《世界经济》文章精粹|交易环节税收优惠对住房市场影响：理论和机制检验

作者：叶菁菁、余白雪、余建宇（西南财经大学经济与管理研究院）

刊期：《世界经济》2021年第5期

本刊网址：www.jweonline.cn

点击文末“阅读全文”按钮可以下载全文

住房财富在中国家庭资产中占据绝对重要的地位，同时房地产交易环节税收也占据了房地产税收收入的绝对比重。因此，理解交易环节税收优惠对住房市场的影响，特别是随之带来的福利分配变化，对于调控中国住房市场和改善家庭财富分布具有重要意义。

本文首先从理论角度刻画了住房交易环节税收（以下简称“交易税”）优惠对不同收入水平消费者决策产生的影响。假设住房市场存在价格和质量较高的“改善住房”和与之相对的“一般住房”，在交易税税率下调给定的前提下，由于改善住房的绝对优惠幅度更高，受到收入水平较高消费者的欢迎，使其税前价格上升，交易量增加。对一般住房，交易税下调一方面会增加收入较低消费者的购买力推动需求上升，另一方面会促进一般住房持有者置换改善住房从而增加供给，因此净效应不稳定。值得注意的是，交易税优惠也可能加剧住房财富的不平等：若交易税下调吸引大量高收入购房者进入市场，改善住房的价格被过分推高，收入较低的消费者无力置换住房，那么一般住房供给便无法释放，从而“挤出”低收入消费者的购房需求，进一步加剧住房持有的不平等。

为验证上述理论假说，本文以2016年2月22日起实施的交易税优惠政策为契机，采用双重差分模型对成都市微观住房交易数据进行计量分析。结果表明，在交易税税率下调后，二手住房的税前价格和成交量均显著上升，其中改善住房税前价格上升幅度大于一般住房，成交量上升幅度两者持平，说明置换需求得到了满足，排除了理论分析中可能存在的挤出效应。进一步，我们通过比较政策实施前后住房市场的换手率、价格波动以及中国家庭金融调查中居民购房目的变动，没有发现投机购房行为的显著增加，说明交易税优惠满足了人们真实的住房需求。

本研究具有重要的现实意义。第一，当前中国税收收入中，房地产保有环节税收收入远低于房地产开发建设环节和交易环节税收。然而，现有研究多聚焦于保有环节税负对住房市场的影响，并且指出提高保有环节税负对房价的抑制效果不明显，甚至加大了中低收入阶层负担。因此，促进中国房地产市场的健康发展不能简单增加房产税，还应该关注解决交易环节积存的税负不合理等问题。本文从交易环节税负视角提供了理论和经验新证据。第二，住房和城乡建设部提出2019年房市要以稳为主，加强房地产市场供需双向调节，促进房地产市场平稳健康发展。相比之前关注各类需求的差别化调控政策，此次政策更强调了供给侧市场调节的重要性。从这一意义上来说，本文论证了充分释放各类住房供给，避免出现“挤出效应”的必要性，并为政府界定各级住房市场的衡量指标提供了有益参照。第三，2018年中国政府报告已经提出“要稳妥推进房产税立法”，2021年上半年更是4次提及房地产税改革，中国已进入开展新一轮房地产税试点工作的窗口期。我们的研究结果表明现阶段房地产税收制度的改革应适当降低交易环节税费负担，建立房地产长效调控机制，逐步完善现代住房税收制度。