站在万人抢房的深汕，我看到40年前的深圳
南方楼事▪深汕合作区系列报道，
用脚步丈量深汕，还原真实的“深圳第11区”。
本期关键字：深汕楼市、城市现状
往期回顾：《被点燃的深圳“第11区”》
今天的深汕合作区楼市，异常热闹。
刚刚，深圳“第11区”首个商品房振业时代，被2618位购房者一扫而空。
今天上午，辉煌1号公证摇号，5335人抢1031套房。
有购房透露，绿地中心今天开始提前选房，诚意客户只需交12-20万品质提升金即可锁定房号
12月3日，深汕特别合作区宣布解冻之后的第二天，首个预售项目振业时代启动认筹，期限4天。
一夜之间，这个“小渔村”被深圳投资客打破了平静，数千人争相涌入。
有项目相关人士爆料，振业时代4天来访人数约8000人。而辉煌一号刚公示的认筹客户，也达到了5335批。
短短一周时间，竟有上万人争抢着“饮头啖汤”。（这还没有算上绿地的客户数量）
大家很难相信，现在的“荒芜之地”除了便宜，还有什么价值让人抢破脑袋？
带着这样的疑问，南方楼事在市场解冻后第一时间前往，探访「深圳第11区」——深汕合作区。
下文将从楼市现状及城市面貌，给大家呈现一个真实的深汕合作区，有大量实拍图可供参考。
当我们站在这片火热却仍旧空白的土地上，恍惚间，似乎回到了40年前的深圳。
楼市现状
工作日早上九点整，南方楼事从福田中心区出发。走惠深高速驱车前往深汕合作区，一个半小时之后抵达深汕。
下了高速，眼前的景象在意料之中，和所有十八线小县城一样破旧落后。
低矮的农民房挂着辉煌1号打出的巨幅广告，上面写着——2019做深汕追梦人。
在出发之前南方楼事做了调查，目前深汕楼市可选商品房都聚集在鹅埠。
其中住宅产品有10号开盘的振业时代、15号开盘的辉煌1号；公寓产品有绿地，据说最快年底或者明年1月初开盘。
产品类型：住宅
套数：542套
面积：约77-115㎡
均价：1.1万/㎡（总价最低约78万）
特点：低总价、国企开发、规模大但密度低
一到了深汕，南方楼事直奔振业时代。
在营销中心门口就看到一群购房者被保安挡在门外，上前询问被告知“为安全起见请排队，出来10个进去5个。”
这是振业时代花园认筹的第二天，天空飘着细雨，温度低至10°C，但却丝毫没有影响投资客的热情。
有认筹者从里面出来保安会告知：“出来就不能进去”，还有认筹者因为拿到了两百多号太靠后，先去吃饭再回来等待，并且需要销售人员出来跟保安解释。
大约10分钟的等待后，终于进入营销中心。项目沙盘有少量购房者聚集，销售很简单地介绍项目情况。
振业时代目前不开放样板间，整体规划不小，共有2318户。大家最关注的南山外国语深汕分校，就在项目对面。
第一批房源共504套，按政策有30%给企业员工，剩下的70%面对社会发售，大约376套。
据说振业最初想卖1.4万/㎡，最后拿到的备案价低至9434元/㎡。
不管是9434元还是1.4万元，这个价格相对于深圳，简直就是白菜价。同样是刚需户型，总价最低仅78万，这在深圳连首付都不够。
在另一端人群聚集的地方就是认筹的区域。
购房者埋头认真填写购房意向表，销售整理着一沓沓客户资料，被吐槽收钱慢的财务区域也站满人......
南方楼事与本地资深人士聊天得知，振业所在的地块一开始有两块，当时基本处于没人要的状态，振业“勉为其难”以总价1.08亿元拿下了一块。（路边社消息，求证未果，仅供参考~）
现在以均价11000元/㎡出售，数千人抢房。看到这样火爆的场面，振业大概十分后悔为什么当初只拿了一块。
户型图（上下滑动查看）
更多楼盘信息请点击蓝字回顾：《总价78万起，解冻后深汕首个住宅要卖了！所有人都能买？》
产品类型：住宅+居住类公寓（70年产权）
套数：1474套 （仅70%房源面向社会销售，即1031套）
户型：34-204㎡
均价：1.1万/㎡（总价最低27万）
特点：小面积低总价、投资门槛最低
深汕002房，振业时代花园隔壁的辉煌1号今天也进行了摇号公证，将本周日（12月15号）开盘。
价格更令投资客疯狂：一套最低27万！
图片来源：咚咚找房
这也就不难理解，为何有效认筹数能达到5335批这样惊人的数字。只不过，可选房源仅1031套。
（辉煌花园公众号公示的认筹名单，最终核算确认有效客户为5335批）
而南方楼事团队实探当天，由于辉煌1号预售证与开盘时间都未确定，营销中心比振业时代稍显冷清。
即便这样，可接待购房者的销售人员仍然有限。
讲解十分简单，不到5分钟便结束，由购房者自行参观样板间。
再细问项目情况，销售则表示添加微信，回头再慢慢回复。他无奈表示，因为振业时代突然认筹，一大波投资客涌入让他们措手不及......
