中粮地产周鹏：后开发时代的重运营法则

地产八卦女说

前几天去逛大悦城，有个同样做地产的朋友陪同。看到来来往往的人群，他说了一句令人摸不着头脑的话：“大悦城你学不会”！

我问她，为啥学不会呢？

她告诉我说，现在的大悦城，可不是地产行业了，而是服务行业！所以，你学不会!

文 | 地产八卦女

NO.1 | 壹

一个月前，上海传来消息说：两块“租赁用地”以超低价转让给了上海市的两家房地产企业。

从某种意义上来说，这代表住宅挖掘租赁服务价值的时代来了，开发商拿了地不能建房卖，而是拿出去租，为大家提供租赁服务。

而在商业地产领域，本月18日，在中粮集团地产板块北京区域品牌战略发布会上，中粮地产北京公司总经理周鹏站在舞台中央，就“重度运营”这一全新理念进行了详细解读。

我们知道，虽然以大悦城为首的商业物业本身就附带服务价值，但在过去，大家是以开发环节为首要环节，挖掘服务价值是次要的；

而在现在，开发环节虽然仍旧重要，但运营管理与物业管理等价值链后端才是价值成长的关键——这便是冯仑提出的“后开发时代”。

也就是说，在“后开发时代”里，挖掘服务价值，才是最重要的。这便是中粮地产北京公司周鹏总“重度运营”的时代基础。

NO.2 | 贰

关于商业地产的“轻”与“重”，行业内一直都有争议。

普遍的观点是，轻资产的前提是重运营，因为只有重运营维护好品牌和服务，才会有轻资产的可能。

基于这个观点，中粮集团地产板块从客服、运营、资源整合、产品力这四个维度来强化自身的自我生长，以期实现“重度运营”。

何谓重度运营？

周鹏举了一个例子。“当年西单大悦城开业时，整个行业都觉得我们疯了。说你们就是招租嘛，租完就完了，这叫商业。但我们开业之后还有运营部、推广部，天天在造势，天天搞客服，天天在现场做会员经营，（业内）觉得我们把整个行业拖入到重度运营时代。”

周鹏认为，作为地产行业，既要尊重传统的地产产业链，比如土地获取、设计、建造、招商运营或销售、物业，但更应以服务业的视角来重构地产行业价值链。

“因为房子是给客户用的，所以地产行业也是服务业。”

或许，这正是重度运营的核心所在,更是业内对“大悦城你学不会”发自内心的感叹。

NO.3 | 叁

刚才我们提到周鹏总的“重度运营”概念，那么，“重度运营”该如何做呢？

在18日的发布会上，周鹏重点阐释了“C.O.R.E.品牌力模型”，强调了精细化专业化的运营能力“Operation Ability”，指出将秉承始终不变的中粮基因，以客户为导向，致力于城市品质生活的创造与推动。

△“C.O.R.E.”品牌力模型是以“Customer Service客户服务”、“Operation Ability运营能力”、“Resources Integration资源整合”、“Evolution Ability产品力”四重维度填充理论内核的品牌价值体系。

其中，“Operation Ability运营能力”为体系驱动，积极拓展品牌运营的广度和深度，开发新模式，打造专属品牌IP，让每一个项目IP化。

具体而言就是：

在E产品力上以组合创新+主题打造+空间营造+IP创造为核心，推进迭代；

在R资源整合能力上，以价值链整合、平台连接、跨界创新为原则聚集组织内外、行业内外的多元资源；

在O运营能力上，大悦城形成独特的“4A”商业模型，不断优化管理模型、洞察行业动态，严苛管控运营管理，逐步向轻资产管理输出转型升级，打造大悦城的核心竞争力。

在社区管理上提出“4S”运营矩阵，提供万能管家和会员经理管家式服务，强化定制式、人性化物业关怀服务体系，不断激发社群活力；办公服务“3C”服务体系，以“空间+服务+社群”为模式基础，打造一个融合企业发展生态链、健康工作生态链以及社群共享生态链于一体的共享办公生态体系。

而在C客户服务层面，则通过北京悦客会这个平台，打造数据中心、内容中心、连接中心，助力社群活化与营销，实现超预期的客户满意度。

NO.4 | 肆

刚才我们提到“重度运营”怎么做的理念，接下来，我们来看看“重度运营”的结果。

据星子了解，中粮集团地产板块基于客户服务理念，已经首创了一个城市级客户资产管理平台悦客会，实现了从客户关系管理到客户资产管理的行业创新，打通了住宅、商业、写字楼三大业态。

悦客会是北京区域的城市级平台，目前平台会员数已经积累到100万，未来还将保持30%左右的年增长率。

同时，通过内部资源整合与外部连接，悦客会引入大品牌IP，打造基于生活美学和社交的会员兴趣部落。

而在另一方面，周鹏总根据“C.O.R.E.品牌力模型”，提出中粮要成为专属的、难以复制的品牌资产，实现“未来品质生活方式提供商”的品牌定位。

“未来生活生态圈”

基于“未来品质生活方式提供商”的品牌定位，中粮集团地产板块依托中粮集团品牌优势，整合内部各业态、各业务板块资源，构筑“未来生活生态圈”，为客户打造集居住、办公、旅行、社交、饮食、娱乐于一体的未来生活。

就目前的北京市场来看，构建如此丰富“生态圈”的的企业十分罕见，无论从规模、还是品牌价值、消费者认可度等维度，可以说中粮集团地产板块已极具市场影响力。

同时，以客户需求为导向，中粮集团地产板块结合项目开发和运营，积极探索、拓展跨行业、企业的外部品牌深度战略合作，打造全资源服务体系，站稳业内客户服务领域的排头兵位置，真正实现用服务业的视角来重构中粮集团地产板块的核心竞争力。

目前中粮集团地产板块北京区域已完成高端住宅中粮瑞府、改善型住宅中粮京西祥云等8个住宅项目；

朝阳大悦城、西单大悦城、中粮祥云小镇、京西大悦城4个商业项目和2个写字楼项目、2个酒店、1个产业地产项目以及5个即将入市全新项目的品牌版图，并保持了充足的优质土地储备。

未来5年，中粮集团地产板块北京区域将不断优化战略布局，持续提升品牌和旗下各业态产品的价值、影响力。持有型物业年总销售额在北京区域保持领头羊地位，销售型业务进入北京市场前五位。

NO.5 | 伍

随着新中产的崛起、消费升级以及房地产行业的变革，2016年以后中国房地产进入“后开发时代”已成为行业共识。

房企间的竞争已从规模、成本、速度转移到聚焦客户、运营能力等品牌塑造实力上。

由此，中粮集团地产板块作为行业先驱者积极拓展品牌运营的广度和深度，探索全业态地产创新趋势。此次发布会展现了中粮集团地产板块理解和把握北京城市发展的强大信心。

正如周鹏所说，以“未来品质生活方式提供商”为定位，每天深度影响100万精英社群的生活，是中粮集团地产板块的战略目标与努力方向。

引领房地产市场进入重度运营时代，千磨万击打造品牌资产，将再多的精力、资源等倾注到客户资产的运营与管理中。

当以内容为王和运营为王为主的时代到来，一切以人为出发点的商业行为最终将回归到为人提供更好的服务和关爱。

我们期待着重度运营时代，期待中粮地产带给我们的惊喜。