开发商欠工程款800万以1600万商铺冲抵，如何获得现金流？

开发商欠工程款800万，以一套1600万的商铺冲抵，到底是好事还是坏事？怎样运作才能运作出现金流来呢？

这种情形虽然并不多见，但是在一些地方、中小开发商确实存在，即开发商拖欠工程款，最后以一定的房产、商铺进行冲抵，那么，作为工程公司如何通过对商铺的运作获得现金流呢？

第一，要对这个所谓的1600万元商铺进行市场价值评估，以确定这个商铺的真正价值

以1600万元的商铺冲抵800万元的工程欠款，开发商看起来是无奈之下吃了很大的亏，而工程公司看起来占了很大的便宜，但这个商铺到底有多大的价值？这是一个必须重视的问题，并不是开发商说1600万元就值得1600万元。

1600万元的商铺价值是如何得来的呢？一般有几种价值：

一是开发商挂牌销售价格？一般开发商都会对商铺进行挂牌销售，从而会有一个挂牌销售价格，这个价格有真实的销售价格，还有一个虚假的销售价格，虚假的销售价格是明知道卖不掉但仍然挂上去这个价格，只是为了抬高价格，并不为了卖出去。真实的销售价格是为了卖掉而挂出来的价格。但这里要明确一个问题，无论哪个价格成交时都有一定的折扣，如一些楼盘的所谓交5万元抵10万元、全款优惠一个点等，实际上的成交价格并没有那么高。如果再加上一些开发商所谓的7折王炸，则实际成交价格要远远低于销售价格。

二是市场成交价格？以楼盘真实的成交价格为参考价格，或者以附近相似的楼盘成交价格为参考，看看你的1600万元的商铺到底值多少钱？

三是市场评估价格？即结合周围房地产市场行情，对商铺进行评估，以确定商铺的市场价值。

第二，如果确定了商铺的市场价值以后，可以考虑市场的兑现价值？

所谓的市场兑现价值即如何通过市场销售实现现金兑现，毕竟你的商铺是通过800万元的抵债来的，并不是你真实的持有意愿实现的，如果你不愿意持有，卖出当然是最基本的逻辑和办法。

根据商铺的市场价值，可以进行挂牌销售，当然如果你急于套现，你当然也可以进一步让利，比如1600万元的商铺，你可以1200万元卖掉进行套现，这样你也并不吃亏。

当然能否顺利套现取决于商铺现金套现能力，也许正是因为套现比较难，所以开发商才会将1600万元的商铺以800万元的债务抵给你。如果这样的话，你当然可以在确保800万元的前提下，尽可能实现现金的回笼。

第三，如果你是希望持有商铺，当然也可以考虑通过商铺出租来支持现金流

很多人持有和购买商铺是为了赚取出租收益，虽然出租商铺会受到很多因素的影响，比如地段、城市、商圈等因素，但毕竟商铺出租仍然是现金回笼的重要方式。

据中国指数研究院发布的全国15个重点城市商铺租金指数，2019年下半年，租金环比上涨的商业街占71.6%，租金环比下跌的商业街占22.4%，6.0%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占66.7%，租金环比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈（购物中心）租金与上期持平。可见商铺出租的收益基本仍然处于平稳状况。

根据经验数据，整体而言，我国商铺年出租收益率一般为8%，好的商业旺铺可以达到16%，就以8%的出租收益率为例，1600万元的商铺一年的出租收益128万元，对于你的现金流应该是一个非常好的补充。

第四，以商铺进行抵押办理抵押贷款，从而提供现金流的支持和补充

商铺可以抵押贷款，当然即使出租也可以抵押贷款，不过是抵押率会降低而已。

一般而言，如果你的工程公司需要融资，你当然可以将商铺进行抵押贷款，正常情况商铺的抵押率是60%，如果1600万元的商铺市场价值可以获得960万元的贷款。即使再低一点抵押率，即50%的抵押率，你仍然可以获得抵押贷款800万元，相当于你的800万元工程款已经收回。

虽然你持有商铺可以获得更多融资的可能性以及现金流的可能性，但是对于你一个工程公司来讲，也许持有商铺并不是你的强项，可能择机出手套现更是一个好的选择。（麒鉴）