最高法院:未取得土地证书时签署的土地转让合同是否有效|附最高法院裁判规则不统一的6个判例
作者：唐青林 李舒 杨巍
单位：北京市安理律师事务所
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土地转让方未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，土地转让合同是否有效？针对该问题，目前最高法院有如下裁判观点：
（1）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（今日推送案例）；
（2）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效（延伸阅读部分案例一～案例三）；
（3）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同效力待定（延伸阅读部分案例四）；
（4）土地转让方在起诉前已经取得权属证书或者经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（延伸阅读部分案例五、案例六）。
可见，关于土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让的土地使用权转让合同效力的认定，最高法院的裁判规则尚不统一，有待未来司法实践中进一步予以明确。
最高人民法院
土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经政府同意转让，不影响土地转让合同的效力
裁判要旨
土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
案情简介
一、2010年9月，豪韵公司与河南省辉县市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让某建设用地使用权。豪韵公司未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续。
二、2011年5月，豪韵公司股东王秀东与高鸿让、段晶炜签订《协议书》，约定王秀东将上述建设用地使用权转让给高鸿让、段晶炜。次日，豪韵公司出具《委托书》，承认并同意执行《协议书》；并出具《承诺书》，对诉争《协议书》内容进行了更加详细的约定。
三、河南高院判决认定《协议书》合法有效。
四、豪韵公司不服河南省高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。
败诉原因
首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响《协议书》的成立和法律效力。
其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果。
再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于“已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，不影响合同效力。
综上，最高法院认定《协议书》合法有效，不予支持豪韵公司关于“二审法院认定协议书有效，适用法律错误”的主张，豪韵公司因此败诉。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、土地转让方签订土地使用权转让合同后应按照约定履行合同，以转让方既未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意为由，主张土地使用权转让合同不是有效合同，法院可能不会支持。
二、鉴于目前关于转让方未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让是否影响土地使用权转让合同效力的裁判规则不统一，为确保土地使用权转让合同有效，土地受让方应确保转让方已取得权属证书或经政府批准转让：在合同中约定转让方取得土地权属证书或经有批准权的政府同意转让后，受让方再支付土地转让价款。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《不动产登记暂行条例》
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（五）建设用地使用权；
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
案涉《协议书》内容表明双方欲转让土地使用权；案涉《委托书》载明，王秀东全权代表豪韵公司就该公司名下编号为2009-06宗地、总面积50556.36平方米计75.835亩土地的转让事宜与高鸿让、段晶炜协商。本院审查查明的事实表明，案涉《协议书》涉及的土地为豪韵公司通过签订合同受让的国有建设用地，《协议书》转让的标的物系国有建设用地使用权。本案中，豪韵公司并未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定，就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此，二审判决认定案涉《协议书》合法有效，适用法律并无不当。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。
案件来源
辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第276号]。
延伸阅读
一、土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效（案例一～案例三）
案例一：哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会与哈尔滨市连海房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申77号]认为，“《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：‘合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。’由于本案永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书约定永丰村委会将案涉28-A-01地块用于建设永丰综合楼，其中建筑面积为887.5平方米的房屋所有权归永丰村委会所有，永丰村委会不承担任何费用，由连海公司负责项目的所有建设手续审批、缴费、建筑施工、全部小区基础设施配套等费用的支出，即永丰村委会仅提供土地使用权，收取固定利益，不承担经营风险，二审判决认定其与连海公司签订的意向性协议和协议书性质为土地使用权转让合同，并无不当。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。’由于永丰村委会在本案起诉前并未取得案涉28-A-01地块的土地使用权证书，二审判决据此认定永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书无效，适用法律并无不当。根据原审查明的事实，永丰村委会已于2007年6月11日召开村民代表会议，就建设永丰综合楼的方案进行讨论并形成了决议，因此，永丰村委会提出的其与连海公司签订的意向性协议和协议书因未召开村民代表会议或村民会议，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第三项的规定而无效，缺乏事实和法律依据，不能成立。”
案例二：泰安市商业银行股份有限公司、泰安华盛房地产开发有限公司与泰安市商业银行股份有限公司、泰安华盛房地产开发有限公司等拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第2949号]认为，“由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被泰安市岱岳区人民政府决定撤销，泰安商业银行在委托山东金润拍卖行拍卖涉案标的前未依法取得土地使用权权属证书，在泰安华盛公司向法院起诉前，也未取得土地使用权权属证书，由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵，以及泰安华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认定拍卖合同无效于法有据”
案例三：深圳土畜产茶叶进出口有限公司与广东地产公司、深圳市广地龙实业发展有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第1106号]认为，“鉴于《关于爱联综合用地投资开发及过名的合同书》为土地转让合同，而土畜产公司与广东地产龙岗公司在签约时，广东地产龙岗公司尚未取得出让土地使用权证书，起诉前也没有经有批准权的人民政府同意转让涉案土地，根据本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该合同无效，故土畜产公司要求继续履行该合同于法无据，一、二审判决结果正确。”
二、土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同效力待定（案例四）
案例四：山东三联集团有限责任公司潍坊分公司与潍坊华通房地产开发有限公司一般买卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第182号]认为，“关于三联集团潍坊分公司与华通公司于1995年4月22日签订的《地下停车场销售合同》的效力问题。双方签订的《地下停车场销售合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但因华通公司在起诉前未取得涉案国有土地使用权证书，亦未提供证据证实有批准权的人民政府同意转让涉案国有土地使用权，华通公司与三联集团潍坊分公司之间的转让行为违反了法律的强制性规定。并且根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，双方当事人签订的《地下停车场销售合同》，名为地下停车场销售合同，实为地下建设用地使用权转让合同。签订合同时，华通公司没有取得土地使用权证书，该合同属于效力待定的合同，因起诉前华通公司仍未取得该建设用地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故该合同不能认定为有效。三联集团潍坊分公司依据该合同要求华通公司为其办理产权证书并赔偿损失，没有事实依据和法律依据。”
三、土地转让方在起诉前已经取得土地权属证书或者经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（案例五、案例六）
案例五：长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2015）民一终字第163号]认为，“1996年12月31日、1999年12月23日，金霞公司与长沙市交通局分别签订的上述三份协议是当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定。签订协议时金霞公司虽未取得涉案土地使用权证，但在2011年7月11日金霞公司提起本案诉讼之前，该公司已于2003年4月20日取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效’。据此，涉案三份协议均为有效协议，双方亦按合同约定履行了义务。”
案例六：广西长达投资有限公司、广西幼儿师范高等专科学校等建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第1247号]认为，“经查，长达公司与广西幼师签订《共同合作开发项目合同》及《共同合作开发项目补充合同》，均得到了广西壮族自治区平果县人民政府同意，故二审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效’的规定，认定上述合同合法有效，并无不当，本院予以确认。”
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。