我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：青岛的红岛可以投资房产吗，貌似听说青岛市政府以后搬过去回答：红岛完全不毛之地，毫无亮点被口嗨机场、产业预期吹起来的，不值得入手远郊CEO片区代言人，很快会迎来降价潮提问：房姐，咨询法拍房。有没有什么需要注意的。另外法拍房有没有什么技巧，价格可以拍得低一点。另外，法拍房可能不可能存在抬杠者，抬高拍中价？回答：这种房子不是不能买，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。法拍技巧详见知识星球内部分享。提问：房姐好！请问别墅、洋房等改善性住房会否成为下一波风口？武汉别墅投资前景如何？回答：豪宅，市区独栋别墅，洋房的市场，并不取决于租售比，人均收入。取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅割裂成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。2.一个小区内部可以有30%的差价，部分可能因为户型结构等差异有100%的差价。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。少量有投资价值的别墅，本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。别墅产品，对于有投资期待的新手相当于一种灾难，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。提问：房姐你好，看了你的文章深受启发，现在手里有60万想在济南买房，有首套房票，您对地段或者什么的有什么需要提醒的吗？回答：济南推荐2万的CBD，成长性和市南一样，但是单价又比市南低30-50%到年底，看好工业北2好点地铁沿线，或者经十东路地铁延长线限价新房。2020-2021年地铁加CBD组网，金融及大国企人口导入，会有一波机会低价区关注雪山和工业北的一手限价盘。提问：新人提问：在临沂市县城有两套房子，一套平房，一套楼房，现在儿子大学毕业考研究生，结果不确定，就业不确定，想提前买套房子给他。去青岛胶州看过房，看完后，偶尔看到你的文章，想投资买房了。我和老公均是体制内职工，现有子弹60万。请教美丽慧智的房姐，如何做投资方案？在那里投资买房合适，买那里楼盘，什么价位和房子合适。楼市小白。另外我想从事这个行业，但工作时间比较紧张，如何进入和发展，请指教。回答：胶州不推荐，目前行情，胶州慎入，人口基数太薄弱，产业布局需待以时日，至少看5年以后。明白一个道理：长期横盘就是亏！临沂人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山东三线红色老区百姓向来听党指挥，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。临沂2套房留1套自住，另外一套可以出手。子弹60，山东人买济南，沈阳也可以关注，起步资金小。济南只推荐限价一手笋度高的板块，CBD 雪山 工业北，低价CBD周边次新，以及已大幅降价例如康虹路及高新区；知识星球内部资料里有各个流派的赚钱方法，可以先学习下，建立投资框架。提问：您好宁夏银川房产还能投资吗？万科精装修在8500回答：你好，我第一次去银川的感受是：这是一个最不像省会的省会。小，非常小。人少。街道和面貌比较破，最关键的是，会散发着一股守旧的气息。整个银川市才不到200万的人口，穆斯林占1/4以上，西北边陲人口流失也非常严重。不看好。银川核心位置房价在5.6千左右，万科绿城等品牌开发商卖出了40%以上的溢价，意味着未来会持续站岗。如果是本地土著，能淘到0首付+租金抵月供的房产可以入手。如果是单纯投资，西安，重庆，沈阳是更好的选择。
提问：不好意思，我又来提问了，最近一直研究你的星球，比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法，目前手上的全款房估计可以贷到170W，按照市场上的抵押产品，但是每个月月供要2W多？这个压力有点大，后面还要还新买的房子的贷款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可贷款170W，有两张房票，能不能指点一下如何操作？
回答：很简单，新手留足2年月供即可。剩余子弹都可以继续加仓。
一名职业投资者，买入之前，现金流进出都要列出来。哪里有富余，哪里需要抹平，怎么抹平，都安排好了。
说说断供这件事。最近网上风言风语，到处传cf客断供。但稍微有点经验的，略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供？
一种是刚起步阶段，短时间内买入多套房产，用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流。
一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘，几年不涨，无法变现，遇到现金流一紧张，就要面临断供卖房。
而一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现，自己的负债率无论如何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难。
而cf客，则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力，今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层。
提问：美丽的房姐 1请问不限购区域为什么优先推荐汉口北武湖呢 2葛店未来并入武汉的概率大不大回答：1.有地铁2.有长江新城的持续广告投入3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道7.青山高铁新城会带动板块提升8.上风上水缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。葛店一直有传闻会并入武汉，但是没有动静，就像燕郊一直传闻会并入北京一样。光谷东都没有成型，现在买入就是赌博。提问：在选筹的时候，如何看顶层？利弊如何？顶层漏水的风险如何规避？2.电梯顶其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。这里请复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。而投资要做的，是看价格。房子完不完美不重要，价格完美才重要。有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。顶楼漏水，不是风险，而是缺点。缺点换价格。提问：房姐，现在待业状态，不知道干点什么好，想进军房地产领域，学习炒菜 挖笋 相关知识等等，请问如何能效率更高，少走一些弯路，快速进入这个领域学习呢回答：弯路必不可少，多走弯路才是效率最高。做小单时候被中介、房主 、银行虐的头破血流，做系列并发大单时候才能游刃有余。只要买到真正笋盘，一定会遇到艰难险阻，虎口夺食逼定要么付出金钱代价，要么磨练出一身武艺。一路高歌猛进顺风顺水，大概率买到的都是万年不涨。回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。提问：姐，你曾经说过，新区的失败在于房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。远郊的新房变成二手房之后，由于配套不足，会站岗，但是深圳沙井本身就是大量人口聚集，人口密度很大，沙井也不值得推荐投资吗？回答：虽然99%的新区都会失败，但是对于北京和深圳的新区大概率会成功。为什么？因为北京和深圳的zf压根不差钱。大城市需要扩容，用钱砸出一个新区很简单，只是时间问题罢了。但是所有新区也有一个共同的特点，房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。对于这个片区需要理性看待，毕竟不是真正的大空港会展中心，沙井纯粹依靠南山的辐射，本板块目前依然是村厂混杂，买不起南山才会买这里。远郊的新房变为二手之后，大概率是要站岗的，税费高、没有配套，二手成交会很少有人关注。因此你如果是刚需自住，能买得起这里的三房四房是不错，纯投资要考虑接盘的，不算最好的选择。另外要警惕很多媒体的立场，给开发商站台导流有返佣，所以大力鼓吹。成熟的老城区淘笋，更稳当。提问：你好房姐现在什么生意都不太好做，加盟个贝壳的德祐有机会吗 三人合伙共摊开支，起步每人投资四万，其后月开支每人七千左右，按道理平均每月出一单二手和新房就可以，能吃苦坚持累计客户的话应该还可以吧。别的生意投资都好大，风险也大。希望万能的房姐给下建议。回答：人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么？因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。好了，你已经从中介变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。淡市入场需要的是耐心，能加盟徳佑这艘航母级平台公司，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油！提问：房姐你好！我现在名下两套房子，想借用表姐的Sfsd资格购买刚需楼盘用于自住。表姐属于精神有些问题常年不出门见人的，没有任何收入没有银行卡没有手机号。我准备找银行搞个J流水。也问了银行我可以作为担保人每月替她还款。签代持协议和公证。等过了2年交房后，我先看行情卖一套自己名下的房子，然后在表姐名义的房产证上加我的名字我占比99%她占1%。这样操作稳妥吗？如果若干年后想卖这个房子，我99%的利益可以保障吗？如果到时候她神经发了不愿意卖我有没有主动权？回答：必须房产证上的人同时签字才能卖。已更新代持操作方案《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