由于是深汕唯二两个住宅项目，且距离不过几百米，难免被拿来对比。
多位本地人向南方楼事透露，辉煌1号是本地开发商，路子比较野，据说2年前就开始认筹了。
现场销售也表示，此前的确收过筹，当时以为可以卖了，那会大概收了2000多个筹，每人3万块。然而这批购房者是否会被区分对待，还未可知。
“本地开发商，质量肯定比国企的要差一些，房子也密很多。”
本地中介张叔说自己当时也认了几个筹，主要是价格便宜，当时据说开发商预期是5000-6000元/平。
辉煌1号规划为三幢30层高的住宅楼、两幢28层高的综合楼、五幢22层高的综合楼。
两幢九层高的商业楼、两幢五层高的商业楼、一幢两层高的商业楼，共有815个车位。
辉煌一号做了样板间，而南方楼事参观完最大的感觉就是：果然做得比较随意。
楼间距小，且布局比较迷。当天天冷风大，阳台上听到风穿过建筑形成奇怪的呼啸声，顿时脑补了N种画面......
主推户型为68平2房，83平3房，122平3房，126平3房。大部分户型方正实用，但122平户型入户花园和厨房为不规则形状，一进门感觉歪了。
户型图（上下滑动查看）
产品类型：公寓
套数：约1500套
户型：36-56㎡
均价：约1.6万/㎡
特点：小户型商务公寓、精装交付、位置好
相比振业时代和辉煌一号，主推公寓产品的绿地中心就冷清得多。
南方楼事到场时只有零星几个购房者，也得益于此，终于听到销售人员对深汕区位的详细解说。
期间只有一位年纪稍大的男性购房者前来咨询，也很快离开。
同行吐槽最致命。
期间南方楼事听到了一些爆料，辉煌1号为本地小开发商，最初只能卖出8000+的价格，但经过一番“折腾”之后现在卖到1万+，楼盘的质量跟价格并不对等。
绿地中心规划涵盖约210米摩天商务坐标，集总部办公、约3万㎡商业、精装小户公寓、5550㎡酒店（配置城市会议厅）于一体。
踩盘当天，销售透露预计最快12月底开盘，将推出3栋约1500套精装公寓，价格约为1.5万-1.6万/㎡（含装修），首付5成贷款10年。
然而截止发稿前，有购房者向南方楼事爆料，今天绿地悄悄启动了诚意客户提前选房，只要交12-20万的品质提升费（装修费），就可以锁定房号。
“他们还没有拿到预售证，提前选房只针对2栋500多套房源，而1栋和3栋房源预计是留给合作区企业员工原先选。”
再来看看产品，项目共有5种面积2种户型，33-39㎡一房一厅（其实是大单间）、52-56㎡两房一厅，4梯18户。都带智能化装修，都比较方正实用，且带面积不小的阳台。
绿地价格是目前新盘中最贵的。
不过相较于振业时代和辉煌1号，绿地中心周边配套明显要好得多：购物中心、文体设施、北大医院、书城都在步行距离，华润、腾讯等公司也在附近。
不管是规划、产品还是位置，绿地中心的投资属性明显更强。
踩盘过程中，销售不断强调出租的收益可观。在我们昨天的报道中，也提到了目前合作区所谓的自建房公寓，30多平的房子都租到了将近2000元/月。
然而这只是在商品房空白、出租房源稀缺状态下的混乱价格，两年后这三大项目接连入伙，以及大量人才保障房的完工，租金是否还能达到这个“逆天”价格？
这大概也是投资客需要思考的问题。
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三个项目看下来，最大的感受就是整个商品房市场还比较混乱，明显还处在不规范的灰色地带。
从当地居民口中了解到的信息，在两三年前市场尚未解冻的时候，这几个楼盘已有暗箱操作的迹象，炒楼花、提前认筹、内部选房、抵工程款等版本的传闻，应有尽有。
虽然城市空白，但是楼市不简单。
好在深圳监管之下，规范房价、预售认筹、公证摇号......全套流程都向深圳成功经验看齐了，相信未来深汕的商品房市场会越来越规范。
作为深圳“飞地”，深汕房地产政策也有别于深圳。市场商品住房占比40%，公共住房占比60%（人才住房、公共租赁住房、安居型商品房各占20%）。
“构建双六十的人才保障体系”：保障性住房用地面积不低于总住房用地面积的60%，保障性住房建筑面积不低于总住房建筑面积的60%。
