以案说法｜|对建筑物外墙脱落责任主体确定的思考
“外墙脱落”是房屋住宅使用过程中较为常见的一类质量安全问题，其风险源头不仅来自建筑物在建设时期的设计、施工、用料等环节问题，还包括建筑物在使用过程中的检查、维护、修缮等管理工作。“外墙脱落”风险事故的相关责任人也牵连甚广，既涉及建筑物质量保修期内的开发商、建设单位，也涉及建筑物使用过程中的业主、租住使用者与物业单位。
实务中，在建筑物外墙脱落赔偿案件中承担赔偿责任主体的更多往往是物业公司，建设单位及施工单位往往以建筑物外墙已过保修期加以抗辩。本文试图从实际案例出发分析已过保修期的建筑物外墙脱落建设单位及施工单位所应承担的赔偿责任。
01
案情简介
2006年10月W市S小区聘请Y物业公司进行物业管理，该小区100号、101号房屋系一幢非住宅楼房，由L公司承建，于2007年1月通过竣工验收。Y物业公司的物业用房也在该幢房屋内，该房屋东南侧底层处开设了一家超市。
2011年8月该小区100号、101号房屋挑檐板南侧外立面曾发生粉刷层脱落并砸坏电瓶车的情况，L公司接报后，曾派员进行了维修。
2012年8月8日林某某途经该超市门口的非机动车道时，被房屋上方挑檐板外侧立面脱落的水泥砂浆粉层块砸中头部，经医院抢救无效死亡。事发后，为维持小区居民正常的生活秩序，在有关部门的协调下，Y物业公司与林某某家属达成的赔偿协议书约定：由Y物业公司一次性支付林某某家属各项赔偿费用合计49万余元。Y物业公司在支付垫付的赔偿款后，有权对相关责任方行使追偿的权利，林某某家属负有配合义务。Y物业公司支付赔偿款后，起诉施工单位L公司和建设单位B公司，要求两被告分担损失。
02
法院查明事实
诉讼中，法院至事故现场勘查，经勘查：该楼房屋顶有挑出墙体约2米左右的混凝土挑檐板，挑檐板下方为超市门前的非机动车道，房屋的南面东侧为电梯出入门，西侧系Y物业公司的出入门，房屋顶部东南角处有一自建的混凝土结构建筑物（长约5米、宽约4米、高约3.4米），房屋东面顶部混凝土挑檐板外侧立面的水泥砂浆粉层在事故发生后已被敲落，被敲落的水泥粉层块大小不等，厚为15毫米至20毫米间不等。
诉讼中，经法院释明，L公司坚持认为，其承建工程经竣工验收合格，且外墙粉刷层已过2年的保修期，如果Y物业公司认为粉刷层脱落系施工质量原因所致，应由Y物业公司承担举证责任，因此其不申请鉴定。
03
裁判结果
一、B公司支付Y物业公司垫付的赔偿款10万元；
二、L公司支付Y物业公司垫付的赔偿款22.4万元。
L公司不服一审判决，上诉至中级人民法院，中院判决：驳回上诉，维持原判。L公司仍不服，提起再审，高院裁定：驳回再审申请。
04
裁判观点
建设单位B公司对建筑物享有权利，也负有对该建筑物不得对他人造成损害的义务，包括对建筑物予以管理、修葺、尤其是负有排除房屋安全隐患等职责，结合本案案情可判定建设单位B公司未能尽到相应义务。
施工单位L公司作为房屋施工人，所建房屋的挑檐板外侧水泥砂浆粉层整块脱落，明显存在安全隐患，脱落的粉层块所造成林某某的死亡后果，L公司应予以承担。L公司辩称粉层块脱落系不可抗力所致、所建房屋已过五年保质期的意见，与事实不符、与法律相悖，本院对该意见予以排斥。
05
争议焦点
第一、施工单位对于质量合格及外墙脱落原因有无举证责任？
第二、超过保修期限，但未超过合理使用年限的建筑物脱落致他人损害时，建设单位和施工单位是否应承担赔偿责任？
-法律解析-
#思考之一：建筑物脱落赔偿责任的相关主体如何认定？
根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，建设单位、勘测单位、设计单位、施工单位、监理单位作为建设工程的直接参与者是建筑物的五方责任主体，依法对建设工程质量负责。
外墙脱落的原因主要涉及建设单位和施工单位。
实践中，大量存在建设单位为了早日完工，及时出售，不仅对外墙施工中存在的诸多问题视而不见，在验收过程中大开绿灯，甚至故意隐瞒，向相关主管部门提供虚假材料。
外墙脱落与施工单位的关系更为密切，通过查询大量案例，可以发现：一方面施工单位在外墙施工中为降低成本，常常购买价格低廉、质量低劣的外墙材料进行施工；另一方面，为节省时间，施工单位在施工过程中随意减少工序，违反技术规范，从而留下大量外墙质量安全隐患。
因此，建设单位和施工单位理应成为建筑物脱落赔偿的责任主体。但根据《民法典》第一千二百五十三条（原《侵权责任法》第八十五条）之规定，外墙脱落的责任主体只有所有人、管理人、使用人。建筑物的所有人是指不动产登记机构依法登记确定的人。管理人是指对建筑物负有管理、维护义务的人。使用人是指因租赁、借用或者其他情形使用建筑物的人。建筑物的建设单位在出售后，施工单位在竣工交付后，就不再属于这三类主体，从而无法直接将其列为责任主体而承担赔偿责任。
在司法实践中，类似案件法院大多根据物业服务合同及《民法典》第一千二百五十三条（原《侵权责任法》第八十五条）之规定，判决物业公司作为管理人担责之后，有权向其他责任人追偿，物业公司亦常根据此条规定再向建设单位和施工单位行使追偿权。从表面上看，追偿权保证了物业公司的权利，有利于向最终的过错方追责，但从实践中看，物业公司追偿权的实现十分艰难。
