深圳房圈炸了！最严调控出台，接下来还能买哪里？
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，深圳出严控政策了。很不幸被排除在外。1.之前了解到夫妻不去民政局登记，拿JLH证就可以有名额买房。那是不是可以不去民政局登记，拿JJH证可以去打新买房？2.如果男方的深户还没到3年时间，女方是有资格的，那买房可以只写男方的名字，贷款只用男方的贷款吗？3.如果必须要去民政局拿真JHZ，第二点的操作，离婚后女方的SFSD会有影响吗？另外，房姐如何看这一次深圳政策的影响呢？深圳会横盘吗？对周边的影响呢？何时适合入？1.满5年免增值税2.调整750万豪宅线，3.提升非普住宅的首付比例4.深户+3年社保5.离婚+3年时限2.把刚需客赶到郊区，促进东部750万以内房产成交3.打击结离婚破限购的投资客4.减少投资客比例，控制需求1.短期内会横盘，甚至微跌（预计5%-15%），长期看涨。给了我们充足的时间。2.虽然政策严厉，仍然有洞可破3.本地刚需客户自住板块还会保持热度4.大资金会出逃，去其他城市，比如北京 上海 广州 杭州 武汉等。如果是刚需，可以入手我们推荐的板块。如果是投资客，建议让子弹飞一会，看看市场表现。提问：你好，我今年35岁，两个女儿，大的8岁，小的3岁。目前住在尚湖熙园（113平，余贷60万），去年购入百步亭金桥汇2期的一手洋房，4跃5，6楼是赠送的斜坡顶阁楼。（204平，455万总款，贷款135万），顶琇国际城还有一套45平的loft，目前出租中，4000月租刚好还贷。今年准备装修洋房，但是深入了解后，觉得金桥汇的物业很差，最近下雨，洋房顶有好几处漏水的地方，业主和物业扯皮的事也非常多，所以萌生了卖掉洋房的想法，由于女儿在附近上小学，十年内可能会一直住在该区域。1、我现在想把洋房卖了，在首地云梦台买一套196平的二手房自住。洋房新证，首地云梦台也是新证，税费可能会比较高，或是买仁恒的房子。请问我这样操作合适吗，还是缓一缓，等新证变老证后再去卖了买。2、目前手里还有200，年入大概300左右。现在买初中学区房，或是在武昌那边投资，有什么好的盘可以推荐吗。3、还有就是我现在住的尚湖熙园，如果卖的话，什么时候出手最合适。4、顶琇的loft建议一直持有吗。谢谢！房产投资忌讳频繁换仓，交易成本太高，金桥汇建议继续持有，等二手房热度起来之后，再出手置换。首地云梦台同样也是刚需盘，你换来换去还是在同一区域内的同等产品中选择，没意义。改善要不换更好的地段，要不换更好的产品。建议现在先以投资的角度选筹，有了赚钱效应再考虑改善。商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税， 导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。顶琇国际城建议直接出手，投资还是首选正常70年带花园小区的高层住宅。尚湖熙园继续持有，还有空间，即使卖也要等待市场回暖后。提问：亲爱的房姐，你好，又来打扰你了。东莞清溪的公寓正在出手中，现在清溪没有新盘，再加上现在清溪的盘在涨，市场开始恐慌，可能我的公寓能出手，手上可能有46万，哥哥明年8月天门的房子满二，到时可能有58万，月供4千，哥哥不承担月供，只同意让我卖房自己操作，我户口在武汉，东莞工作5年，现在有3个方案。方案一，用同事的名字（同事二套首付4成）和同事在清溪买一套1.9的盘，适当做一下高评，我的首付出25到30万，其余的明年和我哥的钱加起来在武汉买一套，或者在凤岗高评买大运的盘；方案二，等明年和我哥的钱合在一起，一套武汉，一套沈阳于洪新城二手；方案三，明年沈阳操作2套新盘；之所以急着问是因为同事对和我在清溪买房报很大的希望，我怕耽误别人，所以希望回一下我，我好做决定不建议跟同事合伙买东莞。先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你同事的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。清溪的公寓出手之后，46万买武汉是最好的方案。提问：新人首问!房姐好！1、坐标惠州惠城区 2、子弹100，家庭年入30，目前夫妻双方名下无房无贷，征信上未体现夫妻关系3、目前家庭2娃2老人6人同住，大娃要准备上幼儿园 方案1：尽量GPGD金山湖片区、高铁北站片区各购入一套90－120平方的；江北片区购入一套带学位的，用来入户，也出租，自住租一套大户型或别墅，还能支撑的话，再继续买入（未跳出惠州[糗大了]）方案2：先广州买入一套，出租，然后再在惠州一套带学位的自住。问题：1、方案1、方案2那个好？或者您有没有更好的建议，主要考虑升值、能出租；2、惠州的房子确实太多，目前惠州比较热的临深片区、金山湖片区、高铁北站片区，您认为那里比较好？3、深圳太贵没想过，但广州您推荐的黄埔、万博都限购，怎么破？4、能结合我的情况麻烦房姐给套方案不？5，目前深圳出了新政策，会导致惠州的房价上涨不？望房姐指点，感谢！投资角度考虑，优先方案2，深圳凉凉，现在买入其他几个一线城市是很好的时机。