简单来说，就是未来人才房会比商品房多。
看到这个比例以及供应量，不禁产生疑问：现在投资深汕商品房的房子，未来谁来接盘？
至于申购条件，相关负责人表示正在研究，应该包括但不限于两个条件：
一是在深汕合作区实际居住和工作一定年限；
二是在深汕合作区没有任何形式的自有住房（包括自建房、统建楼和商品房）。
目前规划中的人才房分别为深耕村、海逸村、深乐村和深颐村，其中深耕村在建。
南方楼事现场看到深耕村的建筑出地面7层左右，位置也不错，就在振业时代花园后面，南山外国语分校旁边。
关于深汕商品房以外的市场情况，我们采访了驻扎当地三年的K先生。
K先生表示：深汕合作区农民房，比商品房市场还混乱，部分租金坐地起价。
说出来可能大家都不会相信，深汕农民房单间的租金去到1800元/月，而且还是没有独立卫生间的，一房一厅的租金在2600元/月左右。
这个价格已经跟深圳城中村的价格不相上下，但好歹深圳城中村还有很多商业配套交通便利，而深汕农民房有什么？连一家沙县小吃都很难找到。
更令人意外的是，租金如此“昂贵”的农民房十分抢手，还出现租不到的情况。
导致这种现象的主要原因是在成立合作区后，片区被锁死，不能乱建加建，管理严格。
这就导致原本农民房就少的深汕，可租房源愈加“稀缺”。
一些中小企业因为没有宿舍，也会整层的把农民房租下当做员工宿舍，一年下来租金高达18万。
本地居民也因此看到了“商机”，会把自建房改装成「公寓」，租金自然还会更高些。
在前往中心区的沿途中，能看到许多很大的LED灯写着公寓、旅舍等等......
K先生打趣说道：村民哪管你有没有什么配套，他们先赚一波租金，等以后拆迁再赚一波钱。
还有村民在路边开店做起来卖地皮的小生意，问及是否有人买地皮，店面老板表示：偶尔会有一两个人来买，主要也是从深圳来的，他们买地皮建房。
地皮价格从6000-10000元/㎡，价格不等。出售的地皮面积一般在80㎡左右，靠近大路的价格会比较贵，一万左右。
问及之前征地赔付的价格，老板表示5万元一亩（666㎡）。
5万元666㎡，自己出售却卖到几千上万的单价。果然村民都是非常“贼”......
城市现状
现在的深汕合作区，到底长什么样？
想必这几天大家看多了投资客抢房的报道，却依然对这块“飞地”的真实现状一无所知。
一天的实探下来，南方楼事不仅仅看到了混乱的楼市，还看到处于起步阶段的城市建面、没有支撑的商业环境和混乱的餐饮店。
首先是城市建面。在各镇游走，看到的景象可以用「开天辟地」这个词来形容。
道路两边是裸露着黄泥的低矮土坡，还有刚适应新环境长得参差不齐的小叶榕。
继续往前，才能看到稍稍看到「深圳第11区」的模样。沿途有会展中心、辉煌花园、振业时代以及一些建起的高层建筑......
除了初见模样的一些建筑，路上看到的风景基本上是这样的：
路灯也还没建全，仿佛进入大山。傍晚5点多前往中心区的路段是这样的：
视频再来感受一下：
来来往往的车辆以大车为主，来感受一下被泥头车包围的“刺激”。
是不是有种40年前深圳的既视感？！
（40年前正在建设的深圳，图源网络）
深汕合作区有什么吃的？
南方楼事小分队出发前，抱着吃海鲜、涮牛肉火锅的美好期待。然而去到当地，被提及最多的居然是：麦当劳......
因为在还是十八线小县城模样的深汕合作区，有一家麦当劳已是难得。
首个开盘的振业时代旁边，有一家能算得上合作区里“高档的餐厅”，毫无意外爆满。
只不过汹涌的深圳投资客坐满了大厅，上菜时间被拉长到1个小时，米饭更是不够，只能给顾客送包点赔礼。
扫视餐馆，大厅没有服务员，只有一个大堂经理在点菜以及传话。
餐桌无人收拾、包间的顾客一再出来催促上菜、退单......隔壁桌的顾客更是调侃“饭菜吃完了，甜品还没上可以直接当做下午茶。”
再等，就是看到服务员匆匆忙忙从厨房端菜出来小跑送到包间。
一看菜单，价格并不比深圳便宜。
晚餐时间，南方楼事在一个小巷里找到了一家牛肉火锅店，就餐环境跟大排档无异。
跟白天的饭馆一样，店里也是爆满，找不到位置......
