房地产工程管理常见问题及破解措施

壹

房地产企业工程管理出现的问题

1、项目工程质量管理问题

（1）安全性质量问题

桩基工程质量问题；钢筋、混凝土工程质量问题；外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题；基坑、边坡支护工程质量问题；栏杆、护栏、人车行通道质量问题

（2）功能性质量问题

铝合金门窗渗漏工程问题；外墙渗漏工程质量问题；屋面渗漏工程质量问题；卫生间渗漏工程质量问题

（3）观感性质量问题

内墙空鼓、开裂工程质量问题；内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等；门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题；外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题

2、项目工程进度管理问题

目标计划与实施计划脱节；工程总控计划管理问题；工程保障计划脱节问题；工程施工计划组织问题

3、项目工程成本管理问题

目标成本体系缺陷问题；设计变更责任成本问题；施工措施成本管理问题；工程动态成本协调问题

4、工程合约规划管理问题

合约管理体系缺陷问题；合约规划风险控制问题；合约范围深度要求问题；合约标准明确问题

5、项目业务运营流程问题

目标管理与业务流程管理脱节；业务流程管理体系不健全；业务流程衔接标准缺失；业务流程管理不完善

贰

工程质量管理的破解之道

1、对设计质量缺乏有效的控制

业务流程管理不完善从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证；明确设计审查要点，控制关键易错环节；优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工；过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量

事前控制：针对设计院的大部分设计人员对房地产企业关注的防渗漏、防开裂设计的防控重点、难点等重视不足的现状。借鉴《消防设计专篇》、《节能设计专篇》的管理，提出专篇设计要求

事中控制：加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计

事后控制：了解设计规范、了解企业客户标准；了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点。重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性

2、对关键工序，关键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清晰

制定企业《工序检验要求》设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理明确工程质量三级质保体系的管理要求

3、缺乏前置技术管理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工企业质保体系的管理

合约招标文件标准化；强调技术方案先行；强调动态质量管理跟踪；强调施工样板引路

4、缺乏全过程的质量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控

明确不同阶段工程管理的任务；实行工程管理全过程质量控制评价

5、房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段

事前控制：

1）针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题。提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理

2）针对监理人员专业能力不足 责任心不强，现场监理不认真的问题。招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本＋利润＋浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金

事中控制：

1）加强对监理体系的管理，甲方重点工序抽检比例不低于30%

甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30%；定期组织工地互查（月度）和不定期检查（集团或企业工程管理的飞抽检）

2）保留甲方主动调控手段合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲方管理费

叁

质量控制具体措施

1、对工程构配件材料的质量控制

（1）优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平。

（2）掌握信息，优选送货厂家。

 2、推行科技进步，提高质量控制水平

施工质量控制，与技术因素息息相关。为了工程质量，应重视新技术、新工艺的先进性、适用性。在施工的全过程，要建立符合技术要求的工艺流程、质量标准、操作规程、建立严格的考核制度，不断地改进和提高施工技术和工艺水平，确保工程质量。管理因素在质量控制中举足轻重。工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制，明确各自责任。施工过程的各个环节要严格控制，各分部、分项工程均要全面实施到位管理。

3、对人、机、料、法、环控制 

（1）人的管理

人作为管理的对象，是要避免产生失误；作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。应根据醒目特点，从确保质量出发，在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面控制人的使用；更为重要的是提高人的质量意识，形成人人重视质量的项目环境。

（2）材料的管理

材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等。对材料的管理主要通过严格检查验收，正确合理的使用，进行各种存储管理。杜绝使用不合格材料等环节。

（3）设备管理设备

包括项目使用的机械设备、工具等。对设备的管理，应根据项目的不同特点，合理选择、正确使用、管理和保养。

（4）方法管理

对方法的管理，主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。

1）根据进度计划，制定年度计划和具体的月、周计划，强化对质量控制点以及质量重点管理要素的审核与管理

2）现场施工质量检验纪录，监督检查，材料质量检验，隐蔽工程、单位工程、单项工程质量验收，报表和报告等

3）质量计划完成情况的综合分析与评价，分析质量对成本和进度的影响

（5）环境管理

影响项目质量的环境因素较多，有项目技术环境，如地质、水文、气象等；项目管理环境，如劳动组合、作业场所等。根据项目的特点和具体条件，应采取有效措施对影响项目质量的环境因素进行管理。

