楼市已变天，万科求生欲咋那强？郁亮：房地产将成“普通制造业”

我经常说，房地产自从提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位就标志着房地产行业进入了一个新的时代，调控也到了新的阶段，你会发现一切都在围绕着房住不炒而展开。

房地产在告别高速增长，房价回归稳定，房子在追求高品高质，炒房者越来越失去阵地和空间，刚需购房者越来越理性，市场越来越健康和完善。但这是个漫长的过程。

不知道有多少开发商都认识到了房地产行业的变化，也曾无数次喊出寻求转型，然而转型之痛谈何容易？甚至有些开发商完全不理解什么叫转型，自认为干一件从未干过的跨界就叫转型了，殊不知，完全不是那么回事儿。

房地产真的那么难吗？房地产不行了吗？当然不是，要我说，是以前的房地产太好了，以至于现在的人们无法适应这种变化。过去那种拿地盖房卖房的传统开发模式已经不能适应新的时代，房地产的逻辑早就发生了变化，不知道怎么转型尚情有可原，关键是最可怕的是还有大量的开发商不遗余力抗争和幻想，还意识不到需要突破。

早在2018年的时候，万科郁亮就率先喊出“活下去”的口号，虽然很有争议，有的说他这是演戏他是戏精，而且据说他还为此辩解，但依然掩盖不住房地产行业变迁的事实。

是不是演戏姑且不论，我倒认为郁亮站在了一个行业的高度，审视着时代的变革。

这是郁亮能够率先说出这种话的原因之一，只有格局高才能看得远。但另一个残酷的现实是，品牌大房企对未来市场的担忧，房地产拐点已经来临，而且比预想的还要快。也就是说，只有万科自身感受到压力，才能真正体会到行业的变革。大房企如此，遑论中小房企？

客观地说，万科当时的业绩并没有想象中那么差，所以他们焦虑的不只是活下去，而是如何活得更长，这话背后更是凄凉，说白了就是保命。对万科而言，这些年来，曾经的一哥地位岌岌可危，越是上面越是高处不胜寒，所以他的压力要比普通房企高得多。

“活下去”是因为有忧患意识，万科声称不再追求老大，这句话更意味深远，说好听点那是识时务者为俊杰，说不好听点就是底气没那么足了。“有一条规定——不赚最后的铜板。我们任何业务不能以赚够最后一分钱为主，万科只不过在别人贪婪的时候没有贪婪而已。”

我觉得作为高高在上的大房企能有如此格局是相当难得的，也是非常有前瞻性眼光的。既对自身有一个客观的认识，又对行业有比较明确的方向和目标。

而到了今年，万科压力更大，他甚至在10月17日表示，在房地产业的“白银时代”，土地红利、金融红利都在消失，管理红利兴起，行业将回归成国民经济中的一个普通行业，“就像制造业一样”。在这一阶段，企业将不再依靠杠杆，而是靠全面竞争能力获取竞争优势。

由此更容易得出结论，万科的判断是对的，但也证明万科的压力依然很大。今年3月17日晚间，万科正式公布2019年业绩报告，15%的增速，却让市场傻眼了……纵向来看，这是万科自2014年以来利润增速最低的一年。有人说，作为地产界的“带头大哥”，万科这次确实没有做到表率作用……

而今年这波客观影响更让万科的居安思危意识增强，用郁亮的话来说，“三条红线”融资新规是房地产行业游戏规则的重大改变。2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后，是管理红利时代。原来所有的优势和做法都不成立，回到“归零”阶段，但客户、产品这一点都是不变的。

房地产回到管理阶段，以及他说的房地产将回归成普通行业，“就像制造业一样”，其实与房住不炒，房子回归居住属性保持了高度一致性。也就是我经常说的，靠忽悠靠过去那套逻辑行不通了，房地产将真正进入后服务时代，百姓觉醒，购房者觉醒，他们要的就是产品和服务。

这种变革的实现需要有人能够耐着性子、坚守着对产品的执着以及对匠心精神的极致追求，而这个过程无疑是需要清修的阵痛。当大开发商把活下去作为目标，你想想其他房企可能就是能不能活的问题了。

到那时，如果房地产能够沉下心来回归普通行业，我敢有底气地喊出，房地产是真正的实体经济。