点菜之后不断上错菜，最后核实发现是前一桌的订单没有取消、上菜速度非常慢，周边的顾客频频催单......
价格仍然跟深圳差不多，味道一般.....
一天两餐下来，从餐饮业就窥见合作区现在存在的问题。平日里没有什么生意、服务能力跟不上、服务员主要为中年人偏下，很少看到年轻人.......
面对突然涌入市场的深圳投资客，深汕人反应似乎过于“迟钝”且没有做好准备。
对此K先生解释：这边的商铺常年处于亏损状态。
因为市场冻结，本地也没什么人，最近因为市场解冻，振业吸引了一大波深圳投资客，大家都十分慌乱，没有做好十足的准备接待客户。
再来就是商业方面，而深汕还不存在真正意义上的商业。
比较繁华的地方基本上都是沿着高速的路段，而且多半为汽车维修中心、餐饮店、以及一些小百货店等。
唯一“上档次”、正正经经的商业在中心区华润的赤河广场，已于今年4月30号开业。
半年时间已经过去，现在营业的却只有5家门面。
一家餐厅、一家非常“迷你”的华润万家、一家咖啡厅、一家电玩城、电影院以及很多人提及的麦当劳（实际上是汽车餐厅得来速）。
晚上6点多过去的时候，除了员工在门口晃动，看不到一个人影，当天下了毛毛雨，不排斥是天气原因。
加上广场昏暗的景观灯，显得十分冷清。
K先生解释说，市场冻结这几年，深汕基本“无事可做”，大家都在等着市场解冻，等待着拓荒牛（人才引进）入场。
这样就导致整个深汕市场的商业，或者是说商店难以生存。
大部分商店在这几年是处于亏损状态，还能活下来的不是非常小的日常商店就是老板有点小钱的餐馆。
还有一些硬撑的商店，也是在等。他们希望市场解冻之后，一切都会好起来。
深汕城市规划
这些人究竟要等到什么时候？12月2号市场解冻之后，是否就代表他们终于等来市场？
先来简单了解深汕的城市规划。
深汕特别区包含鹅埠镇、赤石镇、鲘门镇、小漠镇。
根据规划，定位分别为：
鹅埠镇是腾讯、华为等巨头集聚的信息技术城
赤石镇是以生物科技见长的产业新城
鲘门镇是有通过深圳的高铁配套的海滨产业新城
小漠镇是主打生态旅游的海港新城
目前深汕特别区管委会设在鹅埠，据小道消息行政中心未来要迁到赤石组团，但具体的位置还不确定，现在整个赤石尚未开始开发。
可以看到，4个镇有各自的功能、各自独立。有经济、政治、文化、社会、生态，构成一个小型城市。
从规划上来说“再造”一个深圳这话不假。（中心区详细规划南方楼事之前已有文章详细描述，可点击翻阅：独家！深汕合作区CBD规划曝光，高铁机场摩天大楼全齐了！）
但是大家需要等到什么时候？K先生表示，最乐观的期限是3-5年出小样。
而现在整个深汕面临的最大难题不是城市配套、不是企业、不是房地产，而是还没有人愿意来，很难吸引进人才。
没有人才，城市如何建设？
深汕人在等政策，人才在等深汕有点模样再进去，各企业等人才......以此循环，哪个才是突破口？
南方楼事认为是人才引进。所以，深汕能不能发展起来，要看是否能引进人才。
从目前已经布局的保障房计划看，深汕合作区显然很有诚意。毋庸置疑，未来的人才引进力度也不会小。
人才来了，深汕就有期望。
深汕购房条件以及规划补充资料（上下滑动查看）
（图片源：乐有家研究中心）
深汕合作区挂牌一周年
各片区建设进展情况一览
图片来源：晶报传媒
结
晚上八点，南方楼事从鹅埠走深海高速回深圳，到福田中心区也只花了一个半小时，通行依旧畅通无阻。
车辆慢慢驶出深汕，看到灯火通明的工地，想起采访K先生时他说起驻扎在这儿发生的点滴故事。
深汕这两三年来一直在进行城市基建，24小时施工。最惊人的是用100天的时间，建成了深圳大学深汕医院。
最开始水龙头里是泥黄色的水，三天两头停水停电......K先生跟其他最先入驻的企业员工度过了一段难熬的时光。
他说了一句令人十分难忘的话：“历史给了我一次重来的机会，以前（深圳10年前）没抓住，这次要抓住。”
这应该也是上千涌入深汕投资客的心声，或者说大家都想赌一把。
无论如何，因为有像K先生这些“拓荒者”无畏的进入，深汕才有了无限的可能性。
文中人名均为化名
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