小区架空层归谁所有？

所谓架空层，是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。在气候湿润的南方城市，开发商为了避免房子潮湿以及更好地进行空气流通，通常会将新式住宅设计成底层架空的建筑结构。架空层一般对住宅区内所有居民开放，作为休闲活动场所等非经营性公共空间。

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权属争议缘由

在签订商品房买卖合同时，如果开发商与业主没有就架空层的权属问题进行约定，在业主入住后，双方往往会因架空层的所有权和使用权问题产生争议。

开发商认为小区架空层的产权应当归其所有，理由是根据所有权归属的一般原则，当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时，其所有权应当仍属于原先的所有者，即通常所说的“谁投资、谁拥有、谁受益”的原则。

而小区的业主则会认为架空层的产权应归全体业主共有，理由是楼房架空层建筑面积不计算容积率，因此，架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其产权依附于住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。当主物转移时，附属于主物的无法分割的从物必须随之转移。因此，当小区业主取得小区住宅的所有权后，自然就取得了架空层的所有权。

架空层的产权归属之所以存在争议，其一是大部分架空层在规划初期往往没有明确规定其用途，如是否作为小区车库或物业服务用房。故此，判断架空层是否属于公共区域成了架空层权属纠纷的主要讨论问题。其二是现行法律及行政法规并没有对架空层的权属作出明确的界定，导致不少建筑建设的架空层区域存在权属不明或相关利益主体发生产权冲突的情况。

本文将针对架空层权属问题展开讨论，依据现行《物权法》及其司法解释的相关规定，结合司法裁判案例，为界定小区会所架空层的产权归属提供科学的参考意见和解决方法。

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法院裁判观点

对于架空层的权属认定，司法实践中法院一般会考量以下几个方面：

一、从建筑结构上

建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有；

二、从规划用途上

用于公共通行的通道、楼梯、大堂等部分，用于消防、公共照明等附属设施、设备，作为避难层、设备层或者设备间、物业服务用房的空间属于业主共有；

三、从空间分布上

不具有构造上、利用上的独立性，无法登记成为特定业主所有权客体的部分应属于共有。

具体有以下两种裁判结果：

2.1

架空层归小区业主共有

在深圳市XX房地产开发实业有限公司与深圳市福田区XX业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案（(2010)深中法民五终字第1133号）中，法院认为，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，设备层属于建筑物的法定公用设施，应由全体业主共有。

同理，在深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷一案（(2013)民提字第94号）中，法院认为架空层是大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由大厦全体所有权人共同使用。

与此类似，在深圳福田区荔林苑业主委员会与深圳市中旗置业投资发展有限公司、郭爱华建筑物区分所有权纠纷一案（(2014)深福法民三初字第947号）中法院认为，林苑设立邮政网点，但荔林苑首层邮政车库的规划一直没变，荔林苑的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》、深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局给原告的复函，均明确首层邮政车库属于公共面积，从未将该部分面积登记确权给其他业主或开发商，因此荔林苑首层邮政车库应属于荔林苑全体业主共有。

2.2

架空层归开发商所有

在深圳市福田区长城二花园小区业主委员会、深圳市中昌信物业投资有限公司业主共有权纠纷一案（(2018)粤03民终8628号）中，法院认为就本案而言，双方争议的X号楼首层显然并非建筑物的基础、承重结构等房屋的基本结构。其次，从规划用途看，X号楼首层并非全部规划用于公共通行或作为公共设施，亦存在可单独作为商业使用的功能区域。再者，从空间分布上，《建筑设计说明》关于“商场部分宜靠中间设置”的表述亦说明在进行规划设计时已考虑到布局合理性的问题并作出建议，在X号楼首层设置可独立使用的商业区域并不存在无法克服的客观障碍。综上，根据构造性质、规划用途及实际使用情况等三方面的分析，不能认定长X大厦X号楼首层均为法定业主共有部分。

同理，深圳市深装总装饰工程工业有限公司与高慧荣建筑物区分所有权纠纷一案（(2015)深中法房终字第1527-1530号）中，法院认为涉案架空层被国土管理部门核准登记过的事实也同时证明该架空层符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的专有部分的定义。因此，架空层也符合国家法律规定属于建筑物专有部分，不能直接推定为小区业主共有。

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笔者观点

依据《物权法》及其司法解释等相关法律规定，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时，是否明确规定其用途。其次，还需考量该部分是否符合《司法解释》第二条第一款所规定的认定为专有部分的三个要件。比如一处小区架空层在规划时就明确作为小区车库，并且符合专有部分构成要件，则该部分就是专有部分，可以登记为特定主体所有权的客体；如果没有相应的规划，或者不能满足专有部分的标准，则该架空层为公共部分，应当属于小区业主共有。

判断小区架空层的产权归属，应当根据其架构及实际使用情况进行综合考量，不能简单地认为架空层就应当属于小区业主所有。

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