你可能要重新认识下武汉！

提问：房姐，这个问题稍微有点敏感，但是我相信所有武汉人都会关注。新F4已经到任，从履历来看，配置非常不错，对武汉未来长期来看有哪些影响？很多说人说，这次疫情从长远来看，让ZY真正认识到了武汉对于中国全局的影响力，必须是封疆大吏才能真守住，这种说法正确吗？

回答：如何看武汉未来的发展？

1.GDP排名第7，经济发达，水陆交通发达，武汉成为中部地区老大，是长江经济带的重要战略城市。

2.虽然武汉产业多元化，但是分布不合理，第二产业和第三产业并驾齐驱。虽然近几年一直在发展光电 互联网等高薪技术产业，但是龙头企业导入不乐观，这一点远不如杭州。

第二产业稳定的好处在于疫情来临的时候，支柱产业有充足的企业自有资金和国家的贷款支援活下来。虽然部分私营第三产业难以支撑，但是对于武汉整体经济的影响可以承受。

当然第二产业占比过大也导致了一系列问题，官僚 办事拖沓 缺乏人民公仆意识等。

3.近几年武汉一直在满城挖 拉升城市骨架，长远看是正确的决定，近几年大家也看到了，武汉的城市面貌焕然一新。

2019年武汉也学习杭州的手段，拿军运会做文章，提升城市形象。这也导致武汉已经负债累累，靠税收补漏是不可能了，只能不断卖地。

今年花山板块面粉价格已经高于面包。长远看价格不会低。

经过这几年的努力，武汉也交上了满意的答卷，新增落户人数100万。

武汉有好的一面，也有不好的一面。昨天在星球内提到，新F4对武汉的发展是好事。硬件基础不会改变，接下来要提升的是软件（软实力）。

未来武汉的ZZ文化 营商环境 产业结构 可能会焕然一新。

总之，对武汉未来的发展依然乐观。

提问：房姐，武汉家庭4套房，鑫城国际120自住，汉口传奇悦庭87，贷100在出租，万科8号49平单间贷49在出租，阳逻金茂逸墅年底交房贷52。收入30已到天花板。鑫城国际跟周边新房差价大，万科8号以租养贷，但面积过小占指标，涨幅有限。想优化资产。两个方案：A.卖聚福苑和8号，住悦庭，子弹350，可以入深圳500以内房，多了还不了贷款。大运、沙井5-10年能涨70%吗？深圳已经高点，会不会站高，或者广州，有没推荐？B.卖聚福苑和8号，买武汉琨御府120投资，公积金贷50万，剩下买白沙洲万科金色城市投资，1.7可入吗？另旁边融创玖玺台今年开盘，预计3w带装修，开卖后是否能带动鑫城国际二手涨幅？

回答：最应该出手的是阳逻和万科8号。

1.阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。阳逻就属于这一类。

2.万科8号占房票，小户型利润太少。建议出手腾房票。鑫城国际建议保留，还有空间，但考虑深圳建仓，也可以出手或者抵押融资。

3.大运、沙井5-10年能涨70%吗？这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。从目前的大趋势看，深圳一路向西，潜力对比，沙井>大运。考虑租售比买市区，博暴击买郊区。当下如果深圳第二梯队可以挑到性价比高的产品可以买，否则建议去广州。武汉出手后建议置换一套低价潜力盘。

深圳和武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽与智慧的房姐你好!我在SY看中一套150万房子想买来自住.房子有银行抵押70万,业主要买家以首付的形式出钱解押.如果只能买家解,不走第三方解的情况下,如何做才能最小化其中的风险？谢谢！

回答：房产有抵押，谁来解押？

正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。

房产有抵押，需要确认什么风险？

房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。

如果买家出资，如何解压？

网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：智慧的房姐，我想问一下我的房子在郑州，那我要办经营贷的话，是必须在郑州办理营业执照吗？那么营业执照要办哪一类的企业比较好（准备买房用）？营业执照的经营范围是什么？流水如何准备？大约要准备多少？

回答：1.是的

2.做经营贷，自己注册公司，或者买个壳公司就能操作。自己注册更省钱没有经营年限的限制，新注册的也可以，每家银行产品要求不一样，执照满一年能选择的贷款产品更多 买公司壳的价格根据公司注册时间、是否有特殊资质、渠道成本等不同，一壳一价，一般在几千到一万多。自己注册公司，五六千（含首年代账费），要另外注册地址的话贵点。说一个标准答案，背下来。父母当法人，自己当30%-50%的股东，注册金额100万-500万，认缴制，科技类公司。

营业范围：从事计算机软硬件领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；会展服务；礼仪服务；汽车租赁（不得从事出租客运和道路客货运输经营）；清洁服务；商务信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；销售：计算机及配件、电子产品（不含电子出版物）、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器仪表、灯饰、服装、环保设备；货物及技术进出口。

【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】再加几个你喜欢的 利率最低的可以到4%左右，但是需要资质特别好才可以。

