尴尬的龙华千万“豪宅”，为何不好卖？
这段时间的深圳楼市让人兴奋。
今天让深圳人魂牵梦萦的超级网红盘华润城润玺一期，终于“开奖”了。
南方楼事不少粉丝参与认筹，但都抽到了1400+开外的选房顺序。
另一边开盘的福田天健天骄北庐，3个多小时207套房全部卖光。
在大家为网红盘的认筹和摇号而焦虑的时候，有些盘却十分“惨”。
据南方楼事粉丝爆料，龙华有楼盘启动联动，取消验资、下定还有额外折扣。
这些楼盘有知名度、算是核心地段、比周边二手便宜。
但，最后还是启动了转介。
不少购房者发出疑问：龙华怎么了？
神奇的“复式”
预算1000万的向雅婷（化名），在龙华上塘片区看了莱蒙水榭云上。
莱蒙水榭云上的复式户型让她大开眼界。
6米的挑高，上下两层都有足足3米的层高，122㎡的户型使用率120%。
这是惊喜，也是风险。看房的时候销售告诉她，二楼的面积是赠送的，但只有一半。“另一半面积是隔壁的，这样是为了规避官方计入面积。”
为了呈现向雅婷描述的户型，南方楼事用122㎡的户型图加工还原，参考下图。
其中虚线部分为赠送的入户面积。也就是从入户门到客厅这一块面积对应的上层空间，就是二楼的全部面积，而旁边的红色色块面积，则属于隔壁。
向雅婷表示这不是真正意义的复式，再三确认这样属不属于违建，销售告诉她这是在自己的空间内设计，不是违建。
复式、送入户门、送阳台、送飘窗，得房率120%，这是意料之外的。
她突然觉得自己捡到了宝。
当下销售不断提醒她，房子只剩十多套很快就会卖完，最好赶快下定。“过了周五就不用来了，肯定会卖完。”
销售一副不愁卖的样子，很是自信。
但想到营销中心、电梯间的极简装修，她只有一个感受，“验资300万仿佛看了个小产权房。”
品质不差，但整体呈现的感觉很一般。
一个星期之后，她接到销售电话还有剩余房源。
后来向雅婷听说项目在9月份开盘，154套房源两个多月还没卖完。
她开始感到疑惑。
7.3万/㎡的均价比附近二手便宜了1万多，哪里出了问题？
高开低走的“豪宅”
无独有偶，距离莱蒙水榭云上800米左右的中城宴华府也有着相同的境遇。
向雅婷看完莱蒙之后，又去看了中城宴华府，在这之前她知道需要验资300万，但9月取消了这道门槛。
“当时搞了个大海报，还以为宣传总价减300万。”
先高调开买，卖不掉降低姿态，现在全城转介。
工作日的下午，看房的人很少，装修豪华的停车场内显得空空荡荡。
完全豪宅化的中城宴华府，从楼盘大门到内里的公共空间，一派厚重的古早奢华风，并且还是一梯一户的配比。
精心布置过的样板间，大概可以直接狙中父母的审美。
她没想到的是，中城宴华府没有小户型。
项目整体条件不错，但她原本以为在单价7-9.1万/㎡的区间可以买到900万左右的户型，最后发现只有大户型。
“带上装修费，单价已经在9万/㎡左右，最小户型122㎡总价也超过1000万。”
销售告诉她，这是中城在深圳首个住宅项目，只有154套。“这批货剩的不多了，可以先交定金锁住，走贝壳渠道还有98折。”
让她开始疑惑的，是销售始终不愿意透露还剩多少房源。
临走时，销售再三叮嘱，这两天尽快定下来否则不能保证还有房源。
南方楼事替她在深圳房地产信息平台查看房源备案数据，发现目前只有39套显示已备案。
都知道网签有一两个月的滞后性，但项目已经开盘将近四个月，即便滞后了几十套，去化情况也不太理想。
这么长时间一百多套房子还没卖光，这两天也很难售罄。
“究竟是哪里出了问题？”
龙华尴尬的大户型
