重庆限售之后，再看“北滨之战”！
最近重庆楼市限售新政颁布，未来新购买的新房基本上都要持有4年时间，加上有些楼盘还要上房产税。这一下子，基本上把炒房客的热情给彻底浇灭了。
重庆限售之后，到底市场反响如何？我们还是先到北滨路看看，毕竟去年就是从北滨路开始燃起涨价的战火。所以北滨路的楼盘，基本上可以预测到重庆楼市下半年以及2018年的走势：
今天就以北滨一路近期开盘或者下月即将开盘的三大名盘举例：
1、保利天汇；
2、御龙天峰；
3、融景城。
这三大楼盘，虽然都是地处北滨一路，但是各自定位人群不一样。所以KFS的玩法也不一样。今天就听浮云给你们娓娓道来：
最近不少读者说浮云前面几次说观音桥的时候，都没有提及保利天汇，其实有一个很重要的原因：
就是重庆人买豪宅要交房产税！
为了落实清楚，浮云特别查阅了保利天汇的网上备案价，要确定保利天汇是否属于豪宅。而且也要查看下豪宅税和高档住宅的征税方式。才能给大家聊聊这事：
首先，我们可以在网上房地产上可以查到保利天汇在国土局的备案套数和备案价格。
该项目1栋还有70套没有网签，2栋还有14套没有网签。这种数据以前根本查不到，都是KFS的内部机密资料。如今公开公正之后，一房一价让重庆老百姓买的清清楚楚，挺好的！
其中随机调出来三套，建面价格大致在14000多元，好像是要上房产税的哟。
如果你是重庆本地人，参照最新房产税的政策，你可以免100平：
（大渝网发布的：修改后重庆房产税征收细则发布）
以上的三套房子，如果是重庆人来购买。则应税的面积和价格为：
1-29-4 为 62.17平米，按照千分之五上税约为：4670元/年；
1-39-4 为 43.53平米，按照千分之五上税约为：3270元/年；
2-27-1 为 43.53平米，按照千分之五上税约为：3370元/年；
如果是三无人员来购买，则没有免100平的优惠。则应税的面积和价格为：
1-29-4 为 162.17平米，按照千分之五上税约为：12362元/年；
1-39-4 为 143.53平米，按照千分之五上税约为：10783元/年；
2-27-1 为 143.53平米，按照千分之五上税约为：11113元/年；
一对比，就可以看到外地人和重庆人的待遇不同了。
事实上在保利天汇上周末的购买现场，也看到了新政之后对保利天汇的人气有所影响：
现场口音80%都是操着重庆话，大多数家庭都是表示过来看一下，很犹豫。毕竟又要上税，还要持有4年。现场目测销售情况不太火爆！
所以，限售+房产税这个组合拳政策挺好的！一定程度打击了炒房客，另外还保护了本土刚需人群。
由此基本上可以得出保利天汇的“用户画像”：
40岁左右的成功人士，有教师、有商人、有律师，他们其实不缺少房子住。有足够的经济实力，对二环郊区的别墅洋房不感冒，还是喜欢商圈的繁华，又追求住宅的品质，正好处在改善型需求时期，大平层对于他们来说简直就是完美匹配！但一年3000多元的房产税对于他们来说，可能是一个忌讳。
由此看来：房产税是保利天汇的一道坎！
其实，就在保利天汇的旁边，还有一个楼盘，他就是最近半年以来卖得风生水起的“御龙天峰”。
在出限售新政以前，这里热销主要有几个原因：
1、离观音桥很近，商圈触手可及；
2、轨道3号线和9号线就在门口，如果怕堵车就坐轻轨；
3、华新实验小学、18中为其子女的教育“保驾护航”；
4、就算不自住，这里的房子也比较好出租，不会空置；
5、走两步就是北滨路，可以漫步在重庆第一江景区；
6、全部精装修，免去了装修烦恼。
最关键的一点就是：不贵！
重庆网上房地产上面的价格是：
重庆网上房地产上的建面价格是10100元！，实际上的销售价含了精装修大致在13000-15000元：
这样一来，聪明的KFS帮我们合理的“避税”了，自然房子就变成热销品了。
