直击业绩会｜毛利下行，张园林：调控对新力机会大于风险 / 四六文摘

成立10年的新力，正式迈入千亿阵营，也赶上了房地产行业特殊的一年。

3月31日，新力控股举行2020年度线上业绩发布会，上海与香港两个会场同步进入直播。新力董事长、行政总裁兼执行董事张园林携常务副总裁刘翔、首席财务官许进业、香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧等共同出席。

从业绩来看，新力正处于扩张阶段。2020年，新力总合约销售额1137.35亿元，其应占权益合约销售额为504.20亿元，同比分别增加约24.4%及11.8%，正式迈入千亿阵营。同期其母公司拥有人应占利润为19.6亿元，与2019年基本持平。

刚刚过去的2020年，因疫情和行业调控显得尤为特殊。业绩会上，不论是投资者，还是媒体，最关心的问题都与“三道红线”、集中供地、楼市调控等问题有关。张园林表示，行业调控对新力而言，机会大于风险。

新力目前仍属“黄档”房企。截至2020年末，其净负债比率为63.6%，现金短债比为1.24，进入“安全区”；剔除预收帐款的资产负债率为73.2%，踩中一条“红线”。

走出江西

报告期内，新力实现收入280.69亿元，较去年同期上涨4%；毛利68.59亿元，同比减少14.2%；毛利率为24.4%，相比2019年的29.6%下降了5.2个百分点。

对此，许进业分析，过去新力的收并购项目较多，利润率较高，报告期内一些招拍挂项目的结转影响到了利润水平。未来一段时间，新力的招拍挂和收并购会比较平衡，毛利率会在24%-25%的区间。

2020年，受到疫情及调控影响，多家房企毛利出现下滑，甚至部分房企出现亏损。新力管理层表示，毛利率有所下降是行业整体现状，但总体而言新力还处于较为健康的水平。

“三道红线”下，高杠杆快速扩张的模式已然难以为继，“初出茅庐”的新力正在寻找一个平衡的解决方案。

发家于江西的新力除了深耕大本营外，也试图寻找更多机会。据年报数据，截至2020年末，新力总应占权益土地储备达到1520万平方米，其中，江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市权益面积分别占比达31%、20%、33%、16%。

管理层认为，总体来看，新力目前在全国各大区域分布相对均衡，总可售货值约2600亿元，预计可满足三年左右的开发需求。

2020年，新力通过公开招拍挂、收并购、合资合营、产业合并勾地等多种拿地方式增加土地储备。共获地35幅，权益地价为157.4亿元，总规划建筑面积达580万平方米。从比例来看，50.9%在江西省，21.1%在长三角，21.5%在大湾区。

新力披露，2021年将有超过50%的推货集中在大湾区和长三角地区。

此外，热衷“合作”的新力在2020年的销售权益比例降低至44%，相比2019年的49%还下降了五个百分点。

面对22城集中供地的新政策，刘翔表示，当资金往热点城市聚集时，在其他的一些相对也有优势的城市反而会出现一些拿地机会，新力会考虑反周期拿地。同时，新力未来的拿地策略会更加多元，公开的招拍挂市场占50%，收并购占到30%的份额，勾地项目，包括一二期联动的城市更新项目的比重占20%，“相比公开招拍挂土地，收并购及勾地的项目开发周期会比较长，但利润相对丰厚。”

红线待解

上市一年便迎来“三道红线”，目前来看，新力仍属“黄档”。

2020年底，新力净负债比率为63.6%，现金短债比约1.24，剔除预收帐款的资产负债率为73.2%，距离70%的“安全线”还差三个百分点。

至于具体如何达到、何时达到。许进业表示，我们会加快项目预售时间，加快项目的开发周期时间，让利润进一步提高，以及当权益提高后，相关指标可以逐步符合标准，大概需要一年到一年半的时间。

据年报数据，新力目前长期债务占比超过50%。截至2020年末，公司来自金融机构的授信总额为907亿元，同比增长22.7%。

2020年，新力正着力通过多种渠道融资。据年报数据，新力2020年在岸人民币公司债、ABS和离岸美元债等资本市场融资有所上升，其中离岸美元债占比16%，在岸人民币公司债占比约7%，信托融资比例进一步降至26%，银行占比为51%。截至2020年末，新力平均融资成本为9.1%。