海口一小区人防车位必须一次性交20年租金 海口市住建部门：不违反规定
“小区本来就车位紧张，占了小区车位总数四分之一的人防车位却被物业要求必须一次性交20年的租金，不能短租，若租赁不出去的车位将会被锁起来。”近日，海口金城万花坊小区的业主余先生因为人防车位的问题很闹心，记者就该小区人防车位的相关问题进行了梳理，并将其中的纠纷问题进行专门的法律解读。
新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋 王天宇 文\图
海口金城万花坊小区的人防停车位。
业主：人防车位“一刀切”必须一次性交20年的租金
据海口市龙华区海瑞路19号金城万花坊小区的业主余先生介绍，他从2016年4月份搬到该小区生活，此后一直租赁小区的停车位使用，每个月200元。但7月23日，小区的物业公司给余先生发送了一条短信，告知人防车位要求必须一次性交20年的租金，否则不予租用。
记者在余先生的手机上，看到了短信的详细内容“由于金城万花坊原开发建设单位依照相关法条规定拟对本小区内由其出资建造的地下人防车位做长租处理(2021年8月1日前签订协议的租赁费4.3万元，租期20年，到期后自动延续无偿使用20年)现以授权物业公司全权代理……”。
“物业公司给了我3天的时间考虑，说3天内未收到回复将视为我放弃长租的权利”余先生说，小区车位本就极身紧张，开发商与物业在未与业委会沟通，车位产权不明确的情况下出台这一规定，明显属于强迫交易行为，侵犯了业主利益。
“直接发声明，车位不允许短租，然后一副你爱租不租的样子”“他一开始说是跟开发商签约的，如果是跟物业签，这个没法签”“这个物业不知道能不能干20年，换物业了会不会有纠纷”……记者在小区走访的过程中，一些业主跟记者“吐槽”道。此外，余先生还向记者反映在租赁合同中存在霸王条款，其中约定“乙方车辆受损由损害方负责”“不允许对第三方转让，如果租赁使用人对第三方转让，开发商可以解约”等等。
物业：替开发商代收，租不出去会上锁
停车难，是很多小区的“通病”，金城万花坊小区也不例外。据了解，金城万花坊小区地上地下现共有车位186个，涉及必须20年长租的车位有40多个，占到总数的四分之一左右。
为何短租突然要变成长租，租不出去的人防车位又该如何处理?“开发商不方便接受采访，应该和我们物业的说法差不多，现在长租也只是开发商内部经营方式的变化。”金城万花坊小区物业海南万康物业管理有限公司郭主任告诉记者，物业经开发商授权对小区的人防车位进行长租，且只会长租，不接受短租。
“若租不出去的就放在那里，锁起来……”郭主任回应称，至于一些业主对于以后万一换物业后担忧，长租的费用他们只是替开发商代收，即使换了物业公司，人防车位的使用、管理依旧在开发商，业主的权利也不会受到损害。
租不出去会上锁，没有其他的变通方法，这对于本就停车难的金城万花坊小区，无疑更是雪上加霜。
20年长租的租赁合同
海口市住建部门：一次性出租人防车位20年不违反相关规定
面对小区物业的做法，余先生等人向海口12345政府服务热线进行投诉。海口市住房和城乡建设局给余先生答复称：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此，人防工程平时使用权归开发商，人防车位平时由开发商使用管理;根据《民法典》规定，出租最高年限为20年，超过20年，超过部分无效。出租合同到期后，如需继租，须重新签订出租合同，合同年限最长不超过20年;综上所述，开发商一次性出租人防车位20年不违反相关规定。至于出租人防车位20年费用一次性缴纳或是分期缴纳，建议业主与开发商协商解决。