肆

按工程建造顺序的工程质量缺陷技术解决措施

——地基与基础

1、桩身垂直度差

原因分析：人工挖孔桩身砼护壁轴心未按每节复核垂直度，产生左右偏移。

防治措施：桩护壁模板应按每安装一节在桩口架十字用线坠复核、调校。

2、桩顶浮浆清理

原因分析：由于泵送预拌砼粗骨料偏小，水灰比过大，振捣砼水泥浆时桩顶浮浆过厚，影响桩的抗压强度。

防治措施：① 桩浇筑砼应高于设计标高30～50㎜，砼初凝前剔除部分桩顶浮浆，砼终凝后

采用人工凿打见石子为宜。② 监理逐桩检查拍照

3、柱短肢墙插筋偏移

原因分析：

① 短肢墙（柱）插筋由于下部钢筋密集安装插筋偏移。

② 插筋安装后未固定。

③ 浇筑砼时插筋偏移，未扶筋及复核。

防治措施：

① 按轴线位置拨开密集钢筋插筋锚入用点焊或增加箍筋固定。

② 插筋上部用钢管或木枋井字架固定，复核轴线。

③ 浇筑砼后及时扶筋、调校。

④ 加强旁站监理的责任心教育。

4、地梁轴线偏移

原因分析：地梁模板安装后未复核轴线。

防治措施：

① 按纵横轴线用钢尺丈量及房间的对角线检查，做到准确无误。

② 搞清楚中心轴线与偏心轴线的相互关系。

③ 监理复核轴线时必须所有轴线逐一复核，不允许抽查；甲方对此加强检查督促力度。

——主体工程 

1、模板安装主要问题

（1）支撑体系不规范，现浇梁板下挠

原因分析：

① 梁板支撑支承在基土面上时，基土未平整夯实。

② 支撑间距过大，无锁脚杆及垫枋。

③ 钢管支撑扣件未扭紧。

④ 模板主次龙骨间距过大或材质较差。

防治措施：

① 支撑体系的搭设必须严格按施工方案进行。

② 梁板支撑支承在基土上时，应对基土平整、夯实，满足承载力、刚度和稳定性的要求；支撑与基土之间安放木垫枋，荷载较大的还应在垫枋上安放垫铁。

③ 支撑间距：板一般控制在800～1200㎜，梁高小于750㎜时间距控制在600～800㎜以内，当梁高≥750㎜时间距应控制在400～600㎜以内，并梁支撑上增加剪力撑，支撑底部距地（楼面）200设置纵横钢管锁脚杆，中部设置纵横水平杆以满足砼结构整体受力及稳定性。如转换层模板支撑安装及大型构件用有专项施工方案，并经专家论证。

④ 钢管支撑扣件应在浇筑砼前进行检查扭紧式增加扣件（十字花扣件）。

⑤ 板模板主龙骨间距应控制在600㎜以内，次龙骨应控制在400㎜以内

（2）后浇带俩侧模板及支撑提前拆除

原因分析：　

① 后浇带俩侧模板、支撑安装时未严格按方案实施，未形成独立体，砼徐变、应力线变形时间未达到。

② 班组交底不到位。

防治措施：

① 严格按审批后的施工方案实施，后浇带处的模板、支撑在安装时应与支撑系统脱离开，形成独立体系，待后浇带浇筑完成且砼强度达到≥75％以上方能拆除支撑及模板，跨度大于8m的构件应砼强度达到≥100％方能拆除支撑及模板。

