八个大招，能否拯救旅游地产脱离苦海？

丁祖昱评楼市，独家原创点评。现在房企做旅游地产，要靠天、靠政策都不行了，关键还是要“自救”。

旅游地产市场压力巨大，根据克而瑞统计，2013年我国新上市旅游地产项目3040个；2014年为2666个；2015年尽管有较大幅度回落，但截至10月底仍有642个新增项目。

再看旅游地产“生产大户”海南省，2015年全年房地产销售额982.75亿元，同比增5.1%；销售面积1052.28万平方米，同比增长4.8%。但与之形成鲜明对比的是，2015年前11月，海南省商品房待售面积1330万平方米，同比增长41.1%——销售几乎没有增长，但供应量却激增。

所以，现在房企做旅游地产，要靠天、靠政策都不行了，关键还是要“自救”。2015年，市场上涌现了很多旅游地产新模式，让我们看看他们分别都是怎么做的。

大招一：主题乐园。2015年底突然有一波大中小企业在各地投建主题乐园，其中最大的代表是碧桂园与大连海昌的合作，碧桂园负责房地产项目的开发，海昌负责主题公园的开发与运营。但事实上，现在主题乐园全国遍地皆是，华侨城早就在全国复制了欢乐谷等项目。单是南京，2015年就有7个主题乐园正在建设中；预计到2020年，国内将有59个主题公园、5个水上乐园建成运营。这些主题乐园大部分不存在差异，存活都有问题，可见主题乐园并不是旅游地产的救命稻草。做了比较成功、人气较高的主题乐园如广东长隆欢乐世界，房企可以对这一案例进行学习。

大招二：结合景区。如荣盛发展与黄山市合作开发黄山北大门，计划打造成以度假、养生、娱乐、休闲、游客集散为一体的文化旅游陆港新区，释放黄山旅游资源效益。中国每个地方都有“老天“赐予的自然景观，但由于数量诸多，如果不经加工便缺乏特色和核心竞争力。如果房企的规划和运营成功，能够提升整个区域的旅游产业，但要注意避免以开发为名圈地的情况。

大招三：整体运营。如绿地和天山集团合作，在石家庄共同建造400万平方米的燕赵文旅综合体天山之门，将建设燕赵文化步行街、燕赵大型实景剧场、燕赵主题乐园，和商业、酒店会展等业态。这样的项目更像是旅游地产和产业地产的结合，以当地的人文情怀为卖点，最终目的则是拉动当地经济和产业的发展。

大招四：规模制胜。两家千亿房企恒大和碧桂园都对旅游项目进行大手笔投资，恒大投资1600亿元在儋州填海建造了12000亩的海花岛后，碧桂园紧接着宣称在马来西亚投资超2500亿元建造占地14平方公里的森林城市。历史上也有不少超过1000万方大体量项目，如雅居乐清水湾等、金融街巽寮湾等。这些项目规划前景很好，但体量巨大、开发周期长，对房企的资金和运营都将是考验。

大招五：社群关怀。这一运作模式以秦皇岛阿那亚为代表，主要有三大特点：一是从客户需求出发，完善各类配套和服务；二是关注人的精神追求和情感，通过情怀和温度加强体验；三是建立社群文化，让业主个人融入公共空间，把业主变为合作伙伴，重建人与人之间的亲密关系。同样类型的还有万科海南森林度假公园，这些项目的核心都是客户服务，并有大量老客户带新客户。

大招六：文化逼格。最近比较火的如苏州诚品书店，总面积达5.6万平米的综合体中书店占据了1.5万平米，剩余的面积由文具店、咖啡馆、餐饮、服装店、家居店、展览馆等组成。在这个综合体旁边，还有两栋塔楼共76套高级公寓出售，其所在的苏州金鸡湖畔本身也是苏州文化产业聚集地。阿那亚同样因社区中“最孤独的图书馆”而颇受关注。这些带文化配套的旅游项目，十分贴合当前“文艺青年”的需求。

大招七：个性配套。以前的旅游地产配套，大部分是酒店、高尔夫加上温泉的“三菜一汤”，标准化严重。如今旅游地产有更多配套创新，如阿那亚的高尔夫会所、马会、鸟语湿地公园、邻里中心、沙滩酒吧、业主食堂等等，更为人性化，既能满足业主基本需求，又让业主个性得到体现。

大招八：丰富渠道。旅游地产营销方面，也不仅限于将客户一车车从各地运送至案场了。以海花岛为例，恒大在全国24个展厅，300多个项目案场同时蓄客，有经过培训的销售人员进行宣传介绍。开盘期间，海花岛现场与恒大全国案场共同销售，最终创造了开盘122亿元的销售奇迹。如何强化销售渠道，将是旅游地产未来营销的重中之重。

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