土地二级市场改革试点经典案例120例（二）：土地转让投资额25%认定方法相关案例
土地转让投资额25%认定方法相关案例
一、涉及试点政策
明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。明确以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式供应的建设用地在转让前应满足的条件。……以出让方式取得的建设用地使用权转让的，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
案例6：北京市房山区某工程公司在建工程投资额25%认定案例
A公司于2012年7月以挂牌方式取得一宗工业用地，面积为5933.56平方米，地价款为900万元，其中政府土地收益50.51万元，前期开发成本补偿费为849.49万元。相关项目于2015年12月取得施工许可并开工建设。2016年，因公司自身原因，拟中止建设并转让土地及在建工程。依据北京市非政府投资工业固定资产投资项目备案通知书，该项目总投资额为5000万元。经抽取的评估机构对该项目工程投资进行评价认证，该项目工程进度已投资额为1300万元，不少于项目总投资额的25％，符合转让条件。该项目于2016年2月通过国土、规划、经信、住建、发改等部门的项目联审会并同意办理转让。通过联审会的方式实现部门协作，共同监管。
案例7：二连浩特市工业用地投资额25%认定案例
二连浩特在试点中规定，季节性使用的工业、仓储用地，其地上建筑物和构筑物所占土地面积不小于40%，即视为已形成工业用地建设条件，允许转让。2018年1月30日，土地使用权人C某向二连浩特市国土资源局提出申请拟转让其名下一工业用地项目，土地使用权面积为1410平方米。该宗地的地上建筑物和构筑物均为未理房屋所有权登记，且由于历史原因，也难以认定投资额。二连浩特市国土资源局通过实地调查和测量，该工业用地地上建有建筑物和构筑物，并实地测量其占地面积为597.97平方米，土地使用权面积为1410平方米，占总用地面积的42.4%，超过了40%，可以进行土地二级市场交易。二连浩特国土资源局通过土地二级市场交易平台进行挂牌，最后由Z某、W某竞买成功，在依法缴纳相关税费后，国土局为双方办理了土地使用权转移登记。
案例8：重庆市两江新区某工业项目土地转让投资额25%认定案例
A公司于2011年9月与两江新区管委会签订投资协议，拟投资2.5亿元在某开发区进行汽车冲压、焊件生产等项目。A公司于2013年4月3日以挂牌方式取得一宗工业用地，面积38535平方米，已交清土地价款并取得不动产权证。项目于2013年10月正式动工，2014年5月主体工程全部完成。随后，因资金链断裂，A公司拟将宗地及地上建筑物（包括联合厂房、检测综合楼、门卫室等，但未办理房屋产权证）转让给B公司。经管委会有关部门初步审查发现，因A公司为工业企业，其设备投资占总投资约80%，若采用已投资额达总投资的25%以上这一转让条件，企业难以达到，导致无法办理合法转让手续。但实际上作为工程部分的建设已经全部完成，企业多方找寻解决渠道未果。
2017年，根据土地二级市场试点精神，重庆市国土资源和房屋管理局出台了渝国土房管规发〔2017〕16号文，其中明确了投资额25%的多种认定条件和细则，其中规定：已开工建设，动工建设建筑物基底面积占规划设计方案建筑物基底总面积三分之一以上的，可认为已达到开发投资总额的25%以上（其中：需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一）。按照文件精神，两江新区有关部门重新根据施工状况对A公司的投资额进行了认定，在要件资料中收取规划设计方案，并派出两名工作人员进行现场核实，填写现场踏勘表、拍照证明。现场核实完毕后，召集相关部门开会核实合同（协议），并形成会议纪要。随后，为A公司办理了土地转让。通过试点，既解决了原企业的资金困难，同时也盘活了存量土地，促进了土地节约集约利用。
案例9：昆明市某房地产公司分割转让投资额认定案例
2010年12月，A公司以公开出让方式取得昆明市盘龙区一宗商务金融用地，面积53133.16平方米。其中38201.6平方米（K地块）已开发建成并交付使用；剩余14928.38平方米（L地块），因企业无力继续开发建设，一直没有动工。2017年A公司向昆明市有关部门申请将两地块分割为两宗地，并办理了不动产分割登记。