3.流水能够覆盖月供的2倍以上即可

提问：房姐好。天通苑顶复您说过最好25000入手合适，有一个是东西通透，位置临街，自住+投资，应该比正常折价多少？多少入手合适？东西顶复有哪些缺点，未来是不是更难出手？谢谢！

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。

天通苑板块分析：天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复，我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。

东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。

东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜；

东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。

天通苑的价格陷阱：

天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况：

1.面积特大，例如300-400平；

2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）；

3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价；

4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。

天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。

天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐您好，我现在人在上海，有子弹100，想贷款50，能接受200左右的房子。我知道老破小的二手房如果没有学区和好的地段是很难变现的，但我子弹不足只能买老破小。我想买在陆家嘴，虽说房龄老也不一定拆迁，但是租金高且稳定，再加上地段好，不知道我这样的思路是否正确？

如果买了，这个房子是二套，我把唯一的房子卖了，但我名下目前没有房子，而且有点投资性质因为我不住，还有什么地方可以推荐吗？        另外，我没有找到上海投资回报率最高的地段这篇文章，求指教，谢谢！

回答：你好，老破小只在京沪和极少数供地收紧的强二线有意义。买房投资很少博动迁的，不是数学上算得过来的正确流派。这里的老破小，特指地段一般性的内中环、中外环老破小。

和外环外次新住宅类似，在行情好的时候，因为总价低、适合上车，价格会被迅速拉高；而在市场不好的时候，也会产生实质性的跌幅。近几年上海老破小有一定跌幅，老破大和老豪宅基本没有跌，有的还在缓涨。未来也会维持这个状态。

总价200万，上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好,本人夫妻均42岁自由职业，武汉户籍,年入100--150万，奥迪Q5一辆，一女高二在读。青山住房两套:融侨悦府18年入住新房--三房两厅126平,有30多万公积金贷款青城国际去年全款200万购100平两室两厅住房一套自用办公（可在家办公）已经没有购房资格了，请问有什么合适的投资策略？攀枝花是否可以买房投资+养老？武汉哪些地方的商铺值得投资？谢谢!

回答：你好，攀枝花的气候相比很多号称宜居的城市好。如果你确实有冬季老人避寒需求，不去管投资的话，可以买。纯粹投资回避，因为城市小，网红品牌效应也没有，升值潜力很弱。商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。

因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。建议开发房票继续买住宅。已婚状态下也可以继续买入。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问 房姐  大四学生 不着急入住， 还要读研几年，可以等待新房。首付150  500内的房子可以接， 自助+投资， 房价不掉就行 不指望涨 想问下买武昌哪里的新房好呢？目前看 复地东湖国际最后一期，单价将近4w。还有融创珞瑜路95号 单价打完折3.1左右。还有沙湖九玺。也看了琨瑜府。但觉得手上首付款能150买琨御府有点浪费了，我也不知到怎么办🇵🇪 想买一个交通各方面都很好的 求推荐 或者好的位置二手房也可以，求推荐  看您之前说东湖最后一棒高位接盘。    想买一个各方面都很好的盘，只要未来不会掉就可以，有升值空间最好。求推荐！！感激不尽

回答：我记得上次跟你说过，考虑投资就不要买CEO盘。

150万说少不少， 足够在武汉买一套500万的“豪宅”。按照我们投资的打法，可以在武汉买3套低价潜力盘，3套房的利润空间肯定要比1套CEO盘的利润高。

150万说多也不多，只够一线城市的上车门槛。

但是你的起步资金只有150万，如果买了一套武汉的CEO盘，未来你打算去一线城市扎根，卖掉武汉CEO很难再追上一线城市的上车门槛。因为CEO每年跑输至少1%。加入我们星球的朋友都知道，我们是投资导向，利润最大化，大单优先原则。

选择不一样的打法，决定了你未来5-10年的起步阶层。你现在还年轻，还没有到要享受的时候。我的建议是先买入升值潜力大的优质资产，等有了第一波赚钱效应之后再考虑自住。

延迟享受。3种打法：

1.本科毕业后去深圳(或者其他一线城市)买一套上车潜力盘。

2.武汉买2-3套星球内推荐的低价潜力盘

3.买一套你喜欢的自住盘。

以上3种打法的利润排序：1>2>3

武汉性价比高的新盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐好！本人80后，我和老公家庭收入35-40W，两人深户，在深工作，公积金月入2500左右。1. 15年深圳购入小产权房3房一套（至今查封中，最失败的投资）2. 18年以我的名义重庆购入3房月供2200多。3. 老公有商贷30W，购入公司股权14万股（现估值150万），他名下无房无房贷。4.手上100万子弹（计划130万下首付），想以老公名义入宝安区的小两房，最好有好的学位，出租比和有升值潜力。请问房姐，我老公可否做到首付3成，推荐下房源，谢谢。

