【这样损失了押金(Deposit)太不值】
根据CoreLogic监测的数据分析，今年房地产价格的上涨速度是30多年来最快的。原因有以下等因素的推动：
创纪录的低贷款利率
消费者信心持高
低房源水平
买家担心错失良机（FOMO）
虽然有专家认为随着房源供给增加、需求下降(因为购房者被高昂的价格挤出市场)、移民购房者的缺席以及一些政府激励计划的结束，房地产市场的繁荣可能正在见顶。但买家和卖家都表示，市场依然活跃。看一下上周末的拍卖清盘率（悉尼88%和墨尔本84%）就知道。
由于对于大多数买家来说买房是一生最多只经历几次的事情，对于其中的风险管理意识是非常不足的。快速上涨的房价和激烈的竞争使购房者面临越来越大的法律风险，他们的合同可能被撤销，定金可能被没收。
损失押金（Deposit）案：
新南威尔士州最高法院(Supreme Court of NSW)最近的一项裁决突显了上述风险。该裁决涉及Vaucluse的一幢价值$480万澳元的海景住宅。合同上写明买家需要支付5%的押金，分2次支付。
争议的焦点是应支付第二笔押金$91,500澳元的付款的日期。卖方(被告)声称第二笔押金没有按时付款，并要求终止协议。买方(原告)是一名开发商，第一笔已支付$15万澳元首付，声称第二笔押金应支付日期含糊不清。法庭最终裁定是:“原告未能在合同规定的时间内支付部分定金。这是严重的违反了合同条款。”
卖家不但没收了买家的$241,500澳元押金，并被责令支付未披露细节的法庭费用。法官说:“法院认为履行合同是最重要的。它强调了合同明确性的重要性。这也是一个警告，买家和卖家需要详细说明所有细节，这样任何条款或条件都不会有歧义。”
未能严格遵守合约支付押金的买家属于违反了合同，可能会失去押金（Deposit）并被责令支付法庭费用。这进一步强调了合同条款清晰的重要性。千万别试着碰运气。
贷款（Finance）的风险：
具统计，在计划出价的买家中只有20%左右的人获得了有效贷款预批（Pre-approval）。这种正规的有效预批需要申请人提供收入证明、资产证明、受雇证明以及良好的信用记录。有效期限一般是三个月。这种有效预批是把所有的事申请人的贷款条件都做好细致的审核，只差对购买的物业做估价。没有这种预批就出价或是在拍卖会上竞标是非常危险的。一旦有什么差错买家就会被没收押金（Deposit）。
这种情况很容易发生，特别是在拍卖会上当年轻竞标者通过父母支持首付的情况下。很多人错误的以为有了足够的首付，还怕贷不到款？这种理念是相当不可取的。
(疫情以来的房市表现图：源于Corelogic，ANZ）
父母银行的风险：
父母在提供孩子的首付时也需要考虑所牵带的风险。如果孩子与伴侣分开，父母的“很大一部分”钱可能会流向孩子的前伴侣。父母们考虑一份贷款协议，正式列出各方的承诺以及任何贷款的关键条款，比如还款条款，金额、期限和计划等等。
共同购买的风险：
高昂的房价也意味着越来越多的人被迫将自己的积蓄与朋友或亲戚一起购买房产。如果是有这样的计划，双方需要达成共识，并致力于长期投资的理念。那些在战略、风险、财产、最终目标和承诺方面保持一致的人才最有可能走向成功。
很多华人买家对买房一直有一种“搏一把”的心态。没有做充足准备的习惯。快速上涨的房市增加了买卖双方的压力，要确保买卖合同避免任何有关各方权利和义务、押金数额、拟议的交割日期和房产条件的不确定性。包括哪些内容包括在交易中，哪些不包括在内。这些细节非常重要，千万不要冒险，因为这个游戏的代价太高。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解“买家经纪人服务”的朋友可以扫码联系，一同探讨。（微信号costruzione)
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