利用好政策，实现你的“居住+学区”梦 / 四六文摘

成都学区房已获授权。

对于很多初到成都打拼的年轻人来说，由于资金有限，大都是抱着“先上车再改善”的想法买下了人生中的第一套房。

随着结婚、生子等人生“小目标”的逐一实现，“改善型需求”+“学区需求”会逐渐的凸显出来。

如何在现有资源的情况下，实现“居住+学区”梦？看完本文或许你会有所收获。

大部分人买房都需要办理按揭，目前成都贷款共分为三类，分别为公积金贷款、商业贷款以及二者兼有之的组合贷款。

具体到成都来说，执行的文件分别为：2018年8月24日施行的《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》，以及2019年3月15日施行的《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》。

根据文件规定，三类贷款在房屋套数认定、首付比例、贷款利率、房龄拒贷方面规定不尽相同。

笔者经认真研读比较，归纳如下：

	公积金贷款	商业贷款	组合贷款
首套房	首付3成	首付3成	首付3成
首套房	最长30年	最长30年	最长30年
二套房	首付4成	a.11区首付6成 b.高新南区、天府新区首付7成 c.三圈层首付5成	不利购房者原则
	最长30年，利率较首套房上浮10%	a.11区首付6成 b.高新南区、天府新区首付7成 c.三圈层首付5成
	最长30年	最长25年
三套房及以上	拒贷	拒贷	拒贷
楼龄拒贷情况	楼龄超过20年	楼龄超过30年，不同商业银行具体规定不一致	不利购房者原则
贷款额度	单职工最高40万双职工最高70万	月供不超过家庭收入的50%	参照公积金贷款和商业贷款
使用次数	第一笔公积金贷款余额未还清之前，不能再次使用公积金贷款。并且累计只能使用2次。	无限制	不利购房者原则

敲黑板，划重点：三种贷款方式对二套房的认定是不一样的!!!

a.商业贷款是认贷不认房；

b.公积金贷款是既认房又认贷；

c.组合贷款政策是“公积金贷款+商业贷款”的组合形式，所以对第二套房的政策实行“不利购房者原则”。

如下表所示：

下面以笔者的亲身经历为例，为大家讲解如何最大化的利用好现有政策，较轻松的实现“居住+学区”梦。

笔者来自省内十八线小县城，13年大学毕业后来成都某国企工作，14年买了小套二刚需房，15年结婚，16年生子。

随着宝宝的降生，父母来成都帮忙照看小孩，家里顿显拥挤。18年开始关注溜爸公众号，对学区（特别是40强小学）有了较深刻的认识。

随着19年小孩入托，“改善性需求”和“学区需求”逐渐强烈起来。笔者之前也想过，能否实现二者的统一，即买一个适合居住的学区房。

一是小孩在家附近读幼儿园，重新搬家不适宜接送；

二是成都好一点小学的学区房很多都是楼龄较久的老小区，不仅居住体验不好，而且贷款受限制；

三是小孩刚上幼儿园，学区需求还不是迫在眉睫的事。

后经家人反复讨论确认，执行如下方案：摇号买新房→→卖掉现有房子→在新家附近入手低总价的学区房。

19年10月，在华润悦玺、仁恒滨河湾等一大波网红盘的掩护下，成功摇中锦江区某新盘，面积110平，总价251万。

加上双方父母的支持，此时手头有110万元现金，同时第一套房还剩30万公积金贷款未还。

此时，摆在笔者面前有三条路，如下：

a.商业贷款首付6成，共需251*0.6=150.6万元，超出预算，否决。

b.将首套房贷款付清，组合贷需4成首付，共需30+251*0.4=130.4万元，超出预算，否决。

c.将首套房贷款付清，商业贷款3成首付，共需30+251*0.3=105.3万元，在预算内。

碍于预算有限，笔者只能选择方案c。另外，为防止月供过高，选择了最高期限的30年。

“改善性需求”解决了，接下来就是“学区房”需求。看了溜爸的相关文章，成都爆仓严重的热门学区可能会卡落户年限。故笔者打算在今年底前将现有住房挂牌出售，目前市场价在140万左右。明年5月底前落实学区房，总价控制在210万内，这样笔者就能第二次使用公积金贷款，首付4成，进而较轻松的实现“学区梦”。

这就是笔者近一年以来“改善型需求”的实际操作，以及今后一年的“学区房需求”执行计划。

最后总结四点建议：

1.三种类型的贷款都是国家给购房人的政策红利，我们要在额度和年限上用够用足，能贷款就尽量不全款；

2.利用好公积金贷款和商业贷款政策的同与异，选择最有利于自己的贷款方案；

3.公积金贷款利率低，但累计只能用两次，要充分利用好，将好钢用在刀刃上；

4.多看溜爸的文章，随时掌握最新学区动态，提前做好准备，该出手时就出手。

本文若能对有同样需求的家长些许启示和帮助，将是我的最大收获。学区路上，我们一起前行。

利用好政策，实现你的“居住+学区”梦