回答：你好，深圳操作成首付3成很简单。

宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择，可以多关注翻身和新安板块。

性价比高的学位盘，详见知识星球内部分享。

提问：外地人买重庆有哪些限制？纯投资哪些片区更具投资价值？重庆的发展前景与优劣势是什么？如何在外地买房？

回答：重庆外地三无人员无法按揭，但是可以全款买完后做抵押。重庆为什么值得投资？

1.重庆是直辖市，亲儿子，所有政策资源红利都有倾斜。中国的城市地位因素排序中，政治地位是大于经济地位的。

2.重庆是所有强二线城市中，唯一不限购的，这点足矣说明，重庆想吸引省外流量的决心。

zf为了房价涨非常努力了：

暂缓两江四岸开发；

降低居住用地容积率；

顶住压力不限购。

每一个都是涨房价的重要武器。

3.重庆独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。两边的山脉把重庆核心区牢牢限制住了，等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

在人类文明还是0.7级的现在，我们还没有能力把山脉移走，把河流抽干，城市发展受地理的制约长期存在。我们耗尽科技也不可以使中部槽谷增加一寸土地。一旦城市发展突破一个奇点，重庆的房价将会立刻腾飞。

一个重庆选筹的小技巧：

看楼盘底商的银行营业网点的数量。 非商业区的房子，一般会在把握上面几个指标的前提下，重点看一看楼盘底商的银行营业点数量，凡是有三家或三家以上银行网点的，都认为是很好的楼盘。银行营业点扎堆开的位置一般来讲交通都比较方便，楼盘小区具有一定的规模，人流量得以保证。

这种楼盘的底商往往空置率低，各类生活配套餐饮服务都在底商里有，生意红火，生活便利。小区的人气直接关系到房子的流通性和租售比，也可以侧面降低风险性。楼市投资是需要看到未来的潜力，重庆现在还是横盘期，我们有充足的时间淘笋。

重庆投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的无所不知的房姐，您好。1、坐标深圳，南山上班，刚需房子，200发子弹，结合公积金最多能2W月供。2、最近考虑在深圳宝安入刚需房，去年中旬有考虑领航城（一、二期）的3房，后因临时资金周转问题没上车。今年春节后再回过来看，单价在7万了，总价涨了近一百万。宝安领航城还是一个好的选择吗？3、也有考虑宝安福永片区的中粮凤凰里（看过您以前的分析，楼盘虽好但周边环境不行，如孤岛一般），这个楼盘和周边可以细分析一下吗？不推荐的话，福永片区或宝安区还有什么合适的盘推荐吗？4、疫情刚刚缓和，结合各种政策，现阶段适合上车吗？5、一名置业小白，非常期待房姐的答复，谢谢！

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，26年产权已经没有了。

缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住，领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。

但是周边板块价格都涨上去之后，领航城也有一波补涨。考虑自住可以入手。

子弹200，深圳短持和长持有2种投资方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？

回答：怎样才算是优质父母？

1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。

2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。

3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。

4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。

5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。

6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。

你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。

最好去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。

提问：房姐你好，新人二问。古人说的，德不配位必有灾殃。这句话房姐怎么看？想听听房姐的理解。

回答：古人讲德不配位，说的是权利和地位，现代人讲财商，财商不是为了别的，是为了不被收割，配得上自己应有的财富。

不要让前半生靠运气挣到的钱，下半生靠实力都亏出去。

伴随着经济的转型，必然会出现一个现象，那就是财富的重组。财富重组的逻辑是：财富永远只留给配得上它的人。

中国社会最公平的地方在于：一旦一个人的智商和财富不匹配的时候，这个社会有100个方法收割你。

提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？

回答：板块轮动的规律是怎么样的？

比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。

首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；

2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；

3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。

我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。

提问：房姐你好，早认识你就好了，周围人都不支持我买房，错过一波又一波大涨，关注你好久，一直进不了门槛，老公收入太低连娃都不敢生了。29已婚，夫妻名下兰州安宁区两套房，一套全款103平价值145自住，一套83平价值110(公婆在住动不了)，公积金贷款45，月供2000。我月入8k，老公4.5k，还有一处18年6月1650租了6年的公寓，算下来投了10w，装修分割，每月收租至少4300。月收入共计1.7万。。不知如何做到投资最大化，我想把全款房抵押贷100，加子弹30，在你推的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房以后要还公积金、抵押、新房三份贷款，还贷压力很大，该如何处理？纯小白，求指教！

回答：周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对整个世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。

周边环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒，幸运的是还有底仓能拿出来裂变。兰州城市能级太低，投资回报率不大，建议入手人口1000万以上人口净流入的省会城市。

附近的西安，重庆，成都以及沈阳都是比兰州更适合投资的城市。你的思路正确，全款房做抵押融资。但是要把负债率控制在50%左右，最大别超过70%。

横盘期，正现金流才是王道。重庆1N，沈阳1-2N是比较好的配置。

具体回报率最大的选筹，详见知识星球内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。