趁广州市场还没有启动，迅速入场。广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。惠州和东莞同样是环深，但两个城市的基本面完全不同，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。广州破限购很简单，等广州有了赚钱效应再考虑入手惠州自住。提问：房姐房姐，深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？回答：会有横盘期任何城市不可能一直涨每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右接下来需要2-3年时间来消化价格牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。提问：集美貌与才华的房姐你好，刚加入星球，新人首问，字数有点多，请移目图片，谢谢！回答：1.你这么个问法，我还是建议不要轻易尝试炒股了。如果财富的锚真的从楼市换到了股市，对于普通人来讲，其实是个很大的坏消息，因为金融割的比地产更快，华尔街真比地主有良心？开玩笑。地产是个政策强有效市场，甚至是个绝对有效市场，但金融不是。交易周期开发商从拿地到开盘最快几个月，大城市隐形两年限售，金融T+1/T+0。fzbc，地产有天然的普惠属性；股市有风险入市需谨慎，金融完全没有。悲观的结论是，可能不错的年化投资回报率要跟普通家庭说拜拜了。炒股，3200点以上很难赚钱，你一定要抬杠，那就是概率问题，90%以上的都是亏损。至于你是不是那10%，仅凭信心是不够的。但是反过来说，2700点以下就是安全的，90%的概率是赚钱的。问题是，真的2700了，你会等2400；真的2400了，却又提心吊胆的认为1800。战胜不了人性，还是老老实实的买房吧。2.农村户口长远看会越来越不值钱。ZF在土地开发中始终处于垄断地位，造成土地交易中出现明显的剪刀差。一级市场（政府），二级市场（开发商）都赚的盆满钵满，也导致农地价值被低估，农民的利益缺乏有效的保护。任何普及9亿人口的福利，都没有价值。迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。3.子弹150，如果月供能力不错，建议入手一线城市，北上广深都是更好的选择，深圳大专学历可以落户。南湖是睡城，利好出尽，建议出手裂变2套潜力盘。你卖房之前把自己的户口和老人的户口都迁到房子里，你的房票买一线城市，老人票买武汉。提问：美丽的房姐，我是新人。本人北京户口，北京工作，老家襄阳。北京一套90多平商品房和一套单位分的50多平老破小，襄阳一套商品房和待拆迁宅基地房。有人说北京单位分的房子也算名下房产，所以就没有北京房票了。子弹100，在武汉投资还是在襄阳投资呢？我武汉也没有房票。谢谢。回答：你好，襄阳这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。基本属于雄1年，痿10年的城市。湖北现在把所有的资源都给了武汉，武汉是中部城市群的老大，只有把老大扶持起来，才能带动周边的小弟们。各省都在做大做强省会城市，我们投资也要看清局势，顺应潮流。武汉破限购目前有7种方法，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：智慧房姐，子弹二百武汉还有第二套买房资格，想投资武昌区域的融创一号院或东湖复地不知还有没有投资价值？推荐一下光谷笋盘。或武昌片区的学区房。谢谢！投资我们不推荐CEO盘的，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先复地东湖国际。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，复地的学票溢价就会一直存在。核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。融创就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。武汉投资回报率最大的楼盘和学区房推荐，详见知识星球内部分享。提问：本人坐标珠海，夫妻男43女42岁家庭月收入6个，12年起供首套房现自住夫妻两人名现市值700主还款男方月供1万，欠银行130个现有280个，想在五洲花城三期买入123平总价560.妹妹外地户口想投资珠海，看了格力海岸99平总价340万科第五园99平四房总价260中海星筑98平总价217宝龙城，她的资金不够想叫我和她一起共同出资老人接力贷。请问方案1先把130贷款还清，再抵押贷，四成首付买五洲花城，剩下自己再用接力贷买金湾或高新区总价在300万的房，剩下80再和妹妹用接力贷共同投资。还是另一种方案五成首付五洲再信用贷40和妹妹接力贷共同投资。哪一种方案好是否有更合适的组合方案？回答：珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。妹妹实在要买，选金湾吧，尽量不要共同投资，可以考虑贷款融资。