郑州公积金拟调背后：保障主城刚需、收紧郊县购房/异地贷款

昨天（3月8日），郑州市公积金管理中心官网发布《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，拟对申请条件、贷款额度、贷款比例、还贷能力、征信查询等方面做出调整并征求广大缴存职工意见。

出发点是，按照“房住不炒保障刚需”的原则。

郑州住房公积金管理中心官网截图

“征求意见”共涉及五个方面。

我们依次来看。

1、申请条件。适当延长申请公积金贷款的缴存时限。

对于公积金缴存时限的要求，现在的政策是：借款人已连续、正常缴存住房公积金6个月（含）以上，近期应缴未缴不超过4个月。

也就是说，根据“征求意见”，今后缴存时限可能会超过6个月。通过大河报对郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功的采访中了解到，现在只是收集反馈意见，具体延长时长未定。

如果后期确定延长的话，对于购房者来说，意味着从缴纳公积金到买房之间的周期，会相应拉长。这项调整，对于新开通公积金账户的购房者影响更为明显。

2、贷款额度。结合郑州不同区域的住房价格，按市区（含市内五区、郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区）和非市区分别设定最高公积金贷款限额。

现有政策中，对于贷款额度的认定是夫妻双方首次购房最高可贷80万，单方首次购房最高贷60万。至于购房房产所处的行政区域，购房者缴纳公积金的区域（郑州市区还是非市区）均一致对待。

而在征求意见中，对区域划分出两种情况，一类是市内五区和东区、经开区、高新区这八个区域，另一类则是郑州市域范围内的其他区域，比如中牟、荥阳、上街、巩义、新郑等地。

根据郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功的解释，将来市区贷款最高额度可能会保持80万不变，而非市区的最高贷款额度会有所降低。

这也意味着，最高贷款额度的改变，对于在市区购房者不会产生任何影响，影响最大的是在非市区买房的购房者。

更准确的说，影响最大的，是在非市区购买总价超过114万的购房者。

怎么说呢？咱们以最高贷款80万倒推一下。以70%的贷款比例、贷款80万来计算，一套房产的房价总价约为114万。

那么，如果在非市区购买总价低于114万的房产，贷款总额不需要触及80万的上限。

而如果在非市区购买总价高于114万的房产，那么单纯公积金的贷款额度已经无法满足贷款需求，而需要公积金商业组合贷来完成贷款。

如果今后公积金贷款额度上限下调，意味着114万不再是公积金和组合贷的分界线。我们做个假设，如果下调到60万，那么，在非市区购买总价超过86万的房产，就需要运用组合贷了。

也就是说，在非市区买房，同样一套价值114万的房子，现在买的话，最高可享受80万的公积金贷款，首付34万；

而以后再买，公积金如果最高只能贷60万，要么首付54万，要么首付以外的20万走商业贷款，这在一定程度上增加了购房成本。

3、贷款比例。按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%。

现行政策是: 购买新建商品住房的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的70%。购买存量商品住房（二手房）的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的60%。

在大河报的采访中，陈建功称，目前不少银行已经缩紧贷款，这将会给公积金部门带来不小的压力，对于非刚需、二套房、异地贷款者，贷款比例未来会有所降低。

也就是说，首次使用公积金贷款的政策没变，拟调整的范围主要针对异地贷款、二套房等买房行为，二手房的贷款比例是否调整暂时未知。

核心目的是，在资金压力下，优先保证在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。

相应的，在郑州已有住房的、存在改善需求的购房者，以及在郑州缴纳公积金、想在郑州以外买房的购房者，最高贷款比例了都有了20%的缩减。

如果你属于异地购房，一套130万的房子，以前最高可贷80万，现在最多贷52万，少贷了将近30万；

如果你属于二套房，一套130万的房子，以前最高可贷60万，现在最多贷52万，少贷8万。

综合来看，贷款比例的调整，对异地贷款买房的影响最大。

4、还贷能力。参照其他地市和银行商业住房贷款的审批要求，按照公积金贷款月还款额不超过家庭收入的50%认定借款人的还贷能力。

现在的政策是，公积金贷款月还款额应当小于家庭收入的60%。

最近一年政府一再强调降低房地产金融风险，持续严查经营贷、甚至给银行设置两道红线，目的都是为了降低银行的金融风险。

现在公积金贷款对于还款额占家庭收入比例的下调，也在向银行看齐，意在降低风险。本意是很好的。

5、征信查询。限制个人征信严重不良的申请人办理公积金贷款。办理贷款时申请人应向公积金贷款受理部门提供由中国人民银行征信管理部门出具的个人征信报告，或授权有查询条件的受理部门自行查询。

现在的政策中，对于征信要求无明确限制规定。只是要求“家庭收入稳定，信誉良好，有偿还贷款本息的能力。”

此次“征求意见”首次提到要提供个人征信报告，意味着将来申请公积金贷款也将与个人征信直接挂钩，申请更加严格。

总的来说，这次郑州公积金中心的“征求意见”，无论是贷款额度还是贷款比例，考虑的都非常细致，并始终保持一个大原则，就是不能伤害在郑州持续缴纳公积金的刚需购房者。

尤其是在银行额度紧张的前提下，力求郑州主城区刚需购房者“有足够的额度可用”。但对于近郊购房者、二套房、异地贷款的购房者，会产生一定程度的影响。

事实上，总体而言，这几年郑州公积金政策越来越人性化，在贷款额度上调、公积金异地使用等方面越来越宽松。尤其是对于异地缴纳公积金的购房者，越老越友好。

以前，在省外缴纳公积金，不仅不能在郑州申请公积金贷款，就连之前缴存的钱也无法及时取出，只能是在郑州买好房子之后，凭借相关凭证，再回缴纳地一次性取出；

现在，在郑州以外缴纳公积金，不仅可以正常办理公积金贷款，在异地缴纳的公积金余额，也可以在开通郑州账户之后，合并到郑州账户里面。

最后，关于郑州公积金中心此次的“征求意见”，你有什么想法或建议？留言区聊聊。

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