丁祖昱：2019年房地产10大预测
预测楼市很难
因为房地产是个“政策市”
但
总结2018年
预测2019年
是《丁祖昱评楼市》每年的“招牌菜”！今天，上海奔驰梅赛德斯中心，接近5000名听众的发布会，场面震撼。
总结和洞悉2018年
房地产不好做了，那么，2018年整体楼市总结和复盘如何了？答案是逆势上涨！
整体来看，2017年房地产市场13.7万亿，但2018年虽然调控加剧，但丁祖昱预计2018年总量达到15万亿左右，相对去年增加10%左右。而从成交面积来讲，2018年整体将超过17亿平方。
更值得关注的是，行业集中度进入一个百强时刻，即2018年出现一个有趣的数据，即
百强房企刚好去年卖了整整10万亿
一个15万亿的巨无霸行业，百强就占据了三分之二！
更深入的看
2018年30强房企占据几乎半壁江山（46%）；
2018年一半的土地，被10家房企拿走了！
1， 房地产长期看人口，但未来人口不乐观。
但一个事实是，目前不想生的比想生二个的多很多。
2013年生一孩的人口下降了300多万人，这不是一个小的数量。
现在初孕的妈妈年龄也在提升，目前高达29.2岁。
同时，结婚的人数更少了，2013年有1300万结婚，到2017年只有1000万多结婚。这其中，把因为卖楼重复结婚的去掉，其实2017年不到1000万人结婚，结婚显著的少了，生小孩的就相应少了。
其次，二胎政策后，连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高，到达51%，但2017年二孩冲高已经见顶。生二胎的人对房地产有什么影响了？其一，他们都是有购买力的人，其二，他们都有能力还会换好房子。
但值得强调的是，2017年生二胎的数量已经到顶了！未来预计会有更放松的人口政策。
从长期来看，未来人口增长不乐观，已经基本到顶了。从总量来看，未来甚至1500万每年人口增加都是乐观的预估。
2， 需求：满打满算17亿平方米。
首先，未来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。
其次，目前800万大学毕业生，这才是未来房地产的刚需。无论如何，毕业后他们都得租房或买房。
其三、改善需求大约有10亿平米。
因此，整体结合起来大约有17亿平方米左右的需求。即刚需加改善的总需求，具体而依然，差不多刚需6.6亿，改善10亿。
3， 洞悉消费者，请关注95后
其一、房子是不用来炒的的政策3年后，投资需求的下降了8个点。
其二、限购对环一二线的影响非常巨大。周边城市输送的购买力大幅度下降了。
其三、2018年卖房子投资是买大还是买小，答案是买大的。相对大成为首选。
4， 洞悉租赁市场：一个同时被高度和低估的行业。
这个租赁行业的蛋糕和增速都被夸大了。
今天一线和二线城市空置率还在15%以上。
另一方面，中低端的租赁房子的市场需求被低估了， 比如在上海4000元\平米以下的房源严重不足。蓝领公寓很少，便宜的租赁物业很少。现在推出的租赁房，大多都是中高端定位，但这往往是市场最不缺乏的。
5，商业地产：无论如何，都是冰火两重天。
首先，各个城市商业表现差异很大。很多城市购物中心都是过剩，人均面积也都是过剩。而从租金上涨来看，全国租金上涨的只有深圳、长沙、武汉等不多的城市。
其次，商业地产正在高度分化，很多区位、地段没法做商业，做了之后自然经营不善。
其三，商业地产资源在向头部企业集中。
其四、购物中心未来的模样是什么样的？新零售是一个关键的，VR购物，自动销售、24小时全天候的，智慧停车，无人机配送等。
6，写字楼市场：高度不看好
其一，年年都要去库存，太多了，这今年办公的库存是不减少反而增加。
其二、租金差异很大，不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上。
其三，大家都在共享办公，现在也在反过来促进传统写字楼的迭代升级，目前共享办公运营商占据了8.6%，很多城市办公楼也因为共享办公做了一些去化。
7，房企：高位运营，增长将放缓
首先，高增长模式已经不可持续。以前高增长的背景和前提不再具备了
一则市场容量不再放大，2018年17亿平方米的市场，2019年预测很难继续上涨；
二则融资高杠杆的时代已经过去了，未来谁都不敢加杠杆，
三高周转的能力虽然已经具备了，但没有市场容量和高杠杆的前提，高周转其实也很难了。
其次，房企需要继续做大做强主业。
大多房企开发业务占比都占据到95%以上，甚至很多房企的利润的主营业务的利润占比甚至超过100%！
为何是超过100%，因为非主业的亏损被房地产补贴了。’
2019年房地产十大预测
1，预测1：房地产，依然是中国经济的“压舱石和稳定剂”。
虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。
2，预测2：货币放水难解楼市之渴。
即使适度放水，也不会马上作用于房地产！
房地产短期不会被重启复苏。
房地产未来，应该会走完他自身的调整期。
所以所有房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，是好的安排！
3，预测3：中央放权到地方，四限放松有希望。
限价很多城市已经不用限价了，
限购适度的放松，对部分城市是有必要的。
限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持，
限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。
4，预测4：2019年房地产总销售额预计13万亿，整个规模相对2018年下降10%。
2019年房地产销售规模预计会下降，整体销售总金额预计在13万亿多一点，而销售面积从17亿平方米回落。
这其中，对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。
2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。
而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号。
可以预见的是，2019年三四线压力比2018年更大。
5，预测5：房地产:继续看好海南楼市
希望海南房地产政策能够微调，与其说预测看好，还不说是希望海南2019年会好一些。
6，预测6：购买力下降，刚需房要注意了。
对一线城市，远郊的刚需房，现在去化出现大的滑落，这和刚需的购买力完全相关。
房价过去上升，影响最大的还是刚需，而不是改善市场。
因为改善需求大多自己就有一套房，也随着房价上涨同步上涨了。而刚需的工资收入增长赶不上2016、2017、2018年的房价上涨，赶不上了，所以刚需的购买力下降。
未来刚需的面积会下降，总价会降低。这样才能适应刚需客户。
前年820万二孩，去年720万二孩，未来平均孩子写作业一天4、5个小时，会要求一个书房。父母已经很难有独立的书房了，因为尽量都留给孩子了。
7，预测6：地价还会降，房企2019年可抄底。
永远不需要在最底部去抄底，但可以选择在“底部区域”抄底就好。
2019年前几个季度是拿地抄底的最好时机。
资产价值最低的一年，也可能2019年也是一个好机会。
8.预测8: 租赁行业面临大洗牌，背靠大树的能够活下。
这棵大树是房企，如果租赁行业没有依靠开发商这棵大树，是很难活下去。
租赁行业2018年的行情开始发生很大的变化，但依旧有很多机会，比如蓝领租赁，4000元|平米以下的市场。
9，预测9：看好物业管理，不看好养老地产。
短期不看好养老地产，但看好物业管理。
很多开发商很奇怪，我旗下竟然有个物业这个香馍馍，这几年被资本市场高度看好。
现在就连BAT都来敲门物业板块。
规模小的物业，也可以傍大腿。如果房企物业规模很大，2019年需要重新审视，做大物业。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。
养老地产盈利模式还未形成。健康老人都去带孩子了，或者不带孩子都会去忙自己的事了，不需要为他们做养老公寓。而真正失能的老人，其实社区单独对失能老人做一个养老专区都会遭遇很多阻力。
10，预测10：我看好这些地产股！
碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉！
END
专注地产50强之变
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