我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：房姐，今年上半年房价是不是涨不起来了？
回答：2月份楼市成交量将创历史新低！
这点毋庸置疑，唯一存疑的是这个数字到底有多低。
期间，哪怕有些许交易量，绝大部分也是年前下定，年后走流程的朋友。
如果买的是学区房，需要赶在4月底前要落户进去的朋友，尽量赶时间，避免影响孩子读书。
如果不着急过户的朋友，那就暂缓出门吧，毕竟健康第一位。
不过也需要和房东提前协商好，是因为疫情影响而暂缓交易流程，双方不承担违约责任。微信截图留留好。
基本可以确定，上半年房价涨不起来了，强行被冷冻了一把。对于打算入手但还没买房的朋友们，这是个绝佳的上车机会。
提问：你好，美丽的房姐。朋友在济南，问我假如现在中建文化城、姚家小区、鲁能7号三小区各有一套住房，雪野湖别墅一套，鲁能7号商铺一间，目前贷款有300W，孩子留学每年需要40W，他的工资只够还房贷，留学费用要再贷款。有没有必要卖出一套把贷款平掉？如果卖，先卖哪一套？谢谢回答：你好，姚家小区可以优先考虑出售，房龄20年以上，未来涨幅跑不过次新盘，济南房龄超过25年的很难贷款，未来可能下家要全款接盘。另外莱芜划入济南之后，雪野湖别墅被炒热，但是长远看投资价值并不大，如果未来不考虑自住，可以考虑出手。鲁能7号商铺如果租售比在5%以上，可以长期持有，作为现金流的补充。提问：房姐你好，本人42岁，女，家住九江，九江房产如下:A房用公积金贷买入，去年已卖。B房用公积金贷款买入，2016产证，在出租。C房49平，70年产权酒店式公寓，2016年33万全款买入，托管15年，平均月租金为房价的百分之九。D房学区房，现价值100万，目前小孩已上初一，现居此房。E房单位房，无产权，可一直住，准备小孩上大学后回到单位房。武汉房产:去年全款买入光谷瑞园，请问房姐:1.我想在武汉买完第二套以后落户深圳，我和老公都是研究生学历，但只能把我的户口迁往深圳。因为硕士学历超过45岁就不能落户了，这思路对吗？2.目前手上无多余资金，还欠公婆15万，我家房产该如何配置呢?头绪有点乱，请房姐指点回答：你好，从投资角度看，我们对南昌和九江资产是没有兴趣的。环江西经济带、环江西高铁线、环江西5G圈……在现代中国经济布局中，似乎只要是好东西就会绕着江西走，江西省也在社交环境里退化成了常被人们忽视的透明人。在中西部崛起的大背景下，南昌与九江的表现也不如周边的武汉、长沙一般抢眼。赣北商业的如火如荼还是无法弥补江西全省因交通重心转移而感到的亏空。再加上昌九两地过于偏北，与中南部城市的联系不算紧密，能起到的带动作用也非常有限，曾在内河贸易中起到举足轻重作用的江西，终究还是变成了空心带，逐渐远离了人们的视野。九江留1-2套自住即可，剩余资产可以考虑全部出售裂变。好在你们已经能跳出九江，关注武汉和深圳，思路正确。如果瑞园这套全款房还没有网签，可以跟开发商申请转成按揭，给未来的加仓留足子弹。如果无法转按揭，等交房之后可以做抵押融资。深圳1套底仓，武汉2套小仓位，未来还有子弹可以关注沈阳和长沙。提前做好资产配置规划。提问：房姐好，新人再问，之前提问过关于西安投资的建议，感觉你说的很对，现在想让你再次对于我的投资提一下建议，夫妻两人30岁北京工作，16年西安买了一套房，目前子弹30w打算投资，不知道该选哪个城市了，其实我们的最终目的是想买北京买房子的，只是觉着靠工资北京买房子太难了，所以想靠投资挣一部分钱来在北京买房，不知道这种办法可不可行，你说西安目前熄火中……不知道西安再次上涨大概几年后呢？之前想着等西安再涨后把西安房子卖了，然后在北京买，但是不知道北京房价会不会在我们还没有卖西安房子就已经又涨到我们买不起的程度了？所以希望房姐给我们个建议，该怎么投资这30w最后能达到在北京买房的这个阶段目标呢？回答：你好，西安这一波人口大战为何这么凶，主要是因为他的腹地太小了，再不抢以后就再也抢不到了。这属于强行改变城市命运。不过现在房价追的差不多了，到位了，但是长远看不如武汉成都重庆的。用西安资产追北京资产，一个涨幅过后，可能差距越来越大。我的建议是西安卖房和北京淘笋同时进行，北京早上车早安心，趁着北京还是横盘期，现在入场还算比较好的时机，有充足的时间淘笋。提问：你好房姐：我目前住在沈阳，在沈阳有一套浑南区华润奉天九里小户型房子，还有一个浑南区恒大滨江左岸134平米新房，另外有一套乐府新天地小的门市贷款了69万，门市目前出租不出去。现在手里有现金100万，但是因为疫情影响失去工作！我目前情况是把贷款全部还清还是再去投资一套房子？如果投资房子投资哪里更靠谱？