② 加强班组交底的督促检查。

（3）轴线偏移大，爆模，后期剔打

原因分析：

短肢墙（柱）纵向筋浇筑砼后未及时扶正、校核，预拌砼流动性过大，从而使模板的侧压力过大，梁侧模板支撑不牢或间距过大,爆模钢筋位移，剔打钢筋外露。

防治措施：

① 短肢墙（柱）纵向伸出楼面部位应增加不小于二道箍筋，浇筑砼后及时用钢　尺校核轴线尺寸，钢筋偏移的立马扶正。

② 梁侧模板支撑间距应控制在400以内，板主、次龙骨应支撑在梁侧模上。

③ 爆模使砼构件截面积增大，剔打时严禁将主要受力筋剔出，如主要受力筋外露必须采取碳纤维加固处理。轴线偏移大，爆模，后期剔打

2、钢筋安装主要问题

（1）电渣压力焊接头偏心，焊接质量差

原因分析：

① 焊工技能差。

② 钢筋端部歪扭不直，钢筋头下料不平整，在夹具中夹持不正或倾斜。

③ 夹具长期使用磨损，造成上下钢筋不同心，上下钢筋直径相差级别过大。

④ 预压时用力过大，使上端钢筋晃动和移位。

⑤ 焊后夹具过早放松，接头未及冷却使上钢筋倾斜。

防治措施：

① 不合格的焊工不允许上岗。

② 钢筋头歪扭、不平整不直部分焊前应采用气割切断或矫正。

③ 两端钢筋夹持于夹具内，上下应同心，焊接过程中上钢筋应保持垂直和稳定，夹具的滑杆和导管之间。如有较大的间缝隙，造成夹具上下不同心时，应修理后再使用，上下钢筋直径相差不宜超过两级。

④ 钢筋下送加压时，顶压力应适当，不得过大。

⑤ 焊接完成后，不能立即卸下夹具，应在停焊后约2分钟再卸夹具，以免钢包流淌或钢筋倾斜。

3、砼主要问题

（1）麻面蜂窝，露筋，空洞，漏浆

原因分析：

① 模板表面粗糙未湿润，拼缝不严，砼振捣不密实。

② 钢筋保护层垫块太小，间距过大甚至漏安。

③ 砼结构断面较小，钢筋过密。

④ 砼离析，浇筑部位缺浆，振捣半径过大或漏振。

⑤ 振捣棒碰撞钢筋位移。

⑥ 拆膜过早，砼表面拉伤。

防治措施：

①模板表面清理干净，刷隔离剂，充分湿润，砼浇筑应分层均匀振捣至气泡排除为止，插入式振捣棒移动间距不应大于其作用半径的1.5倍，振捣棒至模板的距离不应大于振捣棒有效作用半径的1/2，振捣应插入下层砼不得少于50㎜。

