【郧和实务】物业公司预收物业费的依据和标准
原创 郧和律师-郭亮 湖北郧和律师事务所 前天
▌物业公司咨询
我们物业公司通知业主预缴纳1年的物业费，有小区业主提出质疑，我们的作法有合理依据吗？
实践中，部分业主都有这样的疑惑，为什么我还没有享受到物业服务，物业公司就要强制性要求我预交1年的物业服务费。那么这个问题包含了两个层面的分析。
1.物业公司预收物业费的依据是双方合同约定
物业公司根据与开发商签订的《前期物业服务合同》,以及与业主委员会签订的《物业服务合同》，便对业主产生了法律效力，即使物业公司没有与业主签订相关协议，物业公司依旧有权根据提供的服务，要求业主缴纳物业服务费。
对于物业公司预收物业费权利，在现行法律法规没有明确禁止的情况下，是否能预收物业费就属于物业公司和全体业主协商自治的范畴了，双方可以在《物业服务合同》中明确约定服务费用的标准和收取办法，以此规范各方的行为。
一般情况下，《物业服务合同》中都会约定业主或物业使用人需要预交下个月、下个季度或下一整年的费用。从保障小区的服务质量和物业公司正常运转的角度来，预收一定的物业管理费还是合理的，避免小区陷入收不上费用及服务质量变差的恶性循环。倘若业主认为，预交物业费了后物业公司仍然达不到合同约定的物业服务效果，那么也可以通过业委会要求现有的物业公司退出本小区并退还尚未提供服务的物业费。
2.物业公司预收物业费额度标准应当合理适度
物业公司预收物业费虽然合理，但也要有一定限度，不能一次性收取各项费用或是收取长期的费用。
湖北省内目前没有规定，限制预收物业费的最高要求，但是参考其他省份有相关规定。
如《山东省物业服务收费管理办法》第十五条经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年。
《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
因此，根据实际情况，建议物业公司不宜一次性预收长时间的物业费，以预收一个季度或半年为宜，但业主自愿预交半年以上的情况除外。
1.业主对预交物业费的程序有疑问时，可以请求物业公司或业委会查阅本小区《物业服务合同》的详细规定，了解合同约定的具体缴费方式。同时需要关注《物业服务合同》的剩余服务期限，如果物业服务合同很快就要到期了，那么也应当谨慎缴费，避免物业公司退出时，无法及时退还预交的物业费。
2.物业公司在预收费用后，应保障物业服务的整体水平，达到合同约定的服务效果，同时要定期将服务的事项、收费项目、履行情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，保障小区业主的知情权。
3.业主大会和业委会应当督促物业公司提高服务质量，如认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业公司进行续约。
反之，则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。同时业主委员会还应当监督、审核小区各项经费的支出和收入，特别是管理公共收益、监督管理专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。