《民法典》 干货之物权编-用益物权
小编说
《民法典》第二编物权用益物权部分，最大的亮点无疑是增设了居住权这一新型的用益物权，有利于构建多样化的住房保障体系，满足我国社会的现实需求。本期，小编将就《民法典》用益物权部分的内容，与其他现行的相关（旧）法进行比对，摘编其中的差异和重点予以说明，提供大家学习参考。
新增用益物权人行使权利的要求
《民法典》在原《物权法》第一百二十条规定用益物权人应当保护和合理开发资源的基础上，将环境保护义务纳入了用益物权人的义务中，实质上是对《民法典》总则编第九条规定的绿色原则的贯彻。
第三百二十六条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
《物权法》：第三编 用益物权 / 第十章 一般规定
第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
明确土地承包期限的相关法律适用
一方面，《民法典》采纳《农村土地承包法》（2018年修正）中的相关规定，删除了特殊林木的林地承包期延长规则；另一方面，《民法典》明确了承包期届满时，土地承包人继续承包所应当依照的法律，应该是农村土地承包的法律规定，即应当适用《农村土地承包法》（2018年修正）第二十一条第二款的规定。
第三百三十二条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
《农村土地承包法》（2018年修正）：第二章 家庭承包 / 第三节 承包期限和承包合同
第二十一条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。
规范土地承包经营权流转的法律规定表述
第一，《民法典》将土地承包经营权的流转依据，由“农村土地承包法”，修改为“法律”，扩大了土地承包经营权适用的法律依据，除《农村土地承包法》外，还应当包括《民法典》。第二，《民法典》删除了流转期限不得超过承包期的剩余期限的规定。该规定已在《农村土地承包法》第三十八条中进行规定，无需重复。第三，《民法典》删除了原《物权法》转包方式流转土地承包经营权的表述，按照农村土地承包三权分置规则，转包的行为其实已经概括在土地经营权的范围之内，没有必要再行规定。
第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
《农村土地承包法》（2018年修正）：第二章 家庭承包 / 第五节 土地经营权
第三十八条 土地经营权流转应当遵循以下原则：
（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；
（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力或者资质；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
新增土地经营权的设立规则
《民法典》借鉴《农村土地承包法》第四十一条的立法经验，规定了土地经营权的设立规则是登记对抗主义，同时补充了“土地经营权自流转合同生效时设立”的规定。
第三百四十一条 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
调整特殊方式取得的土地经营权流转的规定
《民法典》采纳土地承包经营权三权分置规则，对于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，在依法登记取得权属证书的情况下，可以通过出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权，确认了土地承包权与土地经营权的分离。
第三百四十二条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
明确设立建设用地使用权
应当遵循的原则和规定
《民法典》在原《物权法》第一百三十六条规定的基础上，增加了设立建设用地使用权应当遵循绿色原则，并应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第三百四十五条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。
第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
原则规定住宅建设用地使用权
自动续期的费用办理
《民法典》对于住宅建设用地使用权到期后自动续期所产生的续期费用，给出原则性规定，应“依照法律、行政法规的规定办理”，杜绝了地方各级权力机构和行政机关对此自行规定的做法。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
确立居住权
《民法典》规定了居住权的概念、设立及生效要求、行使限制、和消灭的情形。
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
扩大地役权法定取得的范围
《民法典》将原《物权法》规定的地役权法定取得的范围，由土地的“土地承包经营权人、宅基地使用权人”扩展至所有对土地享有用益物权的“用益物权人”。
明确须经用益物权人同意
方可设立地役权的条件
《民法典》将土地所有权人设立地役权须经用益物权人同意的前提条件，由原《物权法》要求的“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利”，修改为“土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权”，用语更加准确。因为只有用益物权才会和地役权发生权利冲突。
第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
【未完待续……】
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