站在万人抢房的深汕,我看到40年前的深圳
南方楼事▪深汕合作区系列报道,
用脚步丈量深汕,还原真实的“深圳第11区”。
本期关键字:深汕楼市、城市现状
往期回顾:《被点燃的深圳“第11区”》
今天的深汕合作区楼市,异常热闹。
刚刚,深圳“第11区”首个商品房振业时代,被2618位购房者一扫而空。
今天上午,辉煌1号公证摇号,5335人抢1031套房。
有购房透露,绿地中心今天开始提前选房,诚意客户只需交12-20万品质提升金即可锁定房号
12月3日,深汕特别合作区宣布解冻之后的第二天,首个预售项目振业时代启动认筹,期限4天。
一夜之间,这个“小渔村”被深圳投资客打破了平静,数千人争相涌入。
有项目相关人士爆料,振业时代4天来访人数约8000人。而辉煌一号刚公示的认筹客户,也达到了5335批。
短短一周时间,竟有上万人争抢着“饮头啖汤”。(这还没有算上绿地的客户数量)
大家很难相信,现在的“荒芜之地”除了便宜,还有什么价值让人抢破脑袋?
带着这样的疑问,南方楼事在市场解冻后第一时间前往,探访「深圳第11区」——深汕合作区。
下文将从楼市现状及城市面貌,给大家呈现一个真实的深汕合作区,有大量实拍图可供参考。
当我们站在这片火热却仍旧空白的土地上,恍惚间,似乎回到了40年前的深圳。
楼市现状
工作日早上九点整,南方楼事从福田中心区出发。走惠深高速驱车前往深汕合作区,一个半小时之后抵达深汕。
下了高速,眼前的景象在意料之中,和所有十八线小县城一样破旧落后。
低矮的农民房挂着辉煌1号打出的巨幅广告,上面写着——2019做深汕追梦人。
在出发之前南方楼事做了调查,目前深汕楼市可选商品房都聚集在鹅埠。
其中住宅产品有10号开盘的振业时代、15号开盘的辉煌1号;公寓产品有绿地,据说最快年底或者明年1月初开盘。
产品类型:住宅
套数:542套
面积:约77-115㎡
均价:1.1万/㎡(总价最低约78万)
特点:低总价、国企开发、规模大但密度低
一到了深汕,南方楼事直奔振业时代。
在营销中心门口就看到一群购房者被保安挡在门外,上前询问被告知“为安全起见请排队,出来10个进去5个。”
这是振业时代花园认筹的第二天,天空飘着细雨,温度低至10°C,但却丝毫没有影响投资客的热情。
有认筹者从里面出来保安会告知:“出来就不能进去”,还有认筹者因为拿到了两百多号太靠后,先去吃饭再回来等待,并且需要销售人员出来跟保安解释。
大约10分钟的等待后,终于进入营销中心。项目沙盘有少量购房者聚集,销售很简单地介绍项目情况。
振业时代目前不开放样板间,整体规划不小,共有2318户。大家最关注的南山外国语深汕分校,就在项目对面。
第一批房源共504套,按政策有30%给企业员工,剩下的70%面对社会发售,大约376套。
据说振业最初想卖1.4万/㎡,最后拿到的备案价低至9434元/㎡。
不管是9434元还是1.4万元,这个价格相对于深圳,简直就是白菜价。同样是刚需户型,总价最低仅78万,这在深圳连首付都不够。
在另一端人群聚集的地方就是认筹的区域。
购房者埋头认真填写购房意向表,销售整理着一沓沓客户资料,被吐槽收钱慢的财务区域也站满人......
南方楼事与本地资深人士聊天得知,振业所在的地块一开始有两块,当时基本处于没人要的状态,振业“勉为其难”以总价1.08亿元拿下了一块。(路边社消息,求证未果,仅供参考~)
现在以均价11000元/㎡出售,数千人抢房。看到这样火爆的场面,振业大概十分后悔为什么当初只拿了一块。
户型图(上下滑动查看)
更多楼盘信息请点击蓝字回顾:《总价78万起,解冻后深汕首个住宅要卖了!所有人都能买?》
产品类型:住宅+居住类公寓(70年产权)
套数:1474套 (仅70%房源面向社会销售,即1031套)
户型:34-204㎡
均价:1.1万/㎡(总价最低27万)
特点:小面积低总价、投资门槛最低
深汕002房,振业时代花园隔壁的辉煌1号今天也进行了摇号公证,将本周日(12月15号)开盘。
价格更令投资客疯狂:一套最低27万!