我自己想在铁西经济开发区万科中德国际社区买一套洋房（外地户口限购），或者在华润奉天九里投资一个二手两室房，又或者在成都交两年保险然后在成都投资一个二手房出租等着升值。另外我的保险在北京，已经满六年，想在北京买一套，但是钱不够，也没有还款能力，先放弃这个想法了！我的思路对吗？回答：最优方案是直接入手北京，但是月供压力太大，如果暂时不想出手一套凑子弹，可以考虑先入手成都，有了赚钱效应之后再换到北京。从来不鼓励提前还贷。我们买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。成都可以买入，长远看潜力不错，破限购不难。疫情结束之后可以开始淘笋，剩余子弹足够换月供。提问：深圳布吉一套400万的房，目前有贷款250万左右，工资可正常负担。考虑1--2年后回湖北居住，减少压力，现在手上子弹50左右。想考虑武汉宜居三房一套，又担心入手武汉的房子，两边月供现金流压力略大(遭遇生活意外没有保障），诚心请教房姐:1.是否适合现在入手武汉房子，宜居/教育学位等角度考虑，首付50-60万哪些区域楼盘值得推荐?2.深圳房子是否值得继续持有，或者适合短期内卖掉套现，去武汉入手2套房，压力更小一些。该怎么选择2套呢？近几年，布吉的大部分楼盘都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。如果是在石芽岭可以先拿着，其他板块可以考虑出手了。布吉未来发展的潜力不及大运板块。如果想折腾下，也可以换到折腾下换到西部。武汉现在可以入手，子弹50投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。暂时压力比较大，可以重点关注武汉的二手房，疫情之后可能会一批降价盘，可以捡捡漏，租金收入也可以缓解部分压力。深圳房产置换之后可以继续持有，作为底仓，长持到天荒地老，未来天花板很高。有些是进攻型，有些是防守型有些是长持型，有些是短炒型有些是蓝筹股，有些是鬼牌有些是新区，有些是中心区有些是博热点，有些是赌未来我们都要组建自己的航空母舰。最近几年开始学习资产配置，起步会比较难，没有底仓可以用来裂变，加上房子的租售比已经非常低了。提问：总预算120万，想在成都投资二套房，除了高新区，其他区域都有资格，求推荐二手房楼盘或者地段，新房基本摇不到号，谢谢回答：成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，注意淘笋。回答：在我看来，疫情就是一块陨石，这次会把原本有泡沫的三四线城市砸出巨坑。而一二线因为人口流入还有强需求，房价会适度反弹。所以对于买房者来说，即使疫情结束，三四线也不用着急，可以把时间线拉到2020年的年底，但是一二线尤其是年前有翘尾行情的，疫情结束之时，就是入场之日。疫情结束时，市场逐渐恢复，开发商们为了弥补亏损，会开盘放量抢客源，折扣优惠很大；二手房业主也存在竞争关系，置换需求会爆发，对市场信心不足，议价空间很大；地方会用适当用房地产弥补这几个月的经济亏损，会下调房贷利率或者放松限政。这些都是利好购房者的。正所谓，市场反人性，大家都不看好的行情，大概率会成为市场底部，大家一定要把握好。提问：房姐，sfsd 子弹只有60，北上广深这些一线城市的低总价上车盘，值不值得买？还是先买二线城市，以后再换到一线？回答：1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。提问：房姐，我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏了钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武汉买房 是sfsd1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽回答：有谁能够随随便便成功？通常要失败几次才能真正成功。跑道很重要！假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，“妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”。隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗，可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事。一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得最好的人。