一年一度的房企年报相继公布，几家欢喜几家愁，大部分人无需关注年报的长篇大论，只需要抓住其中的几个核心指标就够了，所以，今天，我给大家解读年报背后，到底隐藏着哪些房地产行业的发展规律，或者说未来楼市的新方向和趋势。

要知道，现在公布的是2019年的年报，固然跟当前的客观因素影响关系不大，但是读懂2019年年报才能做出正确的判断以应对2020年不一样的市场。开发商需要关注，购房者也需要了解。

从目前现有公布的房企年报来看，基本上非常清晰地显露出整个行业的发展趋势，也在意料之中，并没有跳脱出固有的房地产规律。总结来看，这些年报也传递出以下几个信号。

1、行业盘整，销售增速显著放缓，房企呈现分化态势。

据报道，2019年房地产行业整体销售增速较前两年显著放缓，龙头房企未能幸免。十大房企中，仅融创、龙湖、新城全年销售额同比增长20%以上。而万科销售金额同比增长3.9%，增速大幅放缓。

碧桂园、华润、龙湖、富力等龙头房企2019年销售金额同比增速均不同程度放缓，且头部房企之间出现分化。除碧桂园、万科总资产规模超过1万亿元外，融创中国资产规模仅为万科的一半左右。也就是说，头部房企之间拉开的差距也很大，就更不用说中小房企与大房企之间的差距了。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，头部房企间总资产差距较明显，呈现出一定程度的分化趋势。

2、告别市场红利，房企利润率下滑，盈利能力下降。

这些年，在房子是用来住的不是用来炒的这个坚定有力的定位下，房地产行业整体步入从高速增长向高质发展阶段。过去那种大规模扩张时代已经结束，房地产红利期也基本上告一段落。

随着行业竞争白热化和楼市调控常态化，一些指标开始走低，比如毛利率和净利润率。利润率下滑的现象覆盖整个行业，除融创外的“第一军团”均出现盈利能力下降，“利润王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免。这意味着房企正在告别市场红利。

利润率普遍下降，这也表现出房企的盈利能力越来越弱。从头部房企的年报中不难看出，销售价格和各项成本之间的差距越来越大，说白了就是销售价格难以上升，而成本却越来越高。

“接下来市场竞争越来越激烈，土地的价格在提高，房企资金要求也随之提高，这样地产开发的利润可能会更多流向资金提供方。这样的情况下，谁有钱，谁就能要求一个比较高的回报，开发商利润率就会逐步往下走。”有业内人士如此表示。

2019年只代表历史的过去，无论好坏都得考虑到2020年的特殊实际情况，所以在制定2020年业绩目标的时候不得不面对现实。龙头房企对2020年业绩目标普遍谨慎。

尽管至少有15家房企宣布上调2020年的销售目标，但更有不少房企选择保守前进。新城控股宣布2020年公司销售目标为2500亿元，这一销售目标较上一年度调降7%。

由此可见，无论什么打法，谨慎一定是2020年开发商共同的思路。

融创今年凡是要花钱的项目都谨慎。“今年是地产洗牌年，并购机会会增加，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。”融创孙宏斌对土地市场传达出谨慎态度。他称，企业在一二线城市的风险在于买贵地，三四线城市的风险在于波动大。目前土地市场价格偏高，但各城市供地压力较大，会有机会。

孙宏斌还表示，到了这个规模以后，利润与降负债已经变成第一位，公司希望稳健、安全，通过提高综合竞争力来提高利润。

开发商拿地、降负债、增利应该是未来的重要奋斗目标，作为购房者，也应该从开发商的行为中感知市场的变化，以及未来的风向。哪里买房更合适，哪里买房可能会有问题。