而新政限售一出，可能以后御龙天峰的房子也不太好卖了。
因为他们家的房子，要三年后才接房！
当2020年我拿到我的房子的时候，还得再持有2年才能上市交易！
五年时间，我浪费了多少青春！我又有多少个五年陪你耗？
同样的价格，我如果去旁边买招商江湾城、融景城二手房，五年的租金都将近20万了！
那么，我为什么要来买御龙天峰呢？
所以，御龙天峰以后的“用户画像”可能就变成了：
1、外地人。很少来重庆。买一套放五年，每年去看一下涨了多少钱。后面接房之后，不用考虑装修问题，直接拿来出租两年。
2、区县人或者四川周边。他们买来自住为主，很少来重庆主城，装修也不方便。所以买一套等三年后孩子大学毕业了，就可以直接拿来居住，然后以后在主城就此落地生根了。
也许：重庆限售新政是御龙天峰的一道坎！
最近融景城又要开盘了！
因为去年九月，融景城一波水库团购，开始启动了重庆楼市大面积普涨！这一次融景城开盘，为了显示低调作风，也特别选择在10月底或者11月。
反正就是要低调。
这个盘确实是个好盘：
1、它地处北滨一路黄金江岸；
2、很少在北滨路能找到整体面积这么大一块的区域，做组团式社区。一定程度上保证了这一个楼盘的人群，整体素质偏高；
3、学区房，新村致远实验小学是新村实验小学的公办分校。已经有新村本部副校长前往担任本校校长了，后续可能会陆续引进新村本部师资力量，毕竟新村本部能服务的江北楼盘还是太少，资源需要合理化利用；
4、融景城朗峰门口就是双轻轨鲤鱼池站，去机场去重庆北站的10号线就在这里设站，2017年是铁定要开通的！而9号线贯穿了沙坪坝三峡广场（重庆高铁站）、观音桥商圈、江北嘴CBD、重庆T2T3机场这些重点区域。基本上未来居住在这里的人走哪里都很方便。
5、鎏嘉码头人气已经起来了，北滨一路的夜晚也开始和南滨路一样热闹了：
最近朋友圈流传的融景城广告是这样的：
上面讲了这次融景城开套内65-79平方米，按照常识都知道，这种套内对应的大概建面基本上就在100平以内了，即使超出100平米也不会超出太多！
另外下面说了大概的价格在19000-21000元，其实和保利天汇差不多。那么建面预估也就是在15000元左右了。
这样说，理论上融景城也是要上房产税的。但是有心的朋友研究一下房产税的免税政策就知道了：
重庆人第一次购买高档住宅，建面在100平以内的，可以免收房产税！
这就是说：重庆人首次购买高档住宅建面100平以内不用上税。
而外地人买融景城，一样要收房产税：
举例：
融景城建面85的户型，外地人买融景城每年就要交6000多元，这个还是有点让人遭不住哟。
所以，融景城这边的“用户画像”大致为：
30岁以上的职场精英、刚需白领为主，特别是江北嘴附近上班的金融白领。他们当中重庆本地人居多，自住者和投资者都有。自住者希望可以生活在商圈、轨道和学区都比较完善的地方；投资者希望可以在2020年9号线开通的时候来一波。
而新政限售这边，参照融景城朗峰的接房时间为一年，那么新开这栋楼也可能是2018年年底接房，从新房接房到拿到《不动产权证》，最快要4个月，到时候再持有2年，正好赶上2020年9号线开通。这样看来，融景城3.5年的持有期吸引力确实很强！
但是融景城臻苑的具体接房时间、具体销售价格，还要前往销售中心，自己咨询去。
也许：销售定价是融景城的一道坎！
同一个地段，三个不同的KFS：保利天汇、御龙天峰和融景城，虽然他们给出了差异化的方案，而最终他们的销售结果如何：
让我们再看“北滨之战”吧！
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原创文：浮云
图：其他图片来源于网络
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