② 浇筑砼前应严格办理隐蔽手续（垫块的数量、间距、固定的方式、厚度）。

③ 钢筋较密集的部位采用插扦或直径30㎜振捣。

④ 浇筑砼前模板充分湿润，砼自由倾落高度超过2m时应用串筒进行下料。

⑤ 拆模时间应根据3天或7天的试块试验结果正确掌握，防止过早拆模，拆模砼强度要求应达到规范主控项目规定。

⑥ 加强砼浇筑过程管理和砼拆模报验的申报管理。

（2）夹渣：

原因分析：

① 浇筑砼前柱根部、梁、板底部残留杂物未干净。

② 施工缝处理不当。

防治措施：

①梁、板中的杂物采用人工清理然后用水冲洗至柱内根部，柱或短肢墙根部模板开清渣口。

②施工缝是砼接触处，应先将施工缝处的残留的松散砼凿掉，冲洗干净，保持湿润，然后将同标号的水泥浆刷面再浇筑砼。

③ 监理在签署砼浇灌许可证前，必须作全面的检查。

（3）板面不平整，开裂：

原因分析：

① 板面未采取二次赶压收光。

② 砼强度未达到1.2Mpa，板面上人、上料产生冲击荷载、搭设支撑。

③ 模板支撑未支承在坚硬的基土上，垫板支承面不足，浇筑砼时或早期养护时发生下沉。防治措施：

① 预拌砼浇筑楼板应采用2m～4m长木枋（60X160木枋）赶平、压实，砼初凝前板面应进行二遍压实收光，严格控制标高和板的浇筑厚度。

② 砼初凝后12小时以内应进行覆盖浇水养护（如气温低于50C不得浇水），砼强度达到1.2Mpa后方上人施工，卸料时严禁冲击模板。

③ 模板、支撑应有足够的刚度和稳定性，支撑应支承在坚实的基土并有足够的支承面积，支撑应有锁脚杆、水平杆及剪刀撑，使支撑形成整体。

4、抹灰主要问题

（1）砂浆拌合无计量，未用砂浆拌合机，随意添加外加剂

原因分析：

① 抹灰未作施工配合比（配合比由试验室出具），拌合时无磅秤计量。

② 砂浆拌合机采用卧式搅拌机。

③ 未按配合比添加外加剂。

防治措施：

① 按设计配合比配置施工配合比，严格计量（重量比）。

② 砂浆拌合应采用立式砂浆拌合机，不允许使用卧式搅拌机，严禁在楼层内搅拌。

③ 现场配制的砂浆，如要添加外加剂等，应按设计要求请试验室出具配合比，施工中严格挂牌执行。

（2）阴阳角不顺直，过梁不水平

原因分析：

① 抹阴阳角时，操作不正确。

② 过梁下口未找水平线。

防治措施：

① 抹阴角贴垂直靠尺时，抹完一面起尺后，抹另一面时应靠尺垂直，用线坠复检垂直度，阴角交接处的水泥砂浆分两次完成罩面操作，在靠近阴角处在底子灰上弹垂直线作为抹直的依据，然后抹另一面灰，分两次抹灰解决阴角不垂直、顺直的问题。

② 抹过梁下横边水泥砂浆时应按房间墙面水平线找过梁下口的水平，然后依照此水平线靠尺抹灰，而不应该从板底向下量。

5、外墙主要问题

（1）渗水

原因分析：

① 基层水泥砂浆抹灰留槎不正确，罩面灰未拉毛，砂浆原材料不一致，未统一配料，墙面砖未采取勾缝。

② 外墙保温（聚苯颗粒砂浆）在窗洞口处卷边或未在洞口过梁，立边靠外侧处作截水线。

③ 窗洞口后塞口缝隙过大，窗台流水坡不够，窗眉鹰嘴坡度不够返水。

防治措施：

① 抹外墙水泥砂浆基层应先将墙面充分湿润、干净，砂浆应统一配料，机械拌合，抹灰留槎应按每层为一段，抹灰三遍成活，罩面抹纹不易压光，搓抹毛面时应轻重一致、上下抽拉、方向一致，墙面砖应采取勾缝（因开缝造成灰缝砂浆不饱满，水泥胶面破坏，灰缝中产生大量的毛细孔，特别是阴雨天墙体渗水严重）。

② 凡外墙有保温层的应窗洞口外侧面抹50㎜宽，厚度同墙面保温层，水泥石粉截水线带（无窗眉、窗套）。

③ 窗洞口与窗框的缝隙应不大于20㎜，后塞砂浆应留5～8㎜的凹槽，嵌缝胶封闭，窗台坡度应控制在10％～15％，鹰嘴斜度应大于300。

（2）墙砖及石材施工质量

原因分析：

墙砖及石材和构配件进场验收不严格，施工时未试拼，操作不当。

防治措施：

①材料进场应认真进行验收检查，面砖、石材的表面应光洁、方正、平整、质地坚固，其品种规格、尺寸、色泽或图案应均匀一致，按规定进行抽验。

②施工前应作样板，屋面机房处墙面试拼，检验后（抗拨）合格后方能大面积施工，面砖拼缝宜采取勾缝。

③外墙干挂石材幕墙应对龙骨和后置埋件进行严格的隐蔽验收（节点、防锈等检查）石材的连接件应为不锈钢，严禁使用镀锌件。

（3）细部收口

原因分析：

阴阳角处搭接方式，墙面突出物周围套割，滴水线（槽）、窗台、窗眉、窗套、流水坡等施工工艺不正确。

防治措施：

① 阳角饰面砖宜45°碰贴（有保温层的除外），非整砖使用部位应在阴角处，如采取拼贴饰面砖应正面盖侧面，上面盖下面，饰面砖挂线操作，凡墙面高≥2m应挂面砖下线，≤2m应挂面砖上线。