物业公司行使追偿权难点之一在于：物业公司作为原告对提出的追偿讼请，法院审判中常要求原告物业公司承担举证责任。于是物业公司只有申请鉴定，极大地增加了其诉累。
而本案判决的积极意义在于：本案审理法院将外墙施工质量的举证责任分配给了施工单位，本案因经过二审法院释明，施工单位未申请专业机构鉴定，二审法院判决其承担举证不能的不利后果。从社会效果来看，这样的审判结果更加符合实质正义，不仅减少了物业公司的诉累，更加符合大众的朴素正义观。
#思考之二：对《建设工程质量管理条例》第四十条第四款中关于装修工程保修期的规定应如何理解？
本案类似案件，建设单位及施工单位抗辩时最常引用的法律条款就是《建设工程质量管理条例》第四十条第四款之规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为二年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
物业公司行使追偿权难点之二就在于此，通过查询大量案例可知，建设单位和施工单位常以此规定进行抗辩，法院审判中亦常支持。即大多数法官均据此法条认定建筑物外墙的保修期应为二年。而在现实生活中，建筑物外墙脱落大多在两年之后，如本案中的外墙脱落就发生在建筑物竣工五年七个月之后。
本案的审判法院并没有适用《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，而是适用了《民法典》一百一十八条之规定，认定建筑物外墙保修期应为建筑物合理使用期限。其理由是:保修期限调整的是建设工程施工合同发包方与承包方（即建设单位与施工单位）之间的关系，保修期限是对施工单位就建设工程质量问题进行无偿修理期限的规定，建筑物致他人损害所产生的赔偿责任的确定，不应适用保修期限的有关规定。本案二审法院进一步说明，建筑物的各分项工程，应当有合理使用年限，在合理使用年限内出现的倒塌、脱落等问题如非其他原因导致，即应认定建设工程存在质量缺陷，对因工程质量缺陷造成他人损害的，施工单位应当承担赔偿责任。
我国现行有效的法律中关于建筑装修工程的合理使用年限的规定并不明确，如在《民用建筑设计统一标准》中关于普通建筑和构筑物设计使用年限规定为50年，但对建筑物外墙的使用年限并未明确规定。本案的审判法院明确将建筑物的保修期限与合理使用年限做了区分。该院认为，如果将建筑物的保修期限认定为合理使用年限，那么就会推出一个可笑的结论。即：保修期届满，合理使用年限也就届满。
具体到本文的案例，如果认定建筑物外墙的保修期就是其合理使用年限，那么建筑物外墙的合理使用年限仅为二年，很明显，这个结论是十分荒谬的。因此，在确定建筑物外墙合理使用年限时，应当考虑房屋建筑属于社会公众长期使用的固定资产这一特性，应符合社会公众对房屋合理使用年限的预期，为社会公众认同和接受。同时，可以参照同类装修工程普遍的、通常可以达到的实际合理使用年限。此外，还应充分考虑建筑物外墙一旦出现脱落对公众安全所产生的危害大小（因建筑物外墙脱落致死致残的案件随处可见）。仔细观察我们周围的建筑物不难发现，很多建筑物在建成后数年、十几年甚至几十年仍未出现外墙脱落的现象。
建筑物是公民的重要财产，对普通家庭来说，甚至是最重要的财产。因此，社会公众对建筑物外墙装修工程的合理使用年限的会有较高的预期（至少不会低于十年以上），如果认定案例中建筑物外墙的合理使用年限就是《建设工程质量管理条例》第四十条规定的二年，就会与通常建筑物外墙装修工程实际能够达到的合理使用年限明显不符，而且也与社会公众的普遍认识相悖，更不利于促进建筑物的建设单位和施工单位注重工程质量以确保公共安全的意识和责任。此外，借鉴相关国家的有关规定，如新加坡在《建筑物管理法》规定，住宅建筑每十年，应当进行检测，否则被处以罚款或监禁。每五年对整个住宅楼的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶进行一次维修。笔者认为，将建筑物外墙质量的保证期间认定为二年确实不妥，至少应规定为五至十年较为妥当。令人遗憾的是，其他法院在审判此类案件中并未借鉴本案判决，获取最大利益者未承担最大责任，这与公众心中的正义存有不小差距。
综上所述，建筑物外墙脱落中承担责任的主体不应仅是收取物管费的物业公司，还应将获得大量收益的建设单位和施工单位作为责任主体一并纳入，这样才能更加彰显社会主义法治公正与公平。
参考｜文献
［1］《论建设单位作为商品房外墙脱落致害责任之主体的必要性》冯永波。
［2］江苏省无锡市北塘区人民法院《民事判决书》（2012）北民初字第1321号。
［3］江苏省无锡市中级人民法院《民事判决书》(2013)锡民终字第0930号。
［4］江苏省高级人民法院《民事裁定书》（2014）苏审三民申字第0532号。
［5］海南省海口市中级人民法院《民事裁定书》（2012）海中法民（环）终字第171号。
［6］海南省海口市中级人民法院《民事裁定书》（2012）海中法民（环）终字第172号。
［7］《建筑物责任研究－以＜侵权责任法＞第85条、86条为视角》吴敏。
［8］《建筑物脱落、坠落损害责任的认定与承担》杨祎。