2018年3月，A公司向昆明市国土资源局申请以买卖的方式将L地块转让给B公司。在审查L地块转让时，一些部门认为转让地块未动工建设，投资强度没有达到25%，不应允许转让，受让方建设投资强度达到25%以后，才能持属地政府认定文件办理不动产权登记手续。针对审批过程中产生的争议，昆明市出台政策，细化分割转让政策细则，统一政策理解，规范市场操作。经昆明市国土资源局审查，A公司申请转让的地块虽然没有动工，但原出让合同建设项目整体投资强度已经达到25%，且规划部门同意两宗地分割并出具规划意见，根据《昆明市国有建设用地使用权二级市场转让管理暂行规定》（昆政发〔2018〕21号）关于土地使用权分割转让相关规定，同意该转让申请。土地转让后，该项目已恢复建设，有效促进了节约集约用地。
案例10：西安市陕西某公司出让土地转让投资额25%认定案例
A公司持有2宗出让土地，总面积65.718亩，用途均为城镇住宅用地、零售商业用地（共用宗）。2018年4月，A公司拟将上述两宗地转让给其控股股东B公司。目前两宗地现状为正在开发建设中，因两宗地均属于房屋建设工程，转让时须满足达到投资额25%。土地二级试点工作启动前，开发投资总额25%的认定一直是实践中的难点，试点启动后，西安市制定出台了《国有建设用地使用权转让实施细则（试行）》，细化认定标准。其中规定“符合下列条件之一可认为已达到开发投资总额的百分之二十五以上：以净地方式受让的土地，工程建设已全部开工并已达到正负零；或已完成的地上建筑面积达到总建筑面积（不含地下）的三分之一以上；或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告。”经审核，转让方提供了已达到总投资额25%的评估报告，符合转让规定。双方签订了制式转让合同，申请要件齐全，资料完整，申请人承诺对所提供的资料真实性负法律责任。西安市国土资源局同意双方在土地二级市场交易平台备案，并为双方办理了不动产转移登记。
案例11：东莞市某公司土地转让给其全资子公司案例
A公司于2015年底以出让方式取得一宗工业用地，面积206175.5平方米，土地使用年限至2065年12月20日。在合同约定的开工日期之前，A公司申请将该宗地土地使用权转让给全资子公司。根据《城市房地产管理法》第三十九条规定“转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。”公司未达到规定的转让条件，因此无法顺利实现土地使用权转移。东莞在土地二级市场试点中，明确了出让土地的转让条件：为盘活存量，提高土地利用率，放宽产业用地转让限制，工业、科研等产业用地，以作价入股方式注资成立或合作成立具备开发资质的项目子公司的，或因公司合并、分立、改制、重组、破产清算等原因转移土地的，属于转让行为，在未认定为闲置土地的情况下，可以办理转移登记。根据该试点政策，东莞国土资源局于2018年3月为A公司办理了土地使用权转让手续。相关开发建设义务由受让人继续履行。
案例12：A公司改制涉及土地使用权转让案例
A公司早年以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，土地面积为1801平方米，用途为员工宿舍，后分割办理两个土地使用权证，其中一宗地已达到投资总额的25%，另一宗地用作停车场，由于不实施建设，难以达到投资额25%的转让条件。近年，根据东莞市国资委批复，A公司改制，成立了一个新的子公司B公司。A公司申请将停车场所在的宗地土地使用权转让给B公司。经研究，两公司均为独立法人，如按原有规定，此类情况应属转让，而转让需符合25%投资额限制，证2所涉宗地将无法顺利实现土地使用权转移。土地二级市场试点后，东莞市明确“放宽产业用地转让限制，工业、科研等产业用地，以作价入股方式注资成立或合作成立具备开发资质的项目子公司的，或因公司合并、分立、改制、重组、破产清算等原因转移土地的，属于转让行为，在未认定为闲置土地的情况下，可以办理转移登记。”并依此为该地块办理了转移登记，帮助企业顺利推进改制。试点的实施，为该类用地转移登记的办理提供了制度依据，减少了办事流程，提高了工作效率。
二、案例综合点评
《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但长期以来，国家层面未出台25%投资额具体如何认定的规定。试点中，一些试点地区出台25%投资额认定细则，包括：明确了核算标准（有的根据已建建筑的总规模，有的根据已建建筑的占地规模，有的根据场地平整或地基建设情况）；明确了核算主体和方法（有的由专业资质的审计、评估机构出具审计、评估报告，有的由政府部门组织联合会审）；明确了核算前提（有的提出：因出资、公司合并、分立、改制、重组、破产清算等原因转移土地的，可暂不核算25%条件，有的提出：宗地已达到25%投资额后进行分割，分割后新的宗地可暂不核算25%条件）。通过上述一系列探索实践，进一步规范了土地转让管理，有力地促进了要素自由流通。