拆迁要亏69亿，老破小连夜大涨？揭晓杨家坪商圈扩容的秘密
杨家坪商圈作为重庆五大传统商圈之一，常年商家云集人流如织，每次关于它的风吹草动都能引来网友们的关心。
4月12日下午杨家坪商圈实拍图；
4月7日，市规划局公布了杨家坪商圈周边规划调整公告，引来众人瞩目，网传周边老破小随后连夜大涨！
其实杨家坪圈的拓展计划，已讨论多年。
拓展的方向主要是“北拓、东扩、南进、西挺”，这些官方资料其实非常有限，但是这是重庆楼市漫威系大V的大本营；我含泪把卖血所得请他吃了两顿串串后，终于获得了杨家坪很多不为人知的秘闻。
杨家坪商圈的发展历史，就是和拆迁重建联系在一起的，先从杨家坪商圈两所重磅学校拆迁讲起吧。
01.杨家坪南进—太难
杨家最开始是南拓，要从动物园旁边有一座名叫重庆钢铁高等专科学校讲起了；
图片来自网络；
这是一个被人遗忘的学校，曾经在重庆非常有名，现在更名叫重庆科技学院，搬迁到大学城了，杨家坪的南拓就是从这里拆迁，建成了现在的楼盘恒大绿洲。
但是杨家坪的南拓并没有完成，钢校后面还是存在大量老房子，南边的最后一块飞地就是动物园了，这里也多次传言要搬迁，但最后都被辟谣了。
为什么杨家坪南拓非常困难，再往动物园方向看看，九龙坡区很多政府单位都在附件，还有公务员小区也在周边，动物园对面的沃尔玛自成一系，形成一个小的人气颇足的小商圈。
所以杨家坪商圈，向南拓展很难。
02.西挺之路—已完成
杨家坪西边的发展也是一所学校的拆迁：重庆工学院，也就是现在的理工大学搬迁，现在那块地修成了保利花半里及保利时代广场；
上图为保利时代广场，下图为保利花半里；
而另一个新华印刷厂拆迁，则建成了海兰云天盛世华城小区和力扬西西MALL;
上图为盛世华城，下图为力扬西西MALL；
03.东拓之路—最为传奇
东边现在有铁马厂老厂区，还有新建的中迪广场，不过中迪广场现在是非太多。整个东拓收到严重阻力。而东拓过程，也诞生了重庆楼市的两个传奇：
1. 重庆最牛钉子户
这个钉子户就在杨家坪的鹤兴路17号，以前还只是个小木房。鹤兴路长约200米，在国民党陪都时就有了。那时，整个九龙坡区都是农村，鹤兴路的房子大多数是木屋。
根据漫威系大V回忆，这条路过去有餐馆、街机游戏厅等，最牛钉子户杨武的房子可以算得上是鹤兴路最大的私产，拆迁前开的是火锅店，据说生意不错。
最牛钉子户杨武的老婆吴苹逢人便说，1993年前，她开的火锅店每月营业额高达3万元，一直是自己在经营。要知道1993年，3万块钱是个神马概念？
那时候的杨家坪，一套房子的总价只要几千块！
（有没有想时光穿越的想法？）
不过开发商也不是傻子，不是你说多少就是多少；拆迁前进行过摸查，这个最牛钉子户的房子是租给别人经营火锅店的，租金不足每月3000元。
最牛钉子户拆迁后的地方，建成了现在的正升百老汇；
这里就是现在没落的正升·百老汇，正升百老汇的公寓全是小户型，里面沦为了租客的乐园，而大厦里面人气一直不温不火。
2. 铁马厂的搬迁
杨家坪商圈的东拓，实际上更主要就是国营老企铁马厂的搬迁；
之前铁马厂家属区搬迁后，2015年1月以23亿的总价拍出，楼面价高达5000元/平，建成了现在的中迪广场，可惜现在半死不活的。
中迪广场实景图，对面便是铁马厂；
现在杨家坪商圈东边还有最大的一块地就是铁马厂，这个军工厂早就没落了，这个厂的周边，曾经还形成了小KTV一条街，灯红酒绿，也曾经被称为乱吼一条街，后来也被整顿后消失。（怪不得漫威系大V以前买在杨家坪，后来又搬到汽博，终于明白了哈哈哈……）
铁马厂从杨家坪南侧到滩子口延绵数里，包含主厂、工具厂、变速箱厂等，占地约2000亩，由于是兵器集团旗下的企业，非常难碰；
在铁马集团的官网上，已宣布在江津购地建新厂，为搬迁留下了伏笔；
对于杨家坪商圈而言，东拓目前来看基本算是失败的 。
04.北进一本次拆迁亏损69亿？
说来很奇怪，重庆大部分成功的拓展都是北进，例如重庆一路向北的渝北区和两江新区，杨家坪商圈最成功的也就是北进，建设厂修成了现在的华润二十四城；
这个旧厂拆迁盖大厦的故事（原型是成都420厂），被中国导演贾樟柯拍成了电影《二十四城记》，被很多评论家认为是成功地在广告中植入了电影；
