最近上海楼市又出新政了，和以往不同的是，这次新政的目标不光是调控，还有抢人的味道。如果你看过上海市政府出台的一份关于十四五加快推进新城规划建设工作的文件，会发现信息量很大。文件里的关键词是：在松江，嘉定，青浦，奉贤，南汇五个新城探索出台和中心城区差异化的购房政策和租赁政策。从政策导向可以看出，未来上海的五大新城，不光是土地和新房供应量会加大。就连落户条件和购房资格的要求，都可能发生根本性的变化。大概率会和主城区完全不一样，有点像上海牌照里，沪A和沪C的区别。比如说新城那边居住证转户籍的年限调整，就已经从7年缩短到5年了。不仅如此，对持有上海居住证并且在新城工作居住的，会给予落户专项加分。每满一年可以积两分，满五年以后开始计入总分，最高分值达到二十分之多。对新城重点单位引进的海外高水平大学人才，只需要学士以上学位，全职工作缴纳保险6个月就能落户。可以说新的政策调整，使得这些在新城居住生活的人们，获得了落户的极大便利。我们知道以往上海这种一线城市，过去的落户门槛一直都很高。很多人也因为这个落户门槛问题，最终转向了长三角附近的二三线城市，或者省会城市。现在上海五大新城政策降低落户门槛，很有和长三角这些二线城市抢人的味道。如果观察这次政策调整，可以说上海已经正式加入了抢人大战。用郊区的五大新城，来争取流入长三角宁杭苏这些城市的新增人口。上海郊区这些新城，和很多二线城市房价接近。能不能抢到人，可以说很大程度上是由当地产业决定的。大家来到一个城市，都是为了追求更加美好的生活嘛，哪里有更高的收入，更好的产业人们就会流向哪里。如果五大新城有收入更高，更有发展潜力的产业，去上海郊区，还是到长三角的二三线城市，就变成一个问题。嘉定主要发展智能汽车，青浦是华为研发中心，松江是G60科创走廊，奉贤是东方美谷，南汇是集成电路和人工智能。
嘉定新城：汽车、智能传感器及物联网、高性能医疗设备及精准医疗；
青浦新城：数字经济、现代物流、会展商贸；
松江新城：智能制造、电子信息、旅游影视、生物医药、工业互联网；
奉贤新城：美丽健康产业、中医药、智能网联汽车；
南汇新城（临港）：集成电路、人工智能、生物医药、航空航天。
我们知道人是跟着产业走的，哪里有高薪就业，哪里就会吸引一大批人。上海在很早以前就规划了“一城九镇”，但由于主要的产业、配套都集中在中心城区，慢慢就变成了“一个市中心+九个睡城。这次的规划完全不同的是，上海重新定义了郊区新城的概念。打造的是“长三角城市网络中的综合性节点城市”。也就是说这五个新城不再是市中心配套的居住地或者说睡城，大家白天市中心上班，晚上回来睡觉。而是有配套产业，有独立功能的百万级人口综合城市，跳出了上海郊区的框架，要和长三角城市群其他40多个城市一起竞争。也就是说未来五个新城要吸引的，并不是上海市区的人才，而是整个长三角。说白了，就是上海正式加入长三角的抢人大战，和南京、杭州、苏州、合肥这些城市一起抢人了。南京为了抢人，定向降低了定向降低了浦口、六合、溧水、高淳四个区的落户门槛。不仅如此，还和苏州还有江苏其他城市，开始了居住和社保缴纳年限累计互认。未来随着五大新城的产业的不断发展，这些地方最终都有望形成类似东莞华为松山湖小镇一样场景。这些新城未来各自的优势产业高度集中，人们都在家附近工作，也用不着赶造地铁去上班。这几个新城里面，我们其实是非常看好青浦新城的。我们的预测是：未来三五年后，青浦的核心板块房价，会超过苏州园区顶级地段。五年后甚至可能和上海中环附近很多楼盘持平，这里面转变的关键节点是，2023年华为研发中心启用。既然要聚集人口，那就要有相应的配套。现在可能人们觉得，这些新城医疗教育还不够发达。未来随着人口不断聚集，各种三甲医院，优质教育都会在新城那边建设起来。五大新城到2025年，至少会设立一家三级甲等综合医院、1家区域性医疗中心和1家中医医疗机构并根据健康需求，规划设置儿童、妇产、精神、肿瘤、传染病、康复等专科医院。