②墙面突出物周围的饰面砖应整砖套割吻合，边缘应整齐，墙裙、贴脸突出墙面的厚度应一致。

③ 饰面砖接缝应平直、光滑、填嵌应连续、密实、宽度和深度应一致。

④ 有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线（槽）应顺直，流水坡向正确。

6、楼地面主要问题

（1）找平层空鼓开裂

原因分析：

① 基层处理不认真

② 未按配合比试配，水灰比过大。

③ 振捣不密实，表面未进行二次赶压。

防治措施：

①应将基层上的浮浆、落地灰等用清灰机、錾子或钢丝刷清理掉，然后用扫帚和水清洗干净。

②严格按配合比试配，计量机拌，控制水灰比。

③找标高，用细石砼打粑出柱，间距双向不大于2m（有坡度的房间应拉线，抹出坡度墩）。

④铺设前应将基层湿润，并在基底上刷一道素水泥浆或截面结合剂，随刷随铺，从房间内退着往外铺。

⑤用铁锹铺细石砼，厚度略高于找平柱或墩，随即用铁筛子来回碾压，表面形成浆状为止，然后用手铁板赶压二遍，有坡度要求的应按设计要求坡度做。

⑥应在施工完成后12h左右洒水养护，严禁上人，养护（宜采用蓄水方式）期不少7d。

（2）管道、烟道后塞口渗水

原因分析：

卫生间、厨房给排水穿过楼板的套管未采用金属套管，管道、烟道后塞口填充材料不符合规定。

防治措施：

① 凡有返水要求的房间（如卫生间）管道套管应加设带止水环的金属套管或塑料止水环，安装在阳台、厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50㎜，底部应与板底相平，套管与管道之间的缝隙应用沥青油麻填实，端面光滑。

② 套管与楼板、烟道与楼板的缝隙应用细石砼内掺微膨胀剂（板底撑模）捣实（分2次浇筑），缝隙≥50㎜应附设Φ6环形箍和板筋焊接，细石砼初凝后，蓄水养护不渗漏后再进行防水施工。

③ 套管、烟道后塞口处防水应加强。

（3）公共部分精装修成品保护

原因分析：

公共部分楼地面精装修不按程序施工。

防治措施：

施工程序应严格按先天棚（管道、通风、电气、吊顶），其后墙面（线管敷设、开关、

插座、抹灰、腻子、罩面)最后地面砖施工。地面砖施工中严禁上人踩踏，地面砖完成后洒水养护7d然后遮盖地毯保护。

7、门窗栏杆主要问题

（1）成品保护

原因分析：

施工单位未按成品保护方案进行操作。

防治措施：

① 安装好的玻璃护栏应在玻璃表面涂刷醒目的图案或警示标识，以免因不注意而碰、撞到玻璃护栏。

② 安装好的木扶手应用泡沫塑料等柔软物包好、裹严，防止破坏、划伤表面。

③ 铝合金门窗框应有保护胶纸和塑料膜封贴包扎，再进行门窗框与墙体之间缝隙的填嵌和洞口墙体表面装饰施工，以防止水泥浆、喷涂材料等污染。

④ 铝合金窗接地焊接时，应采取措施防止电焊火花损坏周围的铝合金窗型材、玻璃等材料。

⑤ 严禁在安装好的铝合金门窗、栏杆扶手、玻璃护栏上安放脚平架，悬挂重物，经常出入口的门洞口，应及时用木板保护门框，严禁踩踏、碰擦。

⑥ 交工前撕去保护层时，要轻轻剥离，不得划破、剥花铝合金表面氧化膜

（2）门框上方或侧面用砖填塞

原因分析：过梁标高未控制好，图施工方便，未考虑开裂、脱落，影响使用功能。

防治措施：门框与墙体缝隙≥60㎜应采取植筋，大于20～55的缝隙应采取钢丝网锚固，用细石砼捣填。