图片来源:咚咚找房
这也就不难理解,为何有效认筹数能达到5335批这样惊人的数字。只不过,可选房源仅1031套。
(辉煌花园公众号公示的认筹名单,最终核算确认有效客户为5335批)
而南方楼事团队实探当天,由于辉煌1号预售证与开盘时间都未确定,营销中心比振业时代稍显冷清。
即便这样,可接待购房者的销售人员仍然有限。
讲解十分简单,不到5分钟便结束,由购房者自行参观样板间。
再细问项目情况,销售则表示添加微信,回头再慢慢回复。他无奈表示,因为振业时代突然认筹,一大波投资客涌入让他们措手不及......
由于是深汕唯二两个住宅项目,且距离不过几百米,难免被拿来对比。
多位本地人向南方楼事透露,辉煌1号是本地开发商,路子比较野,据说2年前就开始认筹了。
现场销售也表示,此前的确收过筹,当时以为可以卖了,那会大概收了2000多个筹,每人3万块。然而这批购房者是否会被区分对待,还未可知。
“本地开发商,质量肯定比国企的要差一些,房子也密很多。”
本地中介张叔说自己当时也认了几个筹,主要是价格便宜,当时据说开发商预期是5000-6000元/平。
辉煌1号规划为三幢30层高的住宅楼、两幢28层高的综合楼、五幢22层高的综合楼。
两幢九层高的商业楼、两幢五层高的商业楼、一幢两层高的商业楼,共有815个车位。
辉煌一号做了样板间,而南方楼事参观完最大的感觉就是:果然做得比较随意。
楼间距小,且布局比较迷。当天天冷风大,阳台上听到风穿过建筑形成奇怪的呼啸声,顿时脑补了N种画面......
主推户型为68平2房,83平3房,122平3房,126平3房。大部分户型方正实用,但122平户型入户花园和厨房为不规则形状,一进门感觉歪了。
户型图(上下滑动查看)
产品类型:公寓
套数:约1500套
户型:36-56㎡
均价:约1.6万/㎡
特点:小户型商务公寓、精装交付、位置好
相比振业时代和辉煌一号,主推公寓产品的绿地中心就冷清得多。
南方楼事到场时只有零星几个购房者,也得益于此,终于听到销售人员对深汕区位的详细解说。
期间只有一位年纪稍大的男性购房者前来咨询,也很快离开。
同行吐槽最致命。
期间南方楼事听到了一些爆料,辉煌1号为本地小开发商,最初只能卖出8000+的价格,但经过一番“折腾”之后现在卖到1万+,楼盘的质量跟价格并不对等。
绿地中心规划涵盖约210米摩天商务坐标,集总部办公、约3万㎡商业、精装小户公寓、5550㎡酒店(配置城市会议厅)于一体。
踩盘当天,销售透露预计最快12月底开盘,将推出3栋约1500套精装公寓,价格约为1.5万-1.6万/㎡(含装修),首付5成贷款10年。
然而截止发稿前,有购房者向南方楼事爆料,今天绿地悄悄启动了诚意客户提前选房,只要交12-20万的品质提升费(装修费),就可以锁定房号。
“他们还没有拿到预售证,提前选房只针对2栋500多套房源,而1栋和3栋房源预计是留给合作区企业员工原先选。”
再来看看产品,项目共有5种面积2种户型,33-39㎡一房一厅(其实是大单间)、52-56㎡两房一厅,4梯18户。都带智能化装修,都比较方正实用,且带面积不小的阳台。
绿地价格是目前新盘中最贵的。
不过相较于振业时代和辉煌1号,绿地中心周边配套明显要好得多:购物中心、文体设施、北大医院、书城都在步行距离,华润、腾讯等公司也在附近。
不管是规划、产品还是位置,绿地中心的投资属性明显更强。
踩盘过程中,销售不断强调出租的收益可观。在我们昨天的报道中,也提到了目前合作区所谓的自建房公寓,30多平的房子都租到了将近2000元/月。
然而这只是在商品房空白、出租房源稀缺状态下的混乱价格,两年后这三大项目接连入伙,以及大量人才保障房的完工,租金是否还能达到这个“逆天”价格?
这大概也是投资客需要思考的问题。
△
三个项目看下来,最大的感受就是整个商品房市场还比较混乱,明显还处在不规范的灰色地带。
从当地居民口中了解到的信息,在两三年前市场尚未解冻的时候,这几个楼盘已有暗箱操作的迹象,炒楼花、提前认筹、内部选房、抵工程款等版本的传闻,应有尽有。
虽然城市空白,但是楼市不简单。
好在深圳监管之下,规范房价、预售认筹、公证摇号......全套流程都向深圳成功经验看齐了,相信未来深汕的商品房市场会越来越规范。
作为深圳“飞地”,深汕房地产政策也有别于深圳。市场商品住房占比40%,公共住房占比60%(人才住房、公共租赁住房、安居型商品房各占20%)。
“构建双六十的人才保障体系”:保障性住房用地面积不低于总住房用地面积的60%,保障性住房建筑面积不低于总住房建筑面积的60%。
简单来说,就是未来人才房会比商品房多。
看到这个比例以及供应量,不禁产生疑问:现在投资深汕商品房的房子,未来谁来接盘?
