美国首都房地产投资分析报告（一）
对于广大对美国房地产有投资兴趣的朋友来说，加利福尼亚、纽约、波士顿等等这些都是再熟悉不过的名字。和这些火热的房地产市场相比，美国的首都Wasghinton D.C.（大华府）可能还没有被人们发现它的潜力。从本周开始，华府商业地产领军企业：开市达实业集团CapStar Realty Group将为我们呈现连续的，关于华府的都市区房地产的投资分析和报告。报告主笔人王斐与您在每周三不见不散。
对于美国的首都，大家的印象可能是从美剧《纸牌屋》得来的。
大华府都市区位于美国东海岸中部地带，主要涵盖了华盛顿市区全境、马里兰州西南部、弗吉尼亚州北部以及西弗吉尼亚州东北部的一些地理位置相邻的区域，具体县市名称见下表：
2000 年之后，大华府都市区取代了加州旧金山湾区，成为美国收入最高的都市区。该区的每户居民年收入的中位数为 72800 美元，其中位于弗吉尼亚州的劳顿郡和费尔法克斯郡在去 3年全美各郡人均收入排名中分列第一和第二名，而位列第三的则是马里兰州的霍华德郡。
大华府都市区已经连续四十年被评为美国受教育程度最高的区域，其中弗吉尼亚的阿灵顿郡、 费尔法克斯郡和马里兰州的蒙哥马利郡本科以上受教育人群比率分别为 68%、58.8%和 56.4%， 而华盛顿特区面积不及洛杉矶的一半，却和洛杉矶一样拥有约十万名博士毕业生。大华府地 区有很多知名的高校，例如位于马里兰州的约翰霍普金斯大学和马里兰大学，位于华盛顿特 区的乔治城大学和乔治华盛顿大学，以及位于弗吉尼亚的乔治梅森大学，弗吉尼亚理工大学 分校等等。
在《美国城市商业周刊》评比出的全美前一百个高科技都市区中，大华府都市区位列第二， 仅次于加州的硅谷，而力压麻省的波士顿。目前美国正在弗吉尼亚州的劳顿郡打造美国东岸 的硅谷，大批高新技术企业和人才正在不断涌入。高新技术的蓬勃发展也推动了华府地区其 它行业的繁荣，最典型的就是房地产业。
上图为华府地区商业地产的趋势图，2014 年以来，空缺率有很明显的下降 (约两个百分点)， 吸纳率较去年也有了明显的增加，这一切应当归因于稳定的经济增长和就业率。
上图为2014年大华府地区住宅类房地产的销售情况，左侧为房产售价的中位数变化，右侧为成交量变化。可见整个大华府都市区的房地产售价今年一月比去年同期增长了4.1%，而成交量比去年增长了4.5%。
华府地区近几年来凭借着优越的自然环境和经济环境，越来越受到来自中国的地产投资商的青睐，随着加州和纽约华人地产投资空间的日趋有限，目前的大华府地区对于华商来讲正是难得的地产投资区域。大华府的地产投资主要分为商业地产投资、住宅地产投资和空地投资。 其中商业地产投资主要分为写字楼、商铺、酒店和厂房仓库几大类，当然也存在混合型商业地产，这些商业地产有的是有租客的，有的则是空置的。投资模式为购买房地产，对于有租客的地产，则接替卖方继续维护房产并获取来自现有租客的租金；对于空置房地产，可以直接出租或整修后再出租，获取租金收入，而整修后的房产会有更大的增值空间，可以在未来提高租金或整体转售，获取高额收益或转售差价。
从下一期我们会具体讲讲商业地产的投资情况，敬请关注。
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