毕业之后，那些“起薪”最高的人，通常也不是混得最好的人。毕业三五年之后，第一次聚会，那些收入最高行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有第一批崛起着。而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是绝对看不出来的。为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题。譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前，没有通过房产增值获得第一桶金，现在应该反省自己，为什么还犹豫不决。子弹50先上车，留足2年月供即可。提问：房姐你好！广州工作居住，子弹80，目前经适房楼梯，后悔无益，想出售再买，但当前ZC需补交子弹70，房价预计140到150，补交后仅余70，孩子也需备婚房。请问，是咬牙补交出售后买两套，还是jsf继续等ZC，只先备孩子一套，如果买两套，子弹才150个，再加公积金20个，不知是否有些冒险，家庭收入30多万，三四年面临退休，若不出售，恐以后更没力量置换电梯。有意黄埔萝岗，看了下一手二手均4万左右，两房总价约320万以上，一手有越秀品秀星樾324万84平3房，170个裂变两套均才仅是刚需，其中一套可先出租两三年，请问，该如何配置好些，一套萝岗一套长岭居or增城or知识城or南沙？多谢！回答：萝岗区，在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格。 刨去2016-2017年全国上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，绝对不是闭着眼即买即赚的。4.尽量不要碰长岭居版块 经适房到底要不要卖？经适房涨幅普遍不如附近的商品房。经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。 正确的视角是： A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？ 差距的计算种类，主流的几种不可回避： 4.税费 经适房的最大差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。 理解以上，回过头来再看你的问题，相信你可以给自己一个解答了。你提到的这几个板块，优先萝岗，其次是长岭居和增城，南沙和知识城暂时回避。能买二手尽量二手，租金可以覆盖一部分月供，越秀品秀星樾自住还行，投资回避。萝岗入手价控制在2.5-3万之间最好。提问：你好房姐，我看大家咨询投资深圳还是沈阳，在子弹充足时你一般都推荐先买深圳。请教下，深圳首付一套的金额，可以在沈阳首付3-4套，涨幅方面沈阳3-4年有翻番可能，但是以深圳现在房价很难。如果从投资回报来看，好像是沈阳到手利润更多。这样的情况不是涨幅大的地方更值得投资吗？回答：量级完全不同 二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。中国城市化率已经5-60%，但是大城市化率还有很长的路要走。深圳天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。 回答：一说到笋，就是说要跑盘两百套，这个说法有些敷衍，跑两百套，岂不得累成狗？关键是效率底下，并没有思考如何优化模型。详见知识星球内部资料《淘笋方法论》提问：星姐，新人第一次提问。我们一家三口深户，在深圳碧海湾自住唯一三房，少许房贷。小孩上小学，老公普通工薪，面临就业难。我前两年生过大病，目前康复期，收入不稳。碧海湾飞机高速吵，想换附近安静小区，不想增加房贷。希望通过换房来实现居住和收益。请教你有什么建议？之前有过回重庆区县生活的打算，购了一套两房偶尔小住。回答：碧海还不错的 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；所以未来置换方向：首选前海，次选宝中，最后是碧海和西乡。碧海靠里面的楼盘，会相对安静一些。 站在投资角度，一线城市不建议置换，成本太高。有少许房贷，可以考虑截断抵押融资，去其他二线城市再入手低价潜力盘，租金抵月供，深圳找个相对安静的小区租房住，继续加仓重庆真内环也是一个不错的选择。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
