趁年底淡季买学区房---探索Richmond Green高中校区

接近2018年底，大多伦多地区的房地产市场似乎走到了一个"进退两难"的境地。12月5日公布的多伦多地产局11月份成交统计报告显示，在经历了6月到10月共5个月的"价量齐升"的好光景之后，11月份的二手房成交量竟然比去年同期大幅下跌了14.7%！虽然11月份的平均成交价依然比去年同期上升3.5%，但是，如果成交量明显下跌的话，大家难免怀疑成交价格上升的基础和动力来源。

深入分析成交量缩减的原因，我看最大的影响应当是银行的房贷利率提高和"压力测试政策"。去年同期，商业银行的Prime Rate 是3.2%。而今年11月底，Prime Rate 是3.95%，再加"压力测试"---银行在评估贷款申请人的还款能力时，会假设未来的贷款利率会再上升2% 左右。这样一来，大家能贷到的钱更少了，对买家的购买力确实有较大压缩。

说实在的，未来再加息2% 这样的假设真的不大合理。现在已经有业界人士发声，要检讨"压力测试"的加息幅度，因为过去一年半已经加息5次，而目前的加国经济表现并不好，如果利率再加多几次，难免引发整体性的经济衰退。近两个月的美加股市表现也对两国央行的加息政策敲响了警钟。股市再这样跌下去，美加央行考虑的只怕不是加息而是减息了。

成交量缩减的另一个原因是新上市的Listing 显著减少26.1%，这倒是对房价有利好的支撑作用。的确，北边905地区的独立屋成交少了，是因为很多人贷不到款去买。而市中心的公寓又因卖家惜售而缺货，现在，买家想买也有能力买，但是，却买不到。不过，未来一两年，市中心会有相当大一批新公寓交房进入市场，供应量和成交量都会增加。

过去几十年，大多伦多地区一直是加拿大的核心都市区，吸引大量外来人口在此定居。长期持有优质房地产的人群都收到良好的回报。所以，我们可以相信，趁年底淡季买入学区房，未来一定不后悔。今天，让我们将目光投向列治文山和万锦市交界的地方，探索这里的 Richmond Green高中及周边房产现状。

Richmond Green高中概况

位于Elgin Mills Road 和Leslie Street西北角的Richmond Green 高中，是一所建立于2005年的现代化学校，各种设施都比较新。在加囯著名智囊机构费沙学会(Fraser Institute) 公布的排行榜中，Richmond Green高中过去几年的排名是在全安省700余所中学中排前 100名的行列。

Richmond Green 高中在校学生总数在1200人左右，家庭平均年收入大约是84100加币，标志着学生来源主要是本地中产阶层家庭。学校的口号是”Where Tomorrow Begins” ，显示出学校的办学宗旨是培养新型现代化人材。Richmond Green 高中的课程设置有些与众不同，除了传统的文史商科和理工科外，还设置了诸如食品营养，时尚服装，建筑工程等课程，让学生更早地接触与日常生活息息相关的专业知识，开拓学生未来读书与就业的范围。

Richmond Green 高中校区很大，边界也不是规范的直线。最北边界已经到了Bloomington Road (从Yonge街到404高速公路以西) ，最南边界是16 街(从404高速公路以东到Woodbine大街) 。西边界大至沿Bayview南下，东边界则是404高速公路以及更东边一点的Woodbine大街一带，包括了万锦市的一部分。

在如此广大的校区范围内，新旧房屋都有，旧的农场家庭地块与新近开发的城市住宅群相邻而居。其中，最受华人朋友们欢迎的与Richmond Green 高中相近的住宅区有两块:

1. Rough Woods东北部。

2. Victoria Square小区。

这是两个小区是最靠近Richmond Green 高中校园的住宅区，到中学都是步行范围以内。

Rough Woods东北角房产种类多

很多华人朋友熟悉 Rough Woods小区(有人称之” 红树林小区”) ，这是过去几年里最热门的小区之一。Rough Woods小区的西南角靠近Bayview 和Major MacKenzie的一片住宅区属于著名的Bayview高中校区，我以前介绍过。那一片的房子房龄略旧一点儿，普遍在10到20年之间。而在靠近Elgin Mills和Leslie这一带的Rough Woods东北角，属于Richmond Green 高中校区，房子通常比西南角的更新一些，有些房子只有5到7年新。通常，在同一个社区里，较新的房子长远来看升值潜力更大。

这里的房型比较丰富，大小不同的独立屋售价由2200呎的100到110万加币有交易，到2500呎到3000呎独立屋120余万可成交。此外，这一带有一些无管理费镇屋，中档装修。2017年初最高峰时几乎卖到100万加币，近几周，70到80万加币就可以买下来，也就去市中心一个两睡房公寓的价格。

Victoria Square小区房产概况

在Elgin Mills路北，404高速公路以东，旧的Woodbine 大街以西，有一片深受华人朋友们喜爱的住宅区--- Victoria Square小区。这里的房子非常新，起建于2007年，而且，现在还有新房在建，也有刚交工的全新现房。

这个区有一些价位适中的物业，例如，可以找到其他区少见的双车库无管理费镇屋，建筑面积超过2000平方呎，用起来的舒适程度也不比独立屋差，价格在80万加币到90万之间。还有一些面积在2000呎以上的半独立屋，售价在90到100万左右，也是不错的选择。

这个区最值得买入的是那些建筑面积超过3000平方呎的较大的独立屋。这些房子首层有书房/办公室，最适合有自己生意的企业家或高级专业人士。由于是新屋，内部设计与装修用料都体现出豪华大方的格调，外装修也是厚重的砖石立面，去年最高峰时期新的成交价格升到过上190万加币，今年价格回落到140到150万加币。这些房子比较新，自然也比较值钱，而且，房子的质量好过Rough Woods小区的平均质量。

值得一提的是，上述两块校区房都距离Richmond Green 公园不远。这是一个很具规模的高标准城市公园，一年四季都有足球俱乐部在此训练，且拥有全天候室内球场。此外，公园内还有室内滑冰场和滑板运动场地。在这个区生活非常便利。

(作者为全职专业地产经纪