为什么等待购买“永远的房屋”可能意味着根本不拥有房屋

很久以前，房主坚持使用房地产20年或更长时间的情况并不少见。他们草并存钱，最终将20％的钱花在梦想中的房子上，然后他们将努力还清抵押贷款，以便他们可以度过无债的黄金岁月。

婴儿潮一代似乎是订阅长期“永远回家”这一想法的最后一代。根据房地美（Freddie Mac）在2019年发布的一份报告，年龄在67至85岁之间的房主比该年龄段的前几代人寿命更长。总的来说，年龄在55岁以上的房主拥有美国全部房屋净值的三分之二，而这些房主中约有63％计划在余生中保持原状。

雷德芬（Redfin）将最近平均拥有住房时间的五年增加归因于在高生活费用城市中持有房地产的老年人。另外，在2008年金融危机之后，购房者得以锁定超低抵押贷款利率，这使得动员（且不得不以较高利率借贷）的吸引力大大降低。

但是总的来说，其他世代不需要长期留在家中。

新泽西州普林斯顿的一家企业房地产咨询公司The Boyd Company的约翰·博伊德（John Boyd）说：“虽然保存和购买永久性住房的想法对某些人来说很有吸引力，但我们看到了另一个方向的重大趋势。” “如今，越来越多的人认为致力于未来一个30年特定区域的决定已经过时，与经济现实不同步。”

房主为什么要搬家？一方面，南加州Aurora金融计划与投资管理公司常务理事兼财务顾问凯瑟琳·欧文斯（Kathleen Owens）表示，一方面，恶劣的经济环境和某些地区缺乏工作机会将促使人们考虑在其他地方寻求更好的选择。她说：“他们并不是要搬家，而是必须搬家。”

但是较短的房屋所有权期限并不总是由于财务困难。博伊德说，我们也要感谢远程工作的兴起，以及对特定雇主的忠诚度普遍下降。

他说：“就像30年前的大房子一样，今天，居住在想要的地方的灵活性也越来越受欢迎。”

最新数据还发现，与将抵押贷款和每年高额财产税的房屋捆绑在一起相比，年轻人优先考虑旅行和娱乐等生活经历。博伊德说：“ COVID-19大流行的经济影响（经济疲软，偏远的劳动力趋势的加速以及人们在眨眼之间就可以改变生活的整体提醒）也与永远的房子的想法背道而驰。”添加。

这就是为什么您应该瞄准“暂时”回家的原因。

如果您正在考虑购买房屋，那么选择理想房产的压力可能会令人沮丧。如果您有孩子怎么办？如果不这样做怎么办？如果30年后您将无法走上那令人印象深刻的螺旋楼梯怎么办？很难知道未来几年您的家庭和财务状况将需要什么。

就像过去几代人的房屋所有权趋势一样，在许多情况下购买房屋的老式财务建议也不再适用。

“它与整个过时的美国梦概念结合在一起，即您在一个地方工作，退休，拥有房子和两车位车库，” 德克萨斯州奥斯汀的房地产顾问迈克尔·赖索尔说。“经常搬家的想法对人们来说是一个陌生的概念，除非他们是一个军人家庭或为工作而搬家。”

今天的住房市场和总体经济状况与我们的父母和祖父母为年轻人购买第一套房子时的情况大不相同。当然，抵押贷款利率为两位数，但储蓄利率也是如此。当时，工资更符合房屋价值。

事情变了。根据Clever Real Estate的一项分析，其中之一是，自1960年以来，房屋中位价格已上涨了四倍于家庭收入。

Reisor说，以如今的房地产价值升值的方式，等到您可以购买打算永久居住的理想房屋时，通常没有经济意义。“最好是早点买入更容易获得的东西，并在五年内获得升值，然后再转售和滚雪球。”

这就是为什么尤其是首次购房者应该放弃他们需要20％首付的观念。Reisor说：“我每天与这么多人交谈，这是父母一代所推崇的过时概念，那就是您要做的。”

实际上，如果您符合其他条件，就有可能购买低至3％的房屋。尽管将较少的资金用于预付款意味着可能要承担更大的贷款和私人抵押贷款保险的临时费用，但这也意味着您可以在为时已晚之前踏上购房之门。如果由于工资停滞不前而使房屋价值继续上涨，那么等待太久可能意味着完全将自己从房屋所有权中剔除出来。

尽管数十年来您无需承诺购买房地产，但每隔两年就要从家中跳出来。

欧文斯指出，传统观点认为，如果您至少要待在家里至少五年，那么最好租房。通常仅拥有几年，就无法完全收回与购买相关的交易成本，例如交易成本，其成本可能在购房价格的1％到7％之间。

它还会阻止您建立资产。尽管房屋价值通常会随着时间的推移而升值，但它们的确会波动（如果您还记得大萧条，那就轻描淡写）。购买后，您可能会很快遇到下跌的市场，这可能需要数年的时间才能恢复，更不用说超出原始购买价格了。

然后是抵押摊销。在房屋贷款的头几年，您的付款几乎全部用于支付利息。一大笔抵押贷款需要数年时间才能还清实际本金。如果您移动得太频繁和太早，您最终将花费大量的利息，而无需还清贷款。

欧文斯说，经常搬家的机会成本也值得考虑。“您很可能最好将本应支付的资金用于支付平仓成本，抵押贷款点数和其他“损失成本”，用于另一种类型的投资，例如股票和债券。她说，与购买房地产相比，投资股市几乎没有前期成本，而且没有任何工作和麻烦与拥有房屋有关。另外，如果您确实遇到了买方对某只股票的mor悔，则可以进行180笔交易并相当容易地出售。卸下房子要困难得多，既费时又费钱。

欧文斯说，购房的其他机会成本包括：花费时间研究社区，在该地区寻找值得信赖的房地产经纪人，以及搬迁过程中对您生活的普遍破坏，包括在搬迁之前对现有房屋进行必要的维修，雇用搬家公司，对物品进行分类和包装，重新装修和进行改进等。

总体而言，如果您想出售获利或至少达到收支平衡，那么后续行动的时机可能会很棘手。欧文斯说：“房地产是一种流动性很差的资产，这意味着您无法在任何时候以自己想要的价格出售。” “如果时间不固定，您可能需要接受比预期少得多的钱。”

购买房屋是一项重大承诺，如果没有坚实的财务基础来处理抵押贷款和所有其他相关费用，购买房屋就不是一个承诺。并不是每个人都愿意-许多人宁愿将房主的经济负担留给房东。但是，您不应该仅仅因为您不符合前几代人所遵循的标准而放弃房屋所有权的目标。

Reisor说：“永远的家庭理想使人们在追求完美的过程中不再拥有房屋。” 人们认为自己无力购买。而且有些人不是-他们失去了工作或没有任何稳定的收入。” 但是，如果您确实有稳定的收入和储蓄，请不要指望自己；您的购买力可能比您想象的要高。