而华润二十四城中最后修建的万象城，这也是坡区商业的真正核心。根据新商网统计的购物中心销售额排名，万象城全国排名43名，重庆排第三，仅次于龙湖时代天街和北城天街。
万象城二期正在施工中；
今年重庆爆出的重头戏，就是杨家坪商圈的广大新天地项目了，其实就是原建设厂的家属区；广大新天地要把万象城和龙湖西城天街打通，形成杨家坪商圈新的核心。
广大新天地区域范围和实景图；
根据数据，整个北拓征收成本将达到95亿元。这次北拓面积多大呢？在卫星地图上量出的是360亩左右。根据2019年公布的《九龙坡区法定城乡规划全覆盖控规整合“一张图”方案修改公示》，测算出，这个北拓的规划，可出让的面积为商业约150亩，住宅70亩，其他的为道路及绿化用地。
商业楼面价我们按照5000，容积率2.5，住宅楼面价14000，容积率2.0。测算结果是，北拓项目可回收价格是26亿元。
数据和截图自公众号重庆研究；
也就是说，整个北拓项目，要启动需要或许要亏95-26=69亿元！
05.北拓区域实景
我还特意进了里面晃了一圈，果然仿佛来到另一个世界；
而此次广大新天地开发涉及三家大牌开发商：瑞安、龙湖、华润。
其实看到这个计划，想想万象城已经是全市第三，还有在建的万象城二期，龙湖西城天街也在重庆市排得上名号，加上这个庞大的广大新天地项目和铁马厂拆迁后的商业地，
未来杨家坪步行街和周边的老商业，还有生存空间吗？
06.商业严重过剩？
为了考证杨家坪周边商业是否过剩，我在4月12日下午3点左右对杨家坪商圈的万象城、西城天街、中迪广场、斌鑫购物中心四个商场进行了实地勘查，周日的天气很好，这个时候人流量也是最大的。
万象城内人气十足，休闲购物的人来人往，已经看不出疫情的影响了；
西城天街虽然体量比较小，但人气也还不错；
位于步行街的斌鑫购物中心，一楼人来人往，二楼以上基本就没人了；
中迪广场看起最惨，虽然其体量最大，可即便是周末也是门可罗雀，大量商家倒闭撤场；
可以看到，即便在不扩容的情况下，杨家坪商圈已经出现严重过剩了，再增加这么多新商业进去，后面必然是残酷的存量竞争，
只是，由来只有新人笑，有谁记得旧人哭，一批过气商场倒闭不可避免。
07.老破小连夜大涨？
有意思的是，虽然算起来这次北拓拆迁ZF要亏几十亿，但有网友表示这里的旧房价格一下猛涨起来了。
截图自购物狂；
看了网上的段子，我还特意找了这里的中介问起了情况。
聊起这里的房子，中介大妈直摆脑壳：
“一说要拆迁了，这边的房子一下都涨起来了，出来一套马上就卖掉了，现在只有一套58平的了，要价85万；”
我再上网一看，果然这些老破小房价比周边的电梯房还贵上一大坨，不晓得这次拆迁会造就多少拆迁富呢？
我来到劳动一村里面逛了一下，这里的房子的确很有历史感，墙壁这些都还刚粉刷了的，还有很多楼顶在做防水施工，结果突然就说要拆了。
当然了，我还遇到了每次踩盘都能遇到的老朋友，埋伏在快狗打车旁准备偷袭，但它不知道的是我从老婆那里获赠了一根打狗棍，并传我了独家棍法，早已是今非昔比。
一场你死我活的肉搏战，正式拉开了帷幕。
北区楼盘：
龙湖三千庭 龙湖椿山 融创映湖十里 融创溪山春晓 龙兴国际生态新城 景粼玖序 寰宇天下 龙湖铂岸 奥山府 瀚学融府 远洋九公子 华润公园九里 北恒紫岳 重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御景湖山 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
招商雍江府 嘉天下 枫丹江屿 洺悦国际 龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
海兰云天 融创文旅城 远洋山水赋 弘阳天宸一品 朵力迎宾大道
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
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楼市评论：
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