重庆楼市，如今处在一个什么阶段？我们该怎么办？

1

《大般涅盘经》三二：

尔时大王，即唤众盲各各问言：“汝，见象也？”

众盲各言：“我已得见。”

王言：“象为何类？”

其触牙者即言象形如芦菔根，其触耳者言象如箕，其触头者言象如石，其触鼻者言象如杵，其触脚者言象如木臼，其触脊者言象如床，其触腹者言象如瓮，其触尾者言象如绳。

--「盲人摸象」

一个庞大而错综复杂的房地产市场，对于绝大多数人，判断市场，就像盲人摸象。

感觉有那么点点道理，但其实是满盘皆错。

2

十月末，秋凉。

或者叫一夜入冬。

秋天本来是最好的季节，不冷不热，但跟春天一样，重庆都特别短暂。

因为短，重庆人基本不买太贵的风衣，上海深圳金融CBD office lady人手一件的Burberry，对重庆妹儿意义不是太大。

优衣库摇粒绒显然更加实用。

没有春天没有秋天的重庆人，是郁闷的。

极端天气下待久了，脾气就直。

脾气一直，遇到楼市不好，就喜欢砸盘。

一个小区能挂出来500套二手房，有谁还不服？说出来！

这是重庆的蝴蝶效应。

调性，就是这样。

3

前几天，从上海回来探亲的大表哥问我，重庆楼市，现在到底处于什么样的阶段？

这两年，会像过去那样，横盘五六年吗？

或者，还有暴涨的机会吗？

最近很多人不看好后市，担心崩盘，我挺怕的，我妈那两套房，利润还可以，要不要先抛了？！

大表哥，如同当前市场中的很多人一样，很迷茫，很想砸盘。

在砸与不砸之间，他选择先以市场价挂牌出去。

当每个人都这么想，阶段性的供应大于需求，买家陷入观望。

观望久了，从没有优势的区域、最垃圾的楼盘作为突破口，逐渐蔓延开。

哪里越差，市场就最先把哪里吞噬掉。

这一步，叫分化。

4

2008年，大表哥在上海博士毕业，就留在了那里。

5月12日，我在重庆，10楼，当听到街坊邻居惊慌尖叫着往楼下跑的时候，我带上手机、存折和一包饼干，到厕所的角落里搬个板凳坐下了。

尽人事，听天命！有什么好惊慌的？

包括随后到来的全球金融危机！

2008年冬天，我去某豪华售楼部找小江玩，他裹着厚厚的羽绒服，抱怨售楼部一扇玻璃和中央空调都坏了，要换，费用审批流程比以往要漫长的多。

拿了三个月1500块底薪的小江，方便面吃到反胃，他问我借500，因为初恋女友结婚，请他去坐席。

我说，去你个鬼！

你饭都吃不起了，可能过几天还要被裁员！

一语成谶。一心惦记初恋，工作不够忘我的小江，年底之前，被领导拿掉了。

 

