广州均价破3！板块轮动，下一个机会在哪？
根据全国百城房价数据，今年以来，在四大一线城市中，广州成为了妥妥的领涨者。
10月份，广州网签均价达30396元/㎡，创造了史上的首次网签价破3万+。
尤其是下半年以来，楼市更是涨声一片。
值得关注的是，在这一波行情中，市中心多个板块涨势凶猛。
来自克而瑞的数据显示，今年1月至11月，广州市区8个重点板块，楼价出现了普涨，其中东部自然是明星，老黄埔的涨幅达到60%，网签均价突破4.5万/平。
而海珠的南洲，荔湾的老西关、老芳村，及白云的太和，涨幅亦达到20-40%；此外，荔湾的广钢新城、白云的白云大道、同德围，价格也都有一定提升。
| 板块 | 1月网签均价 | 11月网签均价 | 涨幅 |
| 旧黄埔 | 28537元/㎡ | 45540元/㎡ | 60% |
| 南洲 | 56924元/㎡ | 79854元/㎡ | 40% |
| 太和 | 20663元/㎡ | 28100元/㎡ | 36% |
| 老西关 | 49109元/㎡ | 60308元/㎡ | 23% |
| 老芳村 | 39212元/㎡ | 46896元/㎡ | 20% |
| 白云大道 | 49209元/㎡ | 56179元/㎡ | 14% |
| 广钢新城 | 47683元/㎡ | 51707元/㎡ | 8% |
| 同德围 | 40424元/㎡ | 43804元/㎡ | 8% |
| 数据来源：克而瑞（11月数据截止至11.15）
01.
市区普涨之下，哪里才是外溢的出口？
那么，对于众多的买家而言，想要寻找外溢的出口，抢占下一个爆发的机遇，该如何做呢？
一方面，要衡量自己的实力，不要过分透支去追涨；
另一方面，则是要看到板块轮动的趋势，寻找与珠江新城距离更近，且具有高成长性的板块。
| 璀璨的珠江新城 摄影：广州房产 企鹅
当然，要满足这两点，其实也并不容易。
我们以珠江新城40分钟通勤圈为例，具体来看看：
在这个范围内，市区板块，单价没有5万+，根本拿不到入场券；其中价格最低的老黄埔，9-10月份的时候，单价4万多仍有上车的机会，但经过一轮暴涨后，当下的新盘加推，均价基本都已涨到5万/㎡。
至于外围区域，番禺的华南板块，价格已高达4.5-5.3万/㎡，黄埔的科学城，均价也已达3.8万+/㎡，甚至最贵的项目，售价更超过5万+/㎡。
不过值得庆幸的是，就在本月月初，随着花莞高速增城段（太成至金盆立交）的通车，珠江新城40分钟通勤圈内，终于有了真正的洼地。
这便是唯一单价在2万/㎡以内，且不限购的永宁板块。
02.
交通破局！40分钟，永宁⇋珠江新城
诚然，这条高速的开通，对于永宁板块而言，是具有颠覆性意义的。
根据百度地图显示，从永宁到珠江新城，经花莞高速-广河高速-华南快速，全程只有3个红绿灯，用时只需短短的40分钟。
可以毫不夸张地说，随着花莞高速打通最后节点，永宁板块，彻底纳入了广州CBD的生活圈。
| 花莞高速示意图（来源：广州交投集团）
不仅如此，随着更多交通利好的释放，永宁板块未来仍有可见的增量亟待爆发。
其一，经过板块的增天高速，年内将正式动工，预计2022年建成。
其二，连接白云机场、新塘TOD、广州北站的新白广城际，也将在板块内设有站点。
从这里出发，约15分钟可直通白云机场，同时还可连通穗莞深、广佛环线等，畅达深圳、东莞、佛山等湾区城市。
值得一提的是，新白广城际还将在地铁21号线镇龙站、13号线新塘站，实行“站内换乘”，也就是说，未来无需出站换乘，即可实现与地铁的接驳。
在三条黄金通道的加持下，永宁板块的价值有多高，不言而喻。
而嗅觉敏锐的开发商，自然也早早跑马圈地。
据不完全统计，板块周边目前已聚集了十余家房企，其中地价峰值更已达到12323元/㎡。
不难预料，未来随着高价地的释放，板块洼地被填平，也只剩下时间的问题。
| 图源：广州房产@伟鹏
03.
三大黄金通道+10年配套沉淀，永宁仅此一家
既然如此，亟待爆发的永宁板块，哪里才是不容错过的选择呢？
答案毫无疑问，就是占据最优地段，同时手握三条黄金通道的金地香山湖。
这是一个天生站在风口的项目。
金地香山湖，出门就是花莞高速入口，从这里出发，最快约37分钟，就可抵达珠江新城的马会家居。
即便是上班高峰期，时间也可以控制到40来分钟。
| 图源：百度地图
另外，项目门口还有增天高速（规划中），及新白广城际荔湖城站（在建），手握着永宁增量的两大要素。
未来，经由增天高速，可以实现半小时直达天河，而经由荔湖城站，则可1站接驳镇龙TOD，无需出站即可换乘地铁21号线，三站直达天河。
这般优秀的交通布局，纵观整个永宁板块，也很难找到第二家。
| 金地香山湖实景图
| 金地香山湖实景图
| 香山里·商业小镇效果图
| 香山湖学校效果图
04.
梦幻产品力，单价1.45万/平起
| 金地香山湖样板房实景图
首先来看约99㎡的三房两厅两卫，其采用经典的竖厅设计，三面宽朝南，比较特别的是入户玄关柜设计，大幅增加实用面积，并能打造个性空间。
同时，即便是小户型，主卧也配置有独属的衣帽间，女主人会疯狂爱上这里。其实，三个房间都有足够大的衣柜，憋屈的生活，绝不是金地想要的。
再来看约120㎡的四房两厅两卫，当你走进这个房间时，便会被极致面宽所吸引，其采用横厅设计，阔景的阳台不仅是观光台，更保证了南北通透。
当夏日穿堂风徐徐袭来时，你就知道设计师有多贴心。
而能南北对流的，除了客厅还有主卧，通过全景飘窗，把空间延展和景观视野最大化，万亩湖山的秀色，自然要无遮挡入屋。
| 金地香山湖建面约120㎡四房
最后来看看约140㎡大四房。首先其在面积段上，巧妙避开了豪宅线，让买家能省下一大笔税费。
接着，整个户型给人的感觉就是大气，居住的尊贵感一览无遗。
比如主卧带独立衣帽间，而且还是男女主人分开；比如客餐厅连接霸气阳台，湖山大境，尽收眼底。
还比如，此户型只要安装一道移动门，就能改造成双主卧；还有主浴采用双台盆，这是顶豪才有的设计。
| 金地香山湖建面约140㎡大四房
相比起知识城、新塘等板块的热门项目，其与CBD的通勤时间更短，即便与科学城相比，也相差不大。
但售价却有着天壤之别，仅相当于2/3新塘、知识城的价格，甚至和科学城的价差，更达到2万/平。
| 板块/项目 |
与CBD车距 |
用时 | 均价 |
| 金地香山湖 | 45公里 | 约40分钟 | 1.45万/㎡ |
| 新塘 | 36公里 | 约48分钟 | 2.2-3万/㎡ |
| 知识城 | 41公里 | 约45分钟 | 2.4-3万/㎡ |
| 科学城 | 18公里 | 约35分钟 | 3.5-5万/㎡ |