案例简讯 | 最高法 | 挂牌出让国有土地使用权公告属于要约邀请

导读：最高人民法院在《时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案（2003）民一终字第82号》中判决：国有土地使用权出让公告属于要约邀请，竞买人在竞买申请中提出报价，并按要约邀请支付保证金的行为，属于要约，双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定，撤销公告后，造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的，应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。

案件事实：2002年11月7日，玉环县国土资源局（以下简称国土局）在《玉环报》上刊登了《玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》（以下简称《挂牌出让公告》）。2002年11月20日，国土局收到时间房地产建设集团有限公司（以下简称时间公司）的“挂牌出让竞买申请书”。2002年11月21日，时间公司在国土局规定的挂牌地点玉环县地产交易窗口依法参加挂牌竞投活动，并于当日14时30分挂出了5000万元报价的竞买单。2002年11月22日，国土局以该开发宗地未经浙江省国土资源厅批准为由，通知时间公司对该开发宗地停止挂牌出让，拒绝与时间公司订立国有土地使用权出让合同。故时间公司向浙江省高级人民法院起诉，请求判令国土局继续履行合同，并判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金。时间公司不服法院判决结果，向最高人民法院上诉。

审判要点：

1. 争议焦点：（1）国有土地使用权挂牌出让中，挂牌出让公告的性质是要约还是要约邀请？（2）竞买人缴纳保证金后，由于出让人的原因致土地使用权出让合同不能成立的，出让人应当承担违约责任还是缔约过失责任？

2.  法律规定：

（1）《中华人民共和国合同法》第十五条第一款：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

（2）《中华人民共和国合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

3.  法院判决：（1）要约邀请与要约不同，要约是一个一经承诺就成立合同的意思表示，而要约邀请只是邀请他人向自己发出要约，自己如果承诺才成立合同。我国《合同法》第十五条中规定，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。为国有土地权出让而在报纸上刊登的挂牌出让公告的性质与拍卖公告、招标公告相同，是邀请相对方向自己发出要约的意思表示，所以，其性质应为要约邀请。（2）由于挂牌出让公告是出让人发出的要约邀请，那么竞买人的竞价行为应视为向出让方发出的要约，出让方若对竞买人的报价作出承诺，则土地使用权出让合同成立。如果挂牌出让程序中的竞价期限未满，出让方也未对报价作出承诺，则合同关系尚未成立，出让方撤回要约邀请的，不存在基于合同关系而产生的违约责任问题。根据我国《合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则等情形，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，即通常所说的缔约过失责任。所以，在出现由于出让方原因致使竞买人缔结土地使用权出让合同的目的不能实现时，出让方对此存在过错的，应承担缔约过失责任，赔偿竞买人在缔约阶段所发生的信赖利益的损失。

详细内容见《时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案（2003）民一终字第82号》。