千亿企业系列点评之四：王思聪走多远，万达走多远

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

万达的发展之路，其实也折射出中国商业地产的发展之路。不管怎么讲，万达仍然是中国商业地产的领导企业。

2013年王健林首次成为中国首富，2014年12月万达商业在香港上市，最高市值一度超过2000亿元，截止到2016年2月5日收盘，总市值虽已降到1585亿元，但这是由于整体地产股的大环境都在下降所导致的。去年8月，王健林以2600亿的财富超过李嘉诚成为全球华人首富，这背后隐含的实质上是整个万达商业帝国的价值。

两年前，我对万达的点评文章叫做《首富万达》，但今年我们不讲首富了，因为“轻资产”才是万达的新标签，能够在2016年把销售收入力降640亿，毫无疑问我们将会看到一个全新的万达商业帝国。

重资产曾经是中国房地产所有企业的基本模式，也是所有房企共同选择的开发销售模式，特别对于以商业地产为主的开发企业来讲，更是回避不了的问题。但万达2014年首次提出轻资产模式，在之后的运作当中非常坚决的贯彻这个战略，直到调低了整体销售目标，从根本上改变了原来企业的大多数房企运作模式。显然，这个改变过程一定会付出巨大的代价，正如之前诸多媒体所报道的，首先代价是人，其次是短期的业绩，另外在转型的过程中还会有各种意想不到的风险，但我仍然要为万达叫好，因为这种改变才是中国商业地产的未来出路之所在。

今天，轻资产道路上飞奔的万达，其打造的飞凡网2016年目标5千万会员，到2020年要达到5亿会员，如果真能如期达到，那么他将几乎掌控中国城市80%以上的消费者，这个的价值远比一年卖个几千亿要大得多。同时，也将颠覆当年王健林与马云打赌时候双方各自代表的商业模式，这是商业地产运营的根本之所在。王健林在“互联网+”上前两年花掉的学费没有白扔，当然，能否达到这个目标，我们还将拭目以待。

另外，在房地产企业多元化方面，万达也是做的相对较成功的。万达院线在去年1月份上市，其市值甚至比大多数房企市值还要多。其它如文化产业方面，这种全球资源的整合，也是国内房企学习的榜样。

从财务指标来看，万达与7家千亿房企均值对比基本排在中流，其中比较突出的是单项目产能，达到21.9亿元，排名第二，而其他各项指标也都相对健康，在今天的市场背景下，对于一家以商业地产为主的房企来说已经很不容易了。同时，最高4.6%的融资利率也体现出了万达的融资能力，联想到万达的各种转型，更说明了王健林先生还是很有远见的。

当然，万达未来发展过程中，在面临机遇的同时，还会有不少风险。

首先，商业地产在当前中国房地产的市场环境下面还是一个巨大的坑。最近3-5年中国商业地产的过度供应，已经使得除北上广深等少数城市之外的商业地产变得越来越难做，特别是写字楼，基本上已成为所有房企的痛，万达也不例外。因此，必须要调整当前的产品结构，特别是在一些三四线城市当中。

其次，文旅地产可能也有坎。之前已被证明出现较大问题的长白山、西双版纳等项目，目前仍然没有翻身，从目前情况来看翻身的可能性也不大，大投入带来的是区域旅游面貌的改善，但并没有换来房地产方面的成功，说到底还是这种模式在当前中国文旅地产当中是有巨大问题的，未来应避免再进行类似的投资。

值得注意的是，从今天来看，万达的架构和团队方面可能也面临着诸多的挑战。万达原先就是商业地产中的“黄埔军校”，大多数商业地产的管理人员都是从万达这所学校毕业的，管理层的流动性高即代表万达的体系相对较完备，也代表万达在留人方面有所欠缺。随着最近几年万达在战略上的重资产向轻资产方面的转变，以及“互联网+”的不断尝试，这对于传统的商业地产人才来讲，已经越来越不能适应万达发展的需要了，而新人与旧人之间的冲突也是万达今天必须克服的最重要的问题。从某种意义上来说，也可以把它形容成王健林和王思聪的巨大差异。军营式的管理模式也许今天已经不适用了，而未来的路怎么走还需要王健林自己去思考。

最后，万达的发展之路，其实也折射出中国商业地产的发展之路。不管怎么讲，万达仍然是中国商业地产的领导企业，没有之一。

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