“这两个新盘，地段、价格、品质都不差，哪里出了问题？”向雅婷提出疑问。
不少读者也有同样的问题：为什么要转介？
在这场全民“打新”的狂欢中，这两个和周边二手房倒挂1万多的新盘，似乎没那么火。
南方楼事多方了解后，发现问题所在。
几点症结，把购房者们的“欲望”被按得死死的。
归根到底，问题的出现是因为产品定位和区位错配。
片区均价都是8万出头，但上塘拼不过红山。
从莱蒙和中城的户型来看，消化慢的主要是120+㎡的大户型，最大172㎡，最高总价1300万左右，显然是为了改善群体和豪宅客而准备的。
但对改善客群来说，区位、配套和学位都是重要的考量因素。和隔壁的红山对比，它没有太大优势。
宇宙中心红山大家都很熟悉，片区成熟，是龙华的豪宅片区。像九方购物中心、红山6979、美术馆、图书馆、三甲医院，还有名校深高北等等都在红山。
今年红山成交总价最高的房源绿景公馆，甚至还不带深高北学位。
而上塘呢，虽然有很多旧改，未来也会有很大提升。但目前来看，大型的商业、文体等配套主要依靠红山，没有名校学位加持，并且紧靠简上新村、隔圳新村等农民房。
上塘和红山，就像宝中和坪洲、翻身的区别，都是相隔一个地铁站。大家能接受宝中卖10万+，但不能接受坪洲和翻身卖出一样的价格。
隔着一个地铁站，配套、学位各方面的区别就是这么大，这时候也就应验了李嘉诚的地段论。
并且上塘片区内，大多楼盘主打刚需户型，比如潜龙曼海宁花园、中海锦城和星河传奇等等。
主流产品偏刚需的中海汇德理秒光，莱蒙和中城的大户型去化却很慢，无疑道出了当下上塘的无奈：购房者对片区的接受度和需求，普遍不在“豪宅”。
如果是卖给豪宅客，它们也很尴尬，因为大数据显示：豪宅客更倾向于红山。
南方楼事扒了上塘和红山今年1月份到11月份成交的二手房信息，对比之下可以看到大家的倾向性。
从表格可以看出，在大户型的选择上，市场更倾向于红山。在90-140㎡的户型上，很多人愿意在红山花1000+万上车。
上塘则是上了140㎡才出现成交价超1000万，并且这些房源还大多是拥有复式的港铁天颂。
如此来看，有1000+万的预算，买红山更“香”。
放在全市对比，1000+万有太多选择，上塘片区没有绝对优势。
今年楼市的火大家有目共睹，热点片区的楼盘基本上是开一个火一个。
品一品今年以来的“日光”楼盘，不是在光明就是在西部。当下的深圳购房者，买房心态大概率都是西部优先。
最最最关键的是：这些盘1000+万都有得选。
可以买宝中、买福田、买西丽、甚至还能买科技园......
热点片区+网红盘，多“香”啊。
加上下半年开发商推盘节奏加快，像安托山的海德园、沙井的万丰海岸城、前海的万科瑧山海家园......这些热点楼盘准备入市，关注度都很高。
应接不暇的新盘项目，购房者的选择太多了。
热点片区和网红盘，单单是这两个点基本上就把楼市的购买力“锁住”了。
但一些“打新”多个楼盘之后，还没买到的那批购房者，接下来大概率又会回去看看市场上还没卖完的新盘。
和“日光”的网红盘不一样，它们需要时间慢慢消化完。
所以，并不是龙华或者上塘片区出了问题、不好，只不过是购买力被分流，大家一时间不会优先考虑它们。
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对于1000+万的预算，会买哪里、值不值得买，都因人而异。
莱蒙水榭云上和中城宴华府这两个项目你怎么看？
如果你有1000+万，又会买哪里？
欢迎留言讨论。