同样价格，远郊新房和市区老破小，要这样选
一个是：你妈和你老婆同时掉水里，你先救谁。
另一个是：同样价格，远郊新房和市区老破小，你买哪个。
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这两年，房投界有一个很响亮的声音：
老破小因为产品力太弱（户型落后、没电梯、物管差、人车不分流等等），面临着被淘汰的命运。买房千万不要买老破小。
在房哥看来，这种观点是纯粹象牙塔里的理论，不是实践出来的真知。
现实是，主城区的老破小，租金回报率远远超过郊区新房。
普遍来讲，四环外的新房，算上一两年的交房周期和空置期，能做到每年1.5%的回报率可能都要烧高香了。
而市中心的老破旧，轻松做到2.5%，超过3%的也不少见！
租金是很能说明问题的。租赁市场，很好地反映了真实需求到底是怎样的。
白领们宁愿出2500租市区老破三房，也不愿出2000块租郊区崭新的三房。这说明了真正的需求在什么地方。
有人说，租房只是凑合着住，买房就要讲究品质了。
在我看来，这是死要面子活受罪。为了房子新住到郊区去，这是人性的弱点之一，并不值得提倡。
新房的人车分流、干挂石材当然都是加分项，但对年轻人来讲最最重要的，却是每天省下两个小时的通勤时间和精力，用来参加活动、学习知识、结交朋友。
市中心有各色各样的咖啡厅、图书馆、培训讲座，观点在这里碰撞，能力在这里提升。可能一个及时的消息、一个靠谱的资源，都是你升阶的催化剂。
也就是说，在市中心你能获得更多的信息摄入。
而住在郊区，工作日两点一线、双休日打游戏叫外卖，这辈子也就定型了。
这是生活状态的截然不同，也导致了人生轨迹的不同。这个价值你要算上。
而这个价值，就是地段的价值。
于是，又回到那个原始的话题：房地产的本质是什么？
我的回答是：房地产本质是地段所承载的生产力。
地段是前面的那个1，产品的设计和品质是后面的0 。
人车分流，加一个0；户型合理，加一个0；绿化率高，加一个0；建筑品质好，再加一个0……
但如果没有前面的1，后面全都无从谈起。
所以说，有的专家纯粹从产品力的角度分析楼市，是跑偏了的。
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所以，原则上是能买，但也要优选。
那么，什么样的能买，什么样的不能买？
今天房哥提两点，一个是排除法，某几种房子直接PASS，不予考虑。一个是优选法，某几种房子优先考虑。
下面这几种老旧房子直接PASS：
1、位于犄角旮旯
例如被铁路割裂的边边角角：
2、楼龄超过25年
所以尽量不要考虑过于老旧的。
3、质量差、有安全隐患的房子
4、没电梯的5、6楼
尤其是6楼（通常是顶层），叠加冬冷夏热和漏水隐患等问题，更是不能买。
5、朝西的户型或西边户
6、在这波熊市中跌幅很大
熊市是最能检验资产含金量的一个过程。
一个资产，是不是优质资产，要注意观察市场用脚投的票。正如这波熊市中远郊楼盘跌得远比主城多一样，主城区的老破小也有分化。房价坚挺的优先买，跌幅大的不要买。
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1、优质学区房
现在的楼市，80后和9ܼ0后正在成݁为这️个市ܼ场的主ܼ力，从2019开始，00后也可以买️房子了。这会引出一个什么现象？这些年轻群体，自身是因为接受了良好教育才有能力在城市站稳脚跟，他们比60后70后对教育的重要性更有切身体会。
因此，越来越多的家庭，把教育看۬成是守住家۬族财富和阶层突破的首要条件，越来越多的家庭买݁房时，把学۬区放۬在第۬一位。市݁场也验۬证了，各݁个城市、各个片区的第一梯队学区房，总是房价上涨的领头羊。
所以说，优质学校是老房子增值的利器。
2、物业服务好、保养好
大部分老破小基本谈不上什么物业管理了，门口有个大爷看门就不错了。
所以如果碰上还有正规的物业公司的、保养还不错的小区，肯定要优先选择。
3、楼龄15年以内
例如正商最早开发的一个楼盘金色港湾（2005年建成），园林绿化都很不错：
4、在本次老旧小区改造之后品质提升较大
就目前改造效果来看，有的好，有的一般。好的那些，通常是示范项目、被新闻报道过的。一般的那些，可能只改了外立面，你懂。
其中一个示范项目是绿云小区。
而在另一些老旧小区，我却听到很多报怨。所以这件事要区别对待。
5、在这波熊市中价格坚挺
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老破旧小区，最怕的是什么？其实最怕的是地段的新陈代谢。
因为他们最大的优势是位于市中心这样的优越位置，但是如果经过十几年的发展，“市中心”变了，就像郑州的中心从二七广场变到紫荆山一样，那么势必会对他们的价值造成巨大冲击。
但事实表明，像郑州这样的单核城市，“市中心”可能会发生小范围位移和扩大，但却不可能发生“完全另立山头”一般的巨大变更。这是城市发展规律所限。
换句话说：中心永远是中心，“你大爷永远是你大爷”。
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