北京楼市：如果你的房子具备这6个特征，恭喜你，要升值了

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提问：你好，想问个拆法的问题，楼盘的内在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素

回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?

1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。

4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.

房子的价值因素是什么？

决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；

品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

提问：房姐好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！

回答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。从地理位置上来看 望京好于东坝。所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。南湖东园略好一点。

提问：亚运新新家园未来走势怎么样？北四环内北五环里和望京，您更看好哪个地段？

回答：亚运新新家园以联排和小洋房为主，实际的流动性很低，一个期一年可能不到10套交易。辛店路的位置，除了从北四五环通往望京的过路车，整个地段被绿地和高尔夫包围，无商业无配套，属于富人消遣型的物业，和投资升值是完全相反的思路。基本2000万起的单价，进一步降低流动性，加上偏好的客户群体口味变化较快，2000万同价位的性价比竞争激烈，亚运新新家园不讲性价比。望京是职住平衡区域，本身发展空间还有很多，价格也不算高，适合投资。

提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：风险敞口巨大 一个户口，让你失去了的房屋控制权，锁定了房子未来的流动性，变成了一套药单。户口往小了说，是15万的君子协议；往大了说，是一套房子的产权安全。上上家户口无法迁出，牵扯的连环关系，纠纷起来造成的精力损失就不是一笔10万的小数字。中介无责任，即使合同约定中介责任，实际中也很难追责。中介的承诺，只在不出事的时候有效。归根结底，买房要靠自己靠谱，上心。

提问：房姐您好，先谢谢您解答我的问题：1、我在顺义后沙峪中粮祥云有一套A户型别墅和祥云小镇南区一套115平loft公寓，您觉得这个盘后续升值空间怎么样？2、今年11月3号入手了燕郊弘阳广场东侧（挨着福成烤肉）的一套全业态350平（1层+2层）的底商，属于东方广场，因为疫情原因，这套底商目前未能顺利出租，您怎么看这个盘和后续发展？3、今天11月底入手了一套海南乐东龙栖海岸，103平房本户型，赠送后实得195平的房子，我准备让老婆户口迁到海南去，因为考虑2025年以后海南封关后的一些投资机会，您对龙栖海岸楼盘投资及海南后续发展投资机会怎么看？谢谢！

回答：你好，

1. 中粮祥云整体还可以，租售比很高，有租金在这里支撑，稳定带来现金流，由于板块的原因，顺义属于跟涨板块，自住的话可以继续持有，是想纯投资效果就一般了 

2. 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等情况。一般来说，租售比5%以上可以保留。

3. 海南微观不熟，但这次海南自贸港是有机会的。国家给饼吃，不吃是傻瓜。需要注意海南整体就没什么高能级的城市，能承接我们的房产投资需求，也只有海口能看看， 需要注意海南的发展就是东比西好，除了海南其次推荐就是陵水或者三亚，然后就是东海岸线的博鳌，万宁等。把握上边的原则，在海南选筹基本不会错

提问：请问双井富力城和富力城d区都有什么小毛病？富力城各个区哪个更好 abcde区怎么排序？富力城和富力d区在京城居住品质和投资价值上处于什么水平？谢谢！

回答：你好，富力城初期的定位很明确，主要面向核心商圈工作的中青年人，因此其规划主要采用了舒适性一般的板塔式，由于把板式的进伸做得很大，因此其很多户型南北不通透，在具体户型上，也采用了紧凑的布局。买富力城的业主都是看中了位置+品质+通勤，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。物业也玩砸了，如果不是有大量业主托着，价格掉的比较快。D区离双井站略远，但离广渠门站还比较近，D区品质比A区强半个档次，闹中取静。如果是投资角度，更倾向入手首城国际，牛市中涨幅会更大。

提问：房姐您好， 付费很长时间了。我有子弹100万，请问昆山万科的上湾璟园可以投资吗？昆山哪里可以投资，打算投资5年再卖掉，谢谢指导！

回答：你好，昆山花桥不叫投资，是投机。昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格我也没兴趣。北京和上海这两个超级城市，其城市结构、资源配置带有“内敛性”，向外溢出的量能不足。尤其是上海最近提出重点发展5大新城，把5大新城定位为“现代化大城市”、“独立的综合性节点城市”、“长三角的增长极”，这意味着未来10年上海的资源外溢不增反减。也就是说，“北京都市圈”其实是不存在的，北京仍然是在跟自己玩。上海都市圈也仅仅是上海跟昆山的“小圈子”而已。上湾璟园区位还行，万科产品力略好。但是投资角度，如果一定要买昆山，也只限于花桥。

后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。