买房的钱从哪里来？
2月的第一个星期，TD银行就以房贷减息的动作拉开了抢客大战的序幕，我估计，其他商业银行也会跟随。毕竟，春季是房地产交易开始升温的关键季节，各大银行都有必要抓住足够多的买房换房的客人。毕竟，房屋贷款是有抵押物的，对银行来说，几乎是最安全的贷款。而且，利息收入也很稳定，是银行最重要的营业收入来源之一。
银行减息，通常预示着房价有上升的可能。从此看来，无论是自住还是投资，买房子都应该是有利可图的！
那么，买房的钱要从哪里来呢？
买房需要三笔钱
除去极少数持有大把现金的富裕人士，绝大多数在加国长期生活的朋友们，买房时都会用到银行的房屋贷款。所以，对大多数买房的朋友们来讲，从最初签约买房，到真正拿到房子，前后会动用三笔钱:
1. 订金(Deposit): 通常是成交价的3%到5%，而且，要在签约后24小时以内用BankDraft形式交到卖方经纪公司。签约买房前，这几万加币的”活钱”一定要有。
2. 首付(Down Payment): 银行要求买家朋友一定要有足够的自己的钱/资产(Equity)投到要买的房子上，然后才会批准贷款给买家。首次买房的朋友们通常需要再动用一大笔现金，在正式交接产权之前交给自己的买方律师。这笔钱，最好占到房价的20%以上。
3. 房屋贷款(Mortgage): 剩下的钱由银行提供，也许是房价的80% 或上下不等的金额。通常，到了交接日的上午，银行才将预先批准的金额交给买方律师，並在产权上注册登记抵押权。买家要与银行先签贷款合同，确定选择不同的房贷产品，年期？利率？固定还是浮动？等等内容……
由此可见，如果银行不贷款给买家，绝大多数人无法买到房子。买房子，得到银行的贷款和支持，是非常重要的。通常，银行综合考虑贷款申请人如下三方面能力和素资，去决定贷不贷？贷多少？
首先，看买家有无足够的可信的自有资金--首付(Down Payment) 。商业银行是势利的，你自己越有钱，银行越容易贷款给你。你买房子时，银行会要求买家先放足够的钱进去，为什么？因为银行希望，万一房价开始下跌(或是有其他损失)，最初的损失由买家/业主承担，银行可以没有损失。
第二，看买家自身的挣钱能力，主要是看过去几年的收入，再决定贷款金额高低。通常是家庭总收入的5倍左右。说白了，银行希望买家/业主有足够收入不够去偿还房屋贷款。
第三，看买家信用记录好坏。银行怕的是，买家/业主习惯不好，有钱也不还款，或是丢三落四，经常忘记还款。
过去几年，银行多次收紧房屋贷款审批制度，不仅严格查收入证明，也会严查首付的来源。很多银行要求买家证明，在交接日之前的90天(个别银行要求至少15天) 首付款已经属于自己，而不是临时借的。即使是家庭成员内部打过来的钱，也可能需要填” 赠予证明” (Gift Form),确定这笔来自家里人的钱将来不用还。因为，银行总是希望，买家只需还银行的钱，而且要优先还银行的钱！
从现有房产钱出钱来
其实，买房过程中的资金运作技巧，对成功买房非常关键。对于前几年买了房产的朋友们来讲，建议您先去您的贷款银行查询一下近期的Refinance 政策，尤其是当如下两种情况发生时:
1. 房子已经升值;
2. 原来的房贷已经还了一大截。
可以跟大家披露的是，大约一周前，我协助一位旧客户做房贷续期时，不只拿到了更好的利率(原来的利率是P-0.65%，新签的利率是P-1.01%)，而且，银行方面主动提出，可以帮我客户做Refinance。因为，我为客户买的房子升值已经超过30%，而客户也已经还了相当大比例的房贷，银行当然希望这样的好客户再多贷些款，银行方面也有机会多些利息收入。
换房时使用Bridge Loan很重要
在一买一卖的换房操作中，BridgeLoan的使用是很重要的。我们可以看一个一买一卖以小换大的案例！在那个案例中，换房的朋友下Offer买100万的独立屋时，手里只有5万现金做Deposit，最后也能顺利地Close收到房子。
刚才不是说了，银行要求首付款 (Down Payment) 必须是自有的吗？而且，还需要预先证明在交接日之前90天(至少是15天) 就要到位吗？具体操作的答案都在这里:
以买家夫妇的年总收入计算，可以贷到70万加币。卖的小房子已经Sold Firm，在可见的确定的日期，买家可以从Sold Firm的小房子中拿到40余万净资产(Equity) ，这40万净资产足以偿还略多于35万加币的Bridge Loan，而且，这40万净资产属于买家远已经超过90天。所以，银行才会在交接日借给我的买家Mortgage加Bridge Loan，总金额超过100万加币。大家可以想一想，如果买家朋友没有那个小房子可卖，也就无法只用5万现金就敢买100万的独立屋了。
步步登高的“1+50%定律”
我经常对年轻朋友们讲，一但大学毕业，有了工作，收入稳定，应该立即开始拥有自住的房地产，哪怕是一个小房子，是一房一厅的公寓。虽然租房子比较灵活，想搬去哪里都可以，但是，贷款买房，不再付租金，毎月供款，等于为自己进行强制性储蓄。将来有了关系稳定的结婚对象，两个人的收入相加等于较大的贷款额度，手中早买早住的小房子可以卖出，解决首付款的问题，这时，买独立屋的难度就小了很多。
这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50%定律” 在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。“1+50%定律”是指，我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。这样每隔几年循徐渐进地主动换房，毎次换房后的负担不会突然加重太多而影响生活质量。
我的华人朋友们又勤奋又充满智慧，总能找到方法，让我们的生活越来越好，住的房子也越来越大！让我来帮您操作以小换大，事情可以变得非常简单！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)