公寓市场分析 设计策略 ——平层、loft（双钥匙）、大平层等

来源：POLY技术汇  ID:POLY-Technology

公寓产品同质化？

看保利如何洞察痛点精准破局

在公寓产品同质化严重的市场状态下，尝试以较高的审视角度、思辨的策略，探索可变多样化的公寓产品，打造舒适宜居的产品。

长沙 · 保利天汇

保利TOP级“天字系”

区域市场认可度高、舒适宜居、教育配套强

1“项目背景介绍”

Project background introduction

洋湖之芯，学府之地

项目位于岳麓区洋湖版块核心地段，这里有着一个城市的未来，集聚了一个城市最顶级的资源，更是城市价值的引擎之地。它的背后，有着一线地段湘江新区国家级战略高地、500亿洋湖国际生态新城。

麓山国际、雅礼洋湖双名校紧密加持。周边宜家家居、洋湖水街等璀璨商业云集；李自健美术馆、谢子龙影像艺术馆等四馆环缀。

2“公寓市场分析”

Apartment market analysis

工欲善其事必先利其器

据湖南世联行公布的数据显示：2018-2020年，长沙公寓成交量在逐年增加，2020年公寓成交量为136万㎡（近3年年均成交约126万㎡），与去年同比上涨8%。而与之对应的却是，2020年公寓成交均价大幅下降。

商办物业库存庞大，从各区域库存情况看，公寓整体市场短期压力比较大。

项目初期，通过调研来洞察区域公寓市场现状。岳麓区公寓供大于求，价速双跌，市场库存积压严重区下各版块热销面积段仍集中在30-50㎡前期存量产品。产品单一，无法满足不同客群的需求。

市场红海，竞争异常激烈——如何实现公寓突围？

3“客群产品调研”

Customer group product research

3.1丨客群精准定位

通过对周边竞品项目产品定位剖析与结合自身产品定位逻辑之后。

我们将公寓客群目标锁定为：教育投资型、SOHO办公型、没有住宅购房资格居住自用型和高端享受型。

3.2丨产品精准定位

保利在长沙一个商业综合体项目中，抽样研究了8组有效用户，通过锁定人群—抽样调研—客户访谈—产品研发（将客户痛点转化成亮点）进行了产品定位设计。

▲客户访谈需求/痛点总结

4“产品策略”

Product Strategy

4.1丨产品策略一：

客群差异化定位，寻求蓝海

结合客群多样性及项目本身教育景观资源优势，设计了可变性多样化的公寓产品。既避免自身产品同质化，也增加了公寓业态的创新性和丰富性。

项目拥有小平层公寓、loft公寓（双钥匙）、类住宅，大平层公寓多种业态，产品梯度丰富，匹配客户多样性的需求。

4.2丨产品策略二：

将客群需求转换成产品亮点

针对不同的客群、不同的需求， 将其梳理转换成不同产品的优势，提高产品竞争力，从而加速去化。

5“产品研发”

Product development

将客户痛点转化成亮点

 5.1丨精品小平层公寓 

[35㎡精致享受] 

户型的面宽3.6m，配上超大窗地比，采光通风好。在小户型中打造集居、餐、娱一体化的多功能设计，可满足的多种活动的居住需求。

布局方正，可根据需求改为陪读寓，也可以作为教育培训机构。赋予更多的可能性。户型模块化，模块可拼接成大面宽居家型产品。

[亲子陪读寓]

温馨—亲子陪读多功能空间

打磨精算户型，强化功能性，适合陪读家庭、教培机构……

来源：精装公司效果图

[艺术培训室]

学习—成长互动艺术空间

艺术培训室，儿童学习成长的空间。适合教育培训机构、托管所、教育投资客……

[轻奢定制宅]

舒适—动静分区活动空间

合二为一，扩大居住面积，拥有轻奢居住体验。适合单身青年、年轻夫妇、给父母提供就近环境佳居所、陪读家庭……

来源：拐子哥咵装修

5.2丨精品LOFT公寓 

[45㎡个性舒适]

双钥匙设计，实用面积翻倍，一证两套，投资回报率高。

4.5米层高满足上下分层;独立入户玄关设计；对空间的极限使用，卫生间干湿分离；将独立厨房设置于外面，满足通燃气的需求；过道上方空间额外赠送衣帽间或者书房；4.5米的开间，配上超大窗地比，采光通风好。卫生间与厨房中间设置储物区，储物空间极致利用。

[上下双层境]

独立—上下分离私密空间

上下独立设置房间，保护住户隐私。适合女性婚前财产、年轻夫妇、陪读客、单亲家庭…

来源：会筑空间设计

首层独立收纳空间，让生活空间干净整洁。二层充分利用过道空间围合成步入式衣帽间，增大储藏空间， 步入式衣帽间丰富精致生活。

来源：poliform家具官网

[一层敬理想一层敬阳光]

丰富—多种用途全功能空间

下层布置办公空间，上层布置起居空间，生活办公两不误。空间利用多样丰富，适合创客青年、艺术工作者、SOHO……

来源：搜狐网   作者 室内设计秀

5.3丨居家类住宅公寓 

[105㎡一生之宅]

105 ㎡类住宅公寓，平面布局住宅化功能齐全，三房两厅两卫，能同时满足多位家庭成员的起居需要。

厨房独立设置，满足通燃气的需求。南北通透,搭配舒适的景观阳台，提升居住品质。户型方正，全生命周期产品，空间灵活多变，可以最小的代价达至适应不同年龄段家庭成员的变化需求。

[魔变户型 全生命周期居住空间]

青年之家—功能强大类住宅空间

开阔的家庭核心区，LDK一体化设计，客厅、餐厅空间关系多样组合，动静分

区合理。生活起居互不干扰。烹饪、刷剧、亲子游戏，可创造多元的生活景。

来源：精装公司效果图