租房租店铺遇押金纠纷, 解决方式各有不同?
在英国只要当过租客的人，不论是租用店铺或住家，应该对于租房时需要先支付一笔押金（Deposit）这件事情不太陌生。
对于“押金”，虽然英国有相关法律来保障租客，但对于租客抱怨拿不回押金，或者是认为房东故意多扣押金的例子，仍然时有所闻。
《太阳报》先前就报道过，在英国，每年平均有3分之1的住宅租客，在退租时都无法取回所有押金，损失总计可达10亿镑……
英国《独立报》也曾经报道过有关一对名为露丝（Ruth Ainsworth）和大卫（David Ainsworth）夫妇的退房恶梦。
这对夫妇有2个年幼的孩子。为了和已年迈的父母住得更近，夫妇俩决定从伦敦的Stratford搬到英国北部的兰卡斯特（Lancaster）生活。
他们原本是打算在兰卡斯特买房的，但一时未能找到心头好，所以就选择先租房，然后再慢慢看房子。
过了一年多，露丝和大卫终于找到心仪的房子，马上就决定要把“它”买下来，当作他们一家4口的“家”。
于是，露丝和大卫就通知他们原本租房的房东，房东也答应了可以让他们搬离。
不过在退房之后，这对夫妇就被告知他们的押金会被扣除344镑。
房产中介同时也附上了一张账单，证明到底哪里被扣钱和扣了多少。
“我们知道洗衣机的漏水对碗柜造成了轻微的损坏，但当我们得知修理费用至少要288镑时，我们很震惊。” 露丝说。
“在这之后，我们就被中介无视了几个星期，之后就告诉我们说，房东会再找人报一次价。
但是我们一直等，一直等，还是什么也没发生。” 露丝说。
当时露丝一家已经搬到了新买的房子里去，而原本的租房已经租了给另外一个租客。
露丝认为中介根本就没有想要解决问题的意思，所以就找上了押金保障机构DPS，希望能得到帮助。
（注：DPS是英国政府认可的押金保护计划（Deposit Protection Scheme）的其中一个机构，也是该房产中介当初把露丝的租房押金所存入的机构。
“我们把事件报告到DPS后，他们也同意，我们确实需要支付相应维修费，但只需要支付144镑的合理支出，而不是中介所指的288镑。” 大卫说。
“没错，就是这样简单。整个过程只花了大约一个月的时间。
一开始我和中介说我们会找DPS帮助时，中介还带着有点恐吓的意思和我说，那将会是个很漫长，很复杂的过程。
不过其实并不是，唯一比较麻烦的可能就是一开始时，要写一封详细而清晰的信，去提供完整的背景资料。就是这么简单。
然后一展开了调查，DPS就给我写信，清楚地解释接下来的步骤。
才一个月问题就解决了！” 露丝说。
→ 在英国租住房产的“押金”须知
租客和房东们都必须知道的是，根据目前的英国法律，房东只能收取租客最多“5周租金”的租房押金。
在收到租客的押金后，房东/中介必须在收到的30天内，将这笔押金放入政府核准的“押金保护计划（Deposit Protection Scheme）”中。
所谓的“押金保护计划”，便是要求房东/中介将收到的押金，存放在公正的第三方机构。
这么一来，无论是房东/中介或者租客，都无法单方面要回押金。
这样可以更有效避免房东/中介在租约到期后，自己乱扣租客押金的现象发生，这是英国政府对于租客们的一种法定保障。
在英格兰地区，官方指定的“押金保护计划”有以下：
－Deposit Protection Service
－MyDeposits
－Tenancy Deposit Scheme
房东/中介在收到押金之后，必须联系上面3家机构中的一家，并把租房押金的数额和双方的姓名以及联系情况告诉对方。
之后房东/中介一般会收到一份“押金存证”，房东签字后，再寄给租客签字；租客签完字寄回给房东/中介，房东/中介再寄回给这些押金保护的机构中，并一起把押金交上去。
因此，若是租客碰到了不讲理的房东/中介，不愿意依法在一开始就将租客的押金存放进“押金保护计划”当中的话，那么租客是完全可以控告房东/中介的。