至于申购条件,相关负责人表示正在研究,应该包括但不限于两个条件:
一是在深汕合作区实际居住和工作一定年限;
二是在深汕合作区没有任何形式的自有住房(包括自建房、统建楼和商品房)。
目前规划中的人才房分别为深耕村、海逸村、深乐村和深颐村,其中深耕村在建。
南方楼事现场看到深耕村的建筑出地面7层左右,位置也不错,就在振业时代花园后面,南山外国语分校旁边。
关于深汕商品房以外的市场情况,我们采访了驻扎当地三年的K先生。
K先生表示:深汕合作区农民房,比商品房市场还混乱,部分租金坐地起价。
说出来可能大家都不会相信,深汕农民房单间的租金去到1800元/月,而且还是没有独立卫生间的,一房一厅的租金在2600元/月左右。
这个价格已经跟深圳城中村的价格不相上下,但好歹深圳城中村还有很多商业配套交通便利,而深汕农民房有什么?连一家沙县小吃都很难找到。
更令人意外的是,租金如此“昂贵”的农民房十分抢手,还出现租不到的情况。
导致这种现象的主要原因是在成立合作区后,片区被锁死,不能乱建加建,管理严格。
这就导致原本农民房就少的深汕,可租房源愈加“稀缺”。
一些中小企业因为没有宿舍,也会整层的把农民房租下当做员工宿舍,一年下来租金高达18万。
本地居民也因此看到了“商机”,会把自建房改装成「公寓」,租金自然还会更高些。
在前往中心区的沿途中,能看到许多很大的LED灯写着公寓、旅舍等等......
K先生打趣说道:村民哪管你有没有什么配套,他们先赚一波租金,等以后拆迁再赚一波钱。
还有村民在路边开店做起来卖地皮的小生意,问及是否有人买地皮,店面老板表示:偶尔会有一两个人来买,主要也是从深圳来的,他们买地皮建房。
地皮价格从6000-10000元/㎡,价格不等。出售的地皮面积一般在80㎡左右,靠近大路的价格会比较贵,一万左右。
问及之前征地赔付的价格,老板表示5万元一亩(666㎡)。
5万元666㎡,自己出售却卖到几千上万的单价。果然村民都是非常“贼”......
城市现状
现在的深汕合作区,到底长什么样?
想必这几天大家看多了投资客抢房的报道,却依然对这块“飞地”的真实现状一无所知。
一天的实探下来,南方楼事不仅仅看到了混乱的楼市,还看到处于起步阶段的城市建面、没有支撑的商业环境和混乱的餐饮店。
首先是城市建面。在各镇游走,看到的景象可以用「开天辟地」这个词来形容。
道路两边是裸露着黄泥的低矮土坡,还有刚适应新环境长得参差不齐的小叶榕。
继续往前,才能看到稍稍看到「深圳第11区」的模样。沿途有会展中心、辉煌花园、振业时代以及一些建起的高层建筑......
除了初见模样的一些建筑,路上看到的风景基本上是这样的:
路灯也还没建全,仿佛进入大山。傍晚5点多前往中心区的路段是这样的:
视频再来感受一下:
来来往往的车辆以大车为主,来感受一下被泥头车包围的“刺激”。
是不是有种40年前深圳的既视感?!
(40年前正在建设的深圳,图源网络)
深汕合作区有什么吃的?
南方楼事小分队出发前,抱着吃海鲜、涮牛肉火锅的美好期待。然而去到当地,被提及最多的居然是:麦当劳......
因为在还是十八线小县城模样的深汕合作区,有一家麦当劳已是难得。
首个开盘的振业时代旁边,有一家能算得上合作区里“高档的餐厅”,毫无意外爆满。
只不过汹涌的深圳投资客坐满了大厅,上菜时间被拉长到1个小时,米饭更是不够,只能给顾客送包点赔礼。
扫视餐馆,大厅没有服务员,只有一个大堂经理在点菜以及传话。
餐桌无人收拾、包间的顾客一再出来催促上菜、退单......隔壁桌的顾客更是调侃“饭菜吃完了,甜品还没上可以直接当做下午茶。”
再等,就是看到服务员匆匆忙忙从厨房端菜出来小跑送到包间。
一看菜单,价格并不比深圳便宜。
晚餐时间,南方楼事在一个小巷里找到了一家牛肉火锅店,就餐环境跟大排档无异。
跟白天的饭馆一样,店里也是爆满,找不到位置......