提问：房姐，尽管目前广州在CBD规划上多点开花，不少地方也收了地，大部分楼体也建起来了，例如金融城、琶洲、万博，但是未来广州的经济增长能支撑这么多商务区域的发展？就拿珠江新城来说，楼价的确上来了，但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区？没了企业支撑，这些所谓的CBD能发展起来吗？回答：对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高。广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，知识这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南）你说的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼城市的发展，就像滚滚的江水，一发而不可收拾。提问：房姐你好,本人夫妻均42岁自由职业，武汉户籍,年入100--150万，奥迪Q5一辆，一女高二在读。青山住房两套:融侨悦府18年入住新房--三房两厅126平,有30多万公积金贷款青城国际去年全款200万购100平两室两厅住房一套自用办公（可在家办公）已经没有购房资格了，请问有什么合适的投资策略？攀枝花是否可以买房投资+养老？武汉哪些地方的商铺值得投资？谢谢!回答：你好，攀枝花的气候相比很多号称宜居的城市好。如果你确实有冬季老人避寒需求，不去管投资的话，可以买。纯粹投资回避，因为城市小，网红品牌效应也没有，升值潜力很弱。商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。建议开发房票继续买住宅。已婚状态下也可以继续买入。
提问：漂亮睿智的房姐您好！最近很困惑。为了孩子教育，我于18年底卖掉北京朝阳东五环外常营的房子，换了一套西城阜成门附近50平的学区房，不到600万，贷187万，25年，利率5.88，利息约170万，月还贷1万2，利息占9千，有点心急，想尽快清贷。目前家庭年收入50万。自看了您的诸多分析，我有些怀疑提前还贷的行为是否正确。另有一件郁闷事，如您所说，我17年初高位买了天津宝坻郊区的一套旅游地产房，亏了近30万，想亏本卖掉用来还北京房贷，目前值60，如果卖掉，加上我手里20，能有80万。这样操作，用总计80万还北京房贷是不是很愚蠢，还是说用这笔钱做点别的什么？请万能的房姐点拨一下我的木瓜脑袋。万分感谢！1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会想着提前还贷呢？所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年，不要提前还贷。提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》提问：房租，我刚加入中介行业，没有开单。很迷茫又想做这行？感觉比别人慢半拍？要怎么做？怎么才能突破自己。城市江西赣州！在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是别人我买房的。 买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。 业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的； 银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的； 提问：房姐，你觉得人生的目的是成功还是幸福？是应该跳出舒适圈，超越自我，还是应该降低欲望，享受当下？人的能力、性格不同，是不是都应该去大城市、好公司，在竞争中进步？最近在北京学习，发现北京人好多早出晚归，在我家乡的人睡觉的时候，北京人却在地铁上，这么艰苦奋斗值得吗？回答：人生的目的是通过多元化的体验，获得幸福。低层次的幸福，来自生理、安全这些基本需求的满足。高层次的幸福，来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。高层次的幸福，带来的感受，是低层次的幸福，所无法替代的。当然，对绝大多数人来说，我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”，其实只能获取到很有限的生活资料，非常被动，只能获取暂时的安全，根本无法保证长久的安全。为了获取更长久的安全，人们本能地希望获取更多生产和生活资料，在社会中占据更有利的位置。这个故事，其实不是渔夫的真实经历，而是富豪编出来，讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴，继续晒太阳。富豪微微一笑，回去继续日夜奋斗。于是，渔夫的后代，世世代代是渔夫；富豪的后代，世世代代努力成为富豪。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
