房地产基础知识 | 如何买到好房子，看看这篇文章就懂了
房地产基本概念
房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一
房地产市场的分类
- 一级市场：以土地为体（即土地市场）
- 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（即新房市场）
- 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（即二手房买卖）
土地前期开发
- 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
- 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
开发商土地获取方式（一级市场）
重要概念——规划信息
- 用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等），换算公式1亩≈666.67平方米
- 容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低，居民的舒适度越高
- 建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等
- 绿地率：各类绿地面积总和与用地面积的比率。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）
- 建筑限高：建筑限高是指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定
重要概念——楼面地价
- 楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格
- 楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
- 规划建筑面积=土地面积×容积率
- 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
- 容积率越低，居民的舒适度越高。
不同建筑形态容积率：
住宅小区容积率<1.0的，为非普通住宅（此类用地不再审批）；
多层住宅的容积率不应超过1.5；
高层住宅的容积率不应超过4.0。
容积率过高对居住的影响：内部规划差，路窄绿地少；人口密度大；安防难度大。
容积率存在区域差异：不同地理区域、日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。 一般情况下，南方会比北方要高。
重要概念——建筑物的分类
按建筑物使用性质分类：
- 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
按建筑物层数或总高度分类：
- 住宅按层数分：
- 低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过
- 100m的为超高层建筑。一般12层以下又称小高层住宅
按建筑结构分类
- 砖木结构建筑
- 砖混结构建筑
- 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体
重要概念——建筑单体分类
板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度
板楼有两种类型：
一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起
第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼
塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同
重要概念——居住建筑分类
按层数分类
低 层：1—3层、多 层：4—6层、中高层：7—9层、高 层：10—30层
现在的市场分类
7—11层：洋房/小高层、12—18层：中高层、19—30层：高层
重要概念——核心筒配置（按楼栋层数要求）
重要概念——测绘知识
套内墙体面积：
- 外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。
阳台建筑面积：
- 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2019年起，唐山原则上住宅不允许设置不封闭的阳台，封闭阳台按照全面积计算建筑面积。
分摊的公有建筑面积计算方法
其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
- 第1步：计算分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
- 第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积
重要概念——得房率
户型图——基本标识、开间和进深
户型标准——功能居室指标
户型标准——居室朝向、动线
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