点菜之后不断上错菜,最后核实发现是前一桌的订单没有取消、上菜速度非常慢,周边的顾客频频催单......
价格仍然跟深圳差不多,味道一般.....
一天两餐下来,从餐饮业就窥见合作区现在存在的问题。平日里没有什么生意、服务能力跟不上、服务员主要为中年人偏下,很少看到年轻人.......
面对突然涌入市场的深圳投资客,深汕人反应似乎过于“迟钝”且没有做好准备。
对此K先生解释:这边的商铺常年处于亏损状态。
因为市场冻结,本地也没什么人,最近因为市场解冻,振业吸引了一大波深圳投资客,大家都十分慌乱,没有做好十足的准备接待客户。
再来就是商业方面,而深汕还不存在真正意义上的商业。
比较繁华的地方基本上都是沿着高速的路段,而且多半为汽车维修中心、餐饮店、以及一些小百货店等。
唯一“上档次”、正正经经的商业在中心区华润的赤河广场,已于今年4月30号开业。
半年时间已经过去,现在营业的却只有5家门面。
一家餐厅、一家非常“迷你”的华润万家、一家咖啡厅、一家电玩城、电影院以及很多人提及的麦当劳(实际上是汽车餐厅得来速)。
晚上6点多过去的时候,除了员工在门口晃动,看不到一个人影,当天下了毛毛雨,不排斥是天气原因。
加上广场昏暗的景观灯,显得十分冷清。
K先生解释说,市场冻结这几年,深汕基本“无事可做”,大家都在等着市场解冻,等待着拓荒牛(人才引进)入场。
这样就导致整个深汕市场的商业,或者是说商店难以生存。
大部分商店在这几年是处于亏损状态,还能活下来的不是非常小的日常商店就是老板有点小钱的餐馆。
还有一些硬撑的商店,也是在等。他们希望市场解冻之后,一切都会好起来。
深汕城市规划
这些人究竟要等到什么时候?12月2号市场解冻之后,是否就代表他们终于等来市场?
先来简单了解深汕的城市规划。
深汕特别区包含鹅埠镇、赤石镇、鲘门镇、小漠镇。
根据规划,定位分别为:
鹅埠镇是腾讯、华为等巨头集聚的信息技术城
赤石镇是以生物科技见长的产业新城
鲘门镇是有通过深圳的高铁配套的海滨产业新城
小漠镇是主打生态旅游的海港新城
目前深汕特别区管委会设在鹅埠,据小道消息行政中心未来要迁到赤石组团,但具体的位置还不确定,现在整个赤石尚未开始开发。
可以看到,4个镇有各自的功能、各自独立。有经济、政治、文化、社会、生态,构成一个小型城市。
从规划上来说“再造”一个深圳这话不假。(中心区详细规划南方楼事之前已有文章详细描述,可点击翻阅:独家!深汕合作区CBD规划曝光,高铁机场摩天大楼全齐了!)
但是大家需要等到什么时候?K先生表示,最乐观的期限是3-5年出小样。
而现在整个深汕面临的最大难题不是城市配套、不是企业、不是房地产,而是还没有人愿意来,很难吸引进人才。
没有人才,城市如何建设?
深汕人在等政策,人才在等深汕有点模样再进去,各企业等人才......以此循环,哪个才是突破口?
南方楼事认为是人才引进。所以,深汕能不能发展起来,要看是否能引进人才。
从目前已经布局的保障房计划看,深汕合作区显然很有诚意。毋庸置疑,未来的人才引进力度也不会小。
人才来了,深汕就有期望。
深汕购房条件以及规划补充资料(上下滑动查看)
(图片源:乐有家研究中心)
深汕合作区挂牌一周年
各片区建设进展情况一览
图片来源:晶报传媒
结
晚上八点,南方楼事从鹅埠走深海高速回深圳,到福田中心区也只花了一个半小时,通行依旧畅通无阻。
车辆慢慢驶出深汕,看到灯火通明的工地,想起采访K先生时他说起驻扎在这儿发生的点滴故事。
深汕这两三年来一直在进行城市基建,24小时施工。最惊人的是用100天的时间,建成了深圳大学深汕医院。
最开始水龙头里是泥黄色的水,三天两头停水停电......K先生跟其他最先入驻的企业员工度过了一段难熬的时光。
他说了一句令人十分难忘的话:“历史给了我一次重来的机会,以前(深圳10年前)没抓住,这次要抓住。”
这应该也是上千涌入深汕投资客的心声,或者说大家都想赌一把。
无论如何,因为有像K先生这些“拓荒者”无畏的进入,深汕才有了无限的可能性。
文中人名均为化名
特别鸣谢腾讯大粤网深汕站的友情支持
扫码即可进入深汕楼市讨论群