老破小Vs地铁新？2008-2017十年间上海市区老破小和郊区地铁新的涨势图
好问题
经典问题
归纳总结就是：我该选市区老破小还是郊区地铁新？
那么，就让上海的实际案例告诉你！
二手货商品，有人接盘，
肯定有原因。
你试试把没品牌没亮点的白T恤在闲鱼上挂牌卖掉试试？看谁搭理你吗？
房子也一样。
买你房子的接盘侠，
一定有他接盘的原因。
有的人为了改善居住而接盘
有的人为了孩子读书而接盘
当别的二手房尚且在满足居住需求的领域里开展肉搏战的时候，你的学区房已经站在精神领域找到买家了。
这就是降维攻击
降维攻击能获取超额利润
但风险也很大
所以在比较市区老破小和郊区地铁新的房价涨幅的建模里，我们必须将学区因素剔除，尤其是顶级学区房。
二流及以下的学区对房价影响不大。
降维攻击的因子不剔除会影响整个模型的真实性
好了
两个对口一般小学的市区老破小和郊区地铁新，二小姐找好了案例
9号线沿线市区老破小代表案例：
田林新村，田林N村
您认准了，全中国只要是XX新村，XXN村的，统统都是老破小，不必怀疑。
9号线沿线郊区地铁新代表案例：
九亭/泗泾
此外，由于2009年和2016年都是一个暴涨的年份，年初和年末房价翻倍，数据失真，所以二小姐用比较稳定的2008年和2017年的数据
数据选用安居客
不要吐槽安居客数据偏低
大家都偏低，没什么好计较的
除了安居客，你能给我找出能覆盖10年的数据库吗？
田林N村2008年均价：
田林N村2017年均价：
大板块数据比较杂糅
事实上田林的12345678910村里，个别村有学区房概念，拔高了整体均价。所以二小姐将不带学区的田林456村的均价单独标示出来：67963/㎡
2008年只有整体板块数据，
没有单独小区数据
整体板块均价为14993/㎡
按照比例估测为14693/㎡
2008-2017
田林不带学区老破小从14693/㎡涨至67963/㎡
涨幅4.6倍
与此同时
我们观测同一方向，地铁坐7站下去的九亭站和泗泾站的情况
这同样也是大板块的杂糅均价
和田林板块不一样，九亭的总体房价会被该区域部分老破小拉低总价
所以二小姐将没有学区的地铁站旁边次新房贝尚湾均价单独标示出来：48304/㎡
这个楼盘2008年虽然数据缺失，但二小姐电脑里还有当年的数据，应该是10000/㎡左右
2008-2017
九亭不带学区的地铁新从10000/㎡涨至48304/㎡
涨幅4.83倍
4.6倍Vs4.83倍
为完全剔除学区因素后
浦西市区老破小和郊区地铁新在2008-2017年周期里的平均涨幅
换一个方向
我们沿着6号线，将相似的模型再来验证一遍
6号线沿线市区老破小代表案例：
竹园/源竹/竹南新村
6号线沿线郊区地铁新代表案例：
高桥/森兰
源深板块2008年均价：
源深板块2017年均价：
大板块数据杂糅
事实上源深有较多次新房拔高了整体均价。所以二小姐将不带学区的竹园新村均价单独标示出来：77825/㎡
2008年只有整体板块数据，没有单独小区数据
整体板块均价为17033/㎡
按照比例估测为15036/㎡
2008-2017
源深不带学区老破小从15036/㎡涨至77825/㎡
涨幅4.5倍
与此同时
我们观测同一方向，地铁坐10站下去的高行森兰板块的情况
（不好意思，全新板块，压根没有3年前的数据）
但二小姐在高行有房子
我可以明确告诉你
2008年底此处的价格是11000/㎡
目前该套次新房均价：66235/㎡
2008-2017
森兰带学区的地铁新从11000/㎡涨至66235/㎡
涨幅6倍
对不起
这个全新板块当年是没有学区的
之所以变成学区房
是因为周边小白领的生源实在太给力了，他们活生生将一个新学校浇灌成了学区房
从浦西和浦东这两个代表案例
我们可以得到如下结论：
4.6倍Vs4.83倍
完全剔除学区因素
地铁口老破小和地铁口郊区新涨幅后者略高，基本属于打平手
注意这是50㎡左右的老破小
大面积老破小（90㎡以上的）你就自求多福吧
以上是对全款买房的人的回报率参考值
但你是年轻人，年轻人是自带杠杆的
老破小和郊区新的的杠杆率不一样
郊区地铁新容易贷款，3成首付，你小小的首付可以夯动大大的贷款
同样50万首付
你选了郊区地铁新
你的投资标的物是166万
而总价格166万的市区老破小
你绝不可能用50万首付把他买下来
加上中介费和银行提高的贷款成数，50万元你被迫只能选择130万左右的老破小
所以在同等涨幅下
你能撬动的标的物总价值越大，
你的利润就越大
你购买166万的郊区地铁新的利润其实比130万的市区老破小要高
何况选一个新房扎堆的优质郊区板块，你还能对赌新建小学因为生源够优质而自动变成学区房
一旦美梦成真
这时候两者的回报就变成了
4.5倍Vs6倍
超额利润！
究竟选市区老破小还是郊区地铁新
这是一个老生常谈的话题
每个人应该从自己的实际需求角度出发
二小姐的建议是
如果你是一个单身的/新婚的
请选择郊区地铁新
三五年后，你的房子可能变成学区房，顺便解决了你未来孩子的求学问题。
哪怕没变成学区房，三五年后你家经济实力上涨，足以在市区购买一套小户型学区房挂户口，然后租住在学校附近，把郊区的房子租出去。
谁不爱市中心学区新房呢？
可那是人民币粉碎机
在鱼与熊掌不可兼得的情况下
二小姐以上的建议，是性价比最高，投资回报率最高的建议。
当然，对于孩子马上就要入学的家庭来说
火烧眉毛的事情了
果断买个市区房子入住吧
不要投资郊区地铁新了
年轻人朝气蓬勃的
不要选垂垂老暮的市区老破小蜗居
那和你的气质不符合
（不是讽刺）
楼道黑黢黢，脏兮兮
堆满了杂物，堆满了垃圾
楼板隔音差，搓麻将打呼噜的声音多
经常要和彪悍的大伯大妈吵架
平均每个礼拜都要办一场白事、抬出一具躯体的地方
你可以租房暂时过渡
但请别购买
除非他有顶级学区