租赁期内承租企业欠付租金,出租人私自将房门上锁,承租人能否要求减少锁门期间的租金?|民商事裁判规则
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承租企业欠付租金，出租人采取锁门措施影响租金标准
阅读提示：写字楼租赁中，承租企业因未按期缴纳租金引发争议，出租人协商未果，愤而采取锁门措施，是实务中较为常见的行为。但锁门锁门作为私力救济，有风险，采用需谨慎。
本案例中，出租人采取锁门措施，影响承租企业的正常经营，在争讼中，法院裁判酌减承租企业锁门期间的租金标准。
承租企业欠付房屋租金，出租人可通过合法途径进行催缴行使其权利，对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了承租企业的正常经营，法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减。
一、2013年5月15日，苏某（出租方、甲方）与H公司（承租方、乙方）签订《北京市写字楼租赁合同》，约定苏某将某写字楼中建筑面积约750余平方米的区域出租给H公司用于办公用途。
二、后因H公司拖欠租金问题发生争议，苏某于2014年7月1日将涉案房屋正门和侧门上锁，当天H公司找开锁公司自行将正、侧门上的锁开启，后经派出所处理，开锁公司又将正、侧门上锁，并将钥匙交予苏某。
三、2014年7月6日至7月14日期间，苏某没有对涉案房屋侧门上锁，涉案房屋由H公司实际使用。7月15日，苏某再次将涉案房屋侧门上锁。2014年8月4日，H公司将涉案房屋正、侧门锁开启后进入涉案房屋。
四、2014年7月，苏某提起诉讼，诉请解除租赁合同、腾退房屋、给付租金、房屋占有使用费及逾期付款违约金等。H公司提出抗辩，认为苏某锁门行为严重影响我公司对涉案房屋的正常使用，妨碍了我公司的正常经营，也侵犯了我公司的商誉，给我公司造成重大的经济损失。苏某的行为已经构成违约，应将其锁门期间的租金予以扣除。
五、北京市东城区法院一审认为，2014年7月1日至8月4日期间的租金，因苏某的锁门行为已经影响了H公司对涉案房屋的正常使用，故锁门期间的租金法院依据涉案房屋状态予以酌减。北京市二中院二审予以维持。
两审法院认为出租人锁门期间房屋租金应予以酌减的原因在于：
一、锁门行为影响了承租企业的正常经营
出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定的用途的义务与责任。写字楼租赁中，承租人多为企业，出租人不得影响承租企业的正常经营。鉴于租赁物约定租金标准适用于房屋正常使用状态，故因出租人锁门行为导致房屋租赁贬损，应予酌减。
二、承租公司欠付房屋租金，出租人可通过合法途径予以催缴
当承租人欠缴租金而继续使用时，实务中，锁门行为较为常见，但极易引发冲突，出租人不宜轻率采用。本案法院认定出租人可通过合法途径予以催缴，如提起诉讼等公力救济措施，并对锁门期间租金酌减，即对锁门作出否定评价。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
承租公司未按照约定期限缴纳租金而仍在使用房屋的，出租人可以采取各种合法途径及措施要求其及时缴纳，如积极协商、张贴告示或提起诉讼等。锁门作为私力救济，是实务中经常见到的做法，易加重冲突，出租人不宜轻率采用。若出租人迫不得已，采取锁门措施，建议全程录像，并尽快聘请律师提起诉讼。锁门用之失当，尚有承租人提起反诉要求经济赔偿的可能与风险。
《合同法》
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
一审法院认为：至于2014年7月1日至8月4日期间的租金，因苏某的锁门行为已经影响了H公司对涉案房屋的正常使用，故锁门期间的租金法院依据涉案房屋状态予以酌减。
二审法院认为：H公司欠付房屋租金，苏某可通过合法途径进行催缴行使其权利，但其对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了H公司的正常经营，原审法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减并无不妥，应予维持。
苏某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书[（2015）二中民终字第663号]
（本文责任编辑：李斌）