恒大目前土储总建筑面积3.05亿平米，其中一二线城市土地储备原值占比约68%；三线城市土储原值人民币1,666亿元，占比约32%，显然全局性很显著，恒大也正是通过这种广泛布局、绕开调控高压区、分散区域调控风险获得了持续高成长。
比如目前，恒大土储规模较大的二线城市普遍调控力度比较温和，如重庆、贵阳、西安和济南等，相比一线城市则温和许多。
从区域分布来看，恒大区域布局比较均衡，除长三角、珠三角和京津冀三大城市群外，恒大在广大中西部地区和东北等区域也广泛布局，如贵阳、重庆、沈阳等新增土储居前五。
所以，恒大在部分热点一二线城市“冰冻”的背景下，抓住部分二线城市主流需求、借势三四线城市去库存政策红利，抓住城市轮动的节奏，保障了二线和三四线城市业绩的快速产出。
秘籍2：极低土储成本，高额利润之源
严格“规模+效益型”的拿地纪律在先
恒大利润之高，核心是因为它拿地时对于成本的控制要求非常严格，远超过业内任何一家同行！
据年报披露，截至2017年12月31日，恒大手里的土地储备高达3.12亿平方米，平均成本才1711元/平方米，而它房子的平均售价已经超过1万元。
而在2018年上半年，恒大坚持「规模+效益型」发展模式，坚持降低杠杆率，新购土地储备更为审慎务实。
其在上半年共计购得土地储备68幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地。新项目均衡分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积3,086万平方米，平均楼面地价人民币1,446元╱平方米，这么低的成本，的确难能可贵。反过来，上半年销售均价为10468元/每方米，后续恒大的利润依然极具乐观空间。
除此之外，恒大通过大力参与旧改积极布局一线城市。在广深等一线城市，还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米。这种低成本的拿地方式，又是高利润的一大支撑。
恒大目前的土地储备，综合计算，可以提供约5万亿的可售货值。
若维持6000亿年销售额，足以支持未来8年的销售；
若年销售额增长至8000亿，也可支持未来6年的销售。
以上半年17.7%的净利率估算，5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。
由此可见，庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续高增长提供强有力保证。
秘籍3：你看不见的“系统力”
集团关键决策30分钟内就可直达项目一线
与其说执行力强，还不说是管理能力强
与其说管理能力强，还不说系统能力强
恒大能够在短短两年内接连突破3000亿、5000亿的销售大关，和其卓越的运营机制的系统能力密切相关。
恒大，为何快而不乱？
这是因为恒大在集团管控模式上，通过紧密型集团化管理模式和标准化运营模式持续运作，坚持高标准的人才机制，这些都有效解决了集团规模快速扩张面临的集分权问题，很好地快速调整了管理的边界，保障规模快速扩张的同时，人力资源、运营重点不会被稀释掉，这些都是恒大高效运转的坚实基础。
在运营体系的建设上，恒大由集团直接把控决策权限，地区公司主要负责执行实施。创立了独特的“目标计划管理”体系，计划与目标分解到每季度、每月甚至每周，并配有量化指标考核，每个月统计一次，根据进度来决定员工的奖励机制和资金。
在成本控制和产品质量上，依托统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，恒大大幅降低了营销、管理、财务三大费用，实现强有力的成本控制，进一步释放利润空间。
以营销费用的控制为例，恒大通过自家研发的手机应用程序“恒房通”推广物业销售，销售费率由2016年底的7.6%下降至2017年年中的4.2%；而2018年上半年销售管理费用率同比下降近2个百分点，降低3.1%左右。
费用的有效控制也有力保障了利润的实现。
秘籍4：强力去杠杆
通过“减负增血”，让恒大体格日趋健壮
首先是减负债。过去，恒大最为世人诟病的就是高负债、高杠杆。
最典型的恒大玩出一手好的“永续债功成身退”的故事——辩证看永续债，恒大近几年近1000亿的永续债趴在财务报表上，虽然足够刺眼，但它也有效支撑了恒大的的规模快速增长，而在当下行业“长效机制”的新环境下，恒大结束了永续债的历史使命，可谓功成身退。
也就是在2017年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债，而且又迅速在当年5月份和6月份便迅速还清了总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，为恒大节省大量利息支出，保证了毛利率及净利率稳步上升，而这也释放了近100亿元股东利润。
其次是强势扩容股权，让恒大底气更足。
2017年11月6日，中国恒大与6家战投签订增资协议，引入第三轮投资600亿，同时2018年恒大继续上演好戏，再次成功引入700亿，达到总计1300亿的巨量战略投资来夯实股权规模。
所以，整体来看，赎回1000亿永续债、引入1300亿战投的双管齐下，恒大这种坚决和罕见行动力，最终优化了负债水平和利润高度。
除此之外，恒大强调整体更多维的均好性。在2018年半年报显示，很大有息借款大幅下降615亿，“一增一降”推动净负债率下降至127.3%，较去年同期大幅下降56.4%，总负债水平较2017年年底下降615亿元。瑞信与摩根士丹利均认为，恒大去杠杆表现令人满意。
去杠杆之外，在现金为王的2018年，恒大充沛的现金流也让同行艳羡——恒大一直坚持“现金为王”策略，截至6月底，现金余额达2579亿，未使用银行授信2010亿，充沛的现金流让恒大更有安全感。
去单一化的纵深城市布局、严格的超低土储成本、顶级的系统运营力、减负增肌的体格拉升，加上恒大的一流执行力，最终构成了恒大的“利润王者”晋级之路。
从规模之王，到利润之王，下一步再到市值之王，恒大一路在蜕变！