从教育的角度讲，按照上海市教委文件，五大新城将创建特色鲜明，办学质量优秀的市实验性示范高中。
可以说五大新城一切东西都是新的，和以前的老上海聚集区域感觉是不同的。去过上海传统城区，又去过前滩，去过大虹桥，去过新江湾的同学应该能理解这个差异。之前看过上海五大新城之一松江新城的上海市级“松江南枢纽站”最后规划，非常令人震撼。有人说五大新城的布局，基本对标了日本东京都对流型城市圈的规划思路。你可以把市中心理解为一个大齿轮，五大新城是五个驱动大齿轮的小齿轮。为什么金山宝山不在五大新城里面，因为这两个地方的位置决定了，他们没办法向外辐射。可能很多人觉得，南汇新城的位置不大好，基本都快到海边了，哪儿也辐射不到。不过吧，因为临港新城的战略地位是面向世界，南汇新城和临港新城挨在一起，未来会有更大的想象空间。现在上海市中心，已经没有太多可开发的土地资源了。接下来的10-20年，主要经济增长点都会在浦东的金色中环和五个新城。这些地方土地资源丰富，产业基础好，又有政策支持，想不发展都很难。以后的趋势就是两条腿走路，中心城区控制会越来越紧，五个新城越来越松，产业外迁明显，五个新城自成一体。这里肯定有人要问了，你之前写过两篇文章，专门讲投资房产问题的。当时说的是一般新城房产升值空间更高，这次五大新城会不会有比较好的投资价值啊。投资价值肯定是有的，但是短期炒房就别想了。2021年1月的沪十条楼市新政就已经提到，上海将增加住房用地的供应。增加供应力度的重点区域，就是在轨道交通站点周边和这五大新城的区域。这次的文件《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》也提到
要“结合人口增长等情况，新增规划和供应居住用地”、“加大中小套型住房供应”、“在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房”等。
最最重要的是，五大新城的土地出让金，会有不少于30%的比例返还新城。
在这种情况下，新城的土地供应怎么停得下来？肯定是不断买地盖新房啊。
所以五大新城房子的价值肯定是有，毕竟要通过产业吸引大量的人口。但不会大涨，否则就丢了当初的目的。
因为结合五大新城的新政看，思路就是压住新城房价，用户口吸引人口购房，锁定五年以上。这也杜绝了很多人短期炒房的念头，至少是没有经济实力的人不敢炒了。未来上海的土地供应指标也会不断向新城倾斜，用人才型新上海人的流入，替换老上海老年人的自然淘汰。从而达到对城市替换新鲜血液，提高人口素质的目的。也通过加大土地供应，顺带给市场降温。新政的整个套路就是吸引人才，留住人才，从而能够搞活上海的实体经济。因为新城土地供应量加大，加上低价限制，所以二手房和新房价格短期会被压制。从长期看五大新城发展，主要是能不能实质性建成新兴产业基地和人才居住地。如果目标达成的话，五大新城，尤其是新城里面产业聚集的核心地段，值得长期看好。未来如果五大新城发展的好，那么整个上海的经济和购买力都会有持续改善。要知道按照规划，五大新城2025年常住人口总规模要达到360万，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元，增量空间巨大。在这种情况下，市区也会有更加坚实的房价基础，和建设企业总部，金融中心的大环境。因为市区土地供应量减少，上海市区的优质的大户型房源会更加紧缺，也长期看涨。未来市区的好地段新房和优质次新房源，会和老破小明显分化，价格拉开。这次政策调控房价，是三分调控，七分做实。在调控的基础上发展产业，争夺人才。有了产业就能吸引更好的人才，有了人才就能吸引更好的企业，二者相辅相成。上海这一系列政策的调控水平很高，可以说不管从吸引人才还是调控房价，都高过以往不少。
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