而他是我的置业顾问。当年首付的8万元，在第3年半的时候，升值了接近5倍。

他是从业者。三天两头看到工人堵售楼处要工钱，看老业主砸沙盘，听新闻播放金融危机，每天被经理留到9点半CALL客的他，心态，比市场先崩掉了。

而我，化月供为动力，上班更加的积极了。

分化，在某种程度上，源于你的视角，以及心态。

5

2008年前脚还有很多开发商传出资金链即将断裂时，没多久，重磅政策就袭来。

甭管首套二套，统统都首付20%！

有逾期？只要不是黑名单的那种，No problem，利率7折！

还有契税？减免！

火力全开下，2009年春，行情反转，重庆有开发商连夜涨价3000块/㎡！

长多了，不同声音就出来了，“泡沫论”席卷全国，没开心几个月的小江，跟我抱怨：

“史上最严厉”的楼市调控新政来了！

很多地方施行“限购”。

越来越多的声音说：让房价猛烈的降吧！

还有幸灾乐祸：房地产祸国殃民，赶紧崩盘吧！

接下来又发生了什么，看看媒体的总结。

一年，房价涨了30%（来源于中国指数研究院）。

至2010年底，巴南龙洲湾喊出7000多建面单价，主城6区房价套内普遍8000以上，中心地段，已有楼盘超过 1万元单价。

完成了一次价格跨度。

小明的抱怨声，似乎与市场的发展，形成了显著的反向指导意义。

6

因为跌，所以刺激，因为涨，所以调控。

调控后，不见效，就加码。

2011年，重庆迎来了最严厉的调控。

渝版房产税出台，投资性购房受到打压；房贷收紧，利率上浮。

当年没有限价，开发商也更加单纯，相继放出大招：

9折、8.X折、清盘大甩卖！

当然，他们要么强调“并非降价，只是推出特惠单位”，“这是正常的促销手段”，即使他们的降价到了地球人都心知肚明的地步。

直到多年以后，他们才明白，降价，不能去库存。

在降价声中，整个2011年，重庆的新房成交量下降了31%。

二手房市场更凄惨。

调控，不见点效果，那还叫调控吗？

7

随后，又经历了一些小行情。

至2014年，“变”，成功以30762票夺下当年楼市年度汉字。

因为就连砖家也不敢随便判断了。干脆来个“变”，给自己留下解释的空间。

房地产市场再次进入调整期，房价、成交量双双下滑，库存高企，崩盘论再次席卷。

没办法，得降！在后来的日子。

西永某项目，开盘没到半年，均价从8000调回了5000；

大竹林某大盘，打出套内7399史上最低单价促销，售楼处的中介比看房客户要多的多；

曾需要100万验资才能看房的某豪宅，中介全城喊话：原价28000-42000元/㎡的精装房，现价只用15000！现价只用15000！

这里说的都是套内单价。

小江心想，这一次，真的要完蛋了！要完蛋了！

于是，我发现，每次只要小江一悲观，楼市离好日子就不远了。

8

2015年，降准降息降首付，扩大需求、促进消费、去化库存，棚改！政策一松，一线城市，率先启动，成交量大涨！

有个名词，叫“量在价先”。

2016年，进一步提高棚改货币化安置比例。一线房价暴涨！炒房致富，听的人热血沸腾。

尝到甜头的聪明资金，陆续开始打飞的涌入二线城市！

2017年。

重庆市场，风起云涌，八方资本纷纷杀入，房地产市场火爆，电商费退出江湖，茶水费出现。

土地市场出现抢购潮，刷新楼面单价纪录。

本地外地购房者，出现羊群跟风效应。

起起伏伏，到“房住不炒”。

冷清，反弹，冷清。

一直，到今天。

9

如今重庆的市场局面，是比较清晰的。

新房市场，超过90%的楼盘，都启动了外援，找全城中介帮忙。

同时，从物理位置相对偏远，配套优势较弱，成熟周期较长的区域开始，价格的窗户纸已经被捅破了。

通过一些算法，目前已知的一些极端案例，最低折扣，大约在85折左右。

一些无法突破的价格，会聪明的用到中介渠道佣金的形式拿出来。

比如，卖套房子，给中介5%，至于怎么分配，是一个比较灵活的事。

当然，这是比较极端的例子，极个别。

并且，折扣和渠道这回事，掺杂了太多的因素，涉及到一些不方便直说的，就不展开了。

我们看到的，绝大部分楼盘，仍然坚守着合理的底线。

促销价格，仅仅是噱头而已。

周期性，加上年末冲刺因素，让今年市场竞争的严峻程度，比较突出。

在这样的情形下，一些过于悲观的言论，必然又来了。

只是，市场远不是他们看到的那个样子。

9

最近这两年多的置业顾问生涯，小江赚的盆满钵满，那天见到他，刚换了一辆崭新的保时捷！我看了看副驾，咦？

那不是他初恋女友吗？

但奇怪的是，小江没有跟我抱怨市场不好。

反而问我，大卫老师，今年，买了几套房啊？

也许，是他抱怨的时候还没到？又或者，这就是成熟吧！