届时房东/中介不只得面临归还所有押金给租客，还得赔偿租客相当于押金3倍的赔偿金。
→ 退房时遇到有关押金的纠纷，可以怎样做？
一般来说，如果在租约结束退房之后，房东/中介和租客在押金数目上能够达成一致意见的话，房东/中介就会把双方协商后的金额退回给租客。
但是如果双方对押金的金额有所分歧，无法达成一致的话，一般就可以接着找“押金保护计划”的机构进行调解。
在调解的过程中，押金保护计划机构会先继续保管着该押金，直到双方能够达成共识为止。
其实，在这方面丽莎常听到的纠纷是，当事人的租约结束要搬走的时候，明明已经找了专业清洁公司来做过打扫，可是却碰到房东或中介硬是说房子打扫不干净，非得扣一笔清洁费不可。
其实碰到这种情况时，只要当事人当初的押金有放在公正的第三方机构，那么房东或中介是不能自说自话的。
比如说，明明租客请来的清洁公司已经把房子打扫得很干净了，但是房东硬要说不干净并想要扣掉一部份押金，那么租客这个时候可以向押金保护机构提交证据，证明房东的不合理。
该机构收到有关文件后，就会把房东和租客双方的资料交给公正的第三方仲裁。
如果双方最后对于仲裁结果还是不满意，就可以进一步到法院进行起诉。
而最后，押金退还的金额将会以仲裁结果，又或者法庭的判决结果为准。
→ 住宅房产押金有保障，那么商业房产呢？
和住宅房产不同的是，商业房产的房东可收取的押金是没有上限的。
不过一般来说，押金会基于每个月的租金来和租客商订，通常是3-6个月的租金，视当下的市价而定。
如果双方无法就押金的金额达成共识的话，一般来说这个租约在最一开始就已经无法签成。
不过做为房东，一般都会希望能把自己的物业尽快出租。
所以正常来说，房东也不会要求一个高得太不合理的押金（例如是12个月租金），然后把租客吓走的。
当房东收到租客的押金后，和住宅房的不同，这是不需要把钱放到任何第三方机构中的，只需放到自己的银行账户里就行。
相信大家都知道，把钱放在银行通常是有利息的。
那么这些由押金存款所衍生出的利息，根据英国法律，一律都是属于租客的。
有些房东会把该押金放到一个独立的银行账户里，好让最后能计算出利息还给租客。
但由于近几年来银行的利息都比较低，所赚的利息也不多。
因此，有些房东就可能会省略些工夫，直接把钱存到自己的私人账户里，到最后才一次计算。
租客们有权要求房东每年给他们提交一份银行流水，证明房东没有挪用该押金。
但严格来说，房东基本是没有法律责任这样给租客报告的。
不过当然如果双方同意的话，这能让双方对租赁更有信心和保障，合作起来也更得心应手。
那么看到这里，有些莎粉可能会想：欸！那如果押金没有被第三方保障，等到要退租时，如果双方在金额上有纠纷，该如何解决呀？
首先要说的是，在双方一开始签下租约时，租约会明确写出在什么情况下才能扣除押金，例如是墙壁受损，电线被破坏或者店铺太脏时，房东才有权扣除部份押金，去进行维修和清洁，并不是说想怎样扣就怎样扣的。
在大多数的情况下，出现纠纷的点并不是应否扣除该部份的押金，而是该扣除多少。
因为通常店铺是否需要维修，一检查就知道了，基本上可以说是一个客观的事实。
但处理问题时要花的费用，就比较主观，所以很常都会成为双方的争论点。
比如说，租店在退租时，房东发现墙壁受潮发霉了，然后找上工程公司报价要200镑。
墙壁发霉是事实，租客是无法否定的。
但当于租客来说，他或她之前可能处理过类似的问题，并只付了100镑就能解决，所以就会觉得房东所报的200镑太贵了。
在这种时候，根据租约，钱是一定要付的没错，但付多少，就要双方自行商讨了。
假如到最后无法达成共识的话，恐怕只能带到法庭，让法官做个决定。
最后，押金退还的金额就会以法庭的判决结果为准。
今天的文章就到这边。
其实有关房东和租客间的纠纷，不论是商业或住宅房产，可以聊的还有很多，可能衍生的不同问题也可能更多。