人防车位的矛盾纠纷在海口数见不鲜，记者在海口12345政府服务热线找到很多相关方面的投诉。总的来说，人防车位的投诉大致分为两类，开发商和物业将人防车位上锁、高价出租人防车位的问题。而在投诉办件中，记者也看到了相关职能部门的答复。对于人防车位上锁的问题，海口市住建部门答复称人防工程平时使用管理权归开发商，开发商锁住人防车位的行为属于正常管理人防车位的范畴。而对于高价出租的问题，海口市市场监督管理局以及海口市发改委价调收费科工作人员回复称小区车位属市场调节价，不属于政府定价，由双方协商确定。
此前记者曾采访海口市住建局人防管理科相关负责人了解化解纠纷的办法，其表示目前人防车位显露的一些问题，该负责人表示双方尽量协商解决，一些实际的问题还需要更多法律的出台来进行规范。
【律师解读】
1、关于人防车位的权属和使用权的确定问题
海南先国律师事务所律师林丽华：关于人防车位的权属问题，司法实务中一般有三种观点，其一认为应当由国家所有;其二认为应当由开发商或业主所有;第三种回避权属问题，仅认定开发商或业主享有使用收益的权利，这一观点也是目前较为主流的裁判观点。实践中，如果人防车位计入共有部分面积，建筑成本已由业主分摊的，属于业主共有部分，依据《民法典》第二百七十一条规定，全体业主享有管理的权利。如果人防车位建设成本由开发商承担的，则作为投资者，收益权和管理权应归投资者即开发商所有。
因此，余先生所在的小区，如收益权确属开发商的，则开发商有权对人防车位的使用和管理作出决定，并可以委托物业公司进行管理。但需要注意的是，业主租用人防车位的，建议咨询当地人防管理部门，了解开发商是否已取得人民防空主管部门发放的使用证，使用证、备案或审批文件上，对使用方式、使用期限和范围等是否有限制，避免因租用人防车位造成损失。
2、人防车位租赁能否设置20年租期的问题
海南先国律师事务所律师林丽华：根据《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过20年。但是，使用人防工程的需要向当地人民防空主管部门申请使用证，使用权证亦存在有效期。因此，建议咨询当地人防管理部门开发商所取得的人防车位的使用期限。同时，如业主选择长期租赁的，则需要注意，由于人防车位并没有产权证，而且国家有权随时征用，因此长期租赁可能受此影响。
3、小区物业是否有权代表开发商签署租赁合同以及更换物业公司后人防车位租赁合同的权益保障的问题
海南先国律师事务所律师林丽华：如小区人防车位的使用权及管理权由开发商享有，开发商委托小区物业与业主签署租赁合同的，依据《民法典》第九百二十五条的规定，所签署的合同对开发商有法律约束力，业主可在合同约定和法律规定的范围内向开发商追究违约责任，即使后期更换物业公司，也不影响小区业主根据租赁合同的约定维权。但需要注意，在签署租赁合同时，业主应核实物业出具的开发商授权委托材料，避免就委托真实性发生争议。
4、关于租赁合同中约定“乙方车辆受损由损害方负责”“不允许对第三方转让，如果租赁使用人对第三方转让，开发商可以解约”是否合法合理的问题
海南先国律师事务所律师林丽华：《租赁合同》经双方协商一致签订，对双方均具有法律约束力，因此，在签订《租赁合同》时，业主应审慎注意合同约定的权利义务，对于不同意接受的条款，应与出租方进一步协商确定。对于合同约定不得转租的，该约定并不违反法律规定，业主应注意避免违约承担违约责任。对于“车辆受损由损害方负责”的约定，符合《民法典》关于行为人因过错侵害他人民事权益承担侵权责任的规定。但是，如开发商或开发商委托的物业对此存在管理过错的，则并不因此排除业主向开发商追责的权利。
另提示，对于《租赁合同》属于开发商提供的格式合同的，《民法典》第四百九十七条第二款、第三款规定，对提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或提供格式条款一方排除对方主要权利的，则格式条款无效。业主亦可在发生争议时就是否存在上述法律事由，即“霸王条款”主张格式条款无效，从而维护自身权益。