按揭买房置业前，这九件事，需要提前准备和全面认知。
熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百三十一期（NO.131）
专栏内容：买房置业前的必备九件事。
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导读：
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买房子，对于大部分人和家庭来说，是重大的家庭资产投资决策，面对当下高企的房价，大部分购房人会选择银行按揭贷款方式。
房子看好了，首付也准备好了，最让广大购房者牵肠挂肚关心的，就是按揭是否能够顺利放款，交易流程是否能够顺利执行。
本文就从专业地产交易角度，为各位准备买房的朋友们，梳理和收集了按揭买房前，需要提前准备和全面认知的九件事。
用最直白通俗的文字，为所有买房人答疑解惑。
希望能给有需要的人，一些帮助。
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第一，购房人的正式征信报告：
购房人的征信报告是办理购房银行按揭贷款的第一道审核门槛和必要条件。
如果征信不过关，基本都不用考虑后面的环节了。
2020年，第二代个人征信系统已经正式启用：
1月19日起，中国人民银行征信中心将向社会公众和金融机构提供二代格式信用报告查询服务，与一代征信系统提供的信用报告相比，二代征信系统提供的信用报告主要是丰富了基本信息和信贷信息内容，改进了信息展示形式，提升了信息更新效率。
“个人征信报告”作为在这个信用透明的社会一个很重要的评估标准，越来越受到大家的关注，但同时，很多人仍对其存在着很大的误区。
新版征信和老版本的征信，主要有以下几大区别需要购房人注意：
1、“假离婚”买房已经成为过去。
2、更新周期大大缩短，征信问题不给“时间差”留机会。
3、手机号码使用情况被记录。频繁更换手机影响征信评估。
4、增加房贷，银行卡，个人贷款等以外信用信息：比如电信业务、自来水业务缴费情况、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等。
5、担保信息成为记录内容。
6、被身份冒用的借款和信用卡信息，可以在新版征信中申诉。
征信查询，一定要本人持身份证去人民银行或者登陆官方网站查证。次数越少越好！最好是有目的性的去查询，比如买房买车，办理正规途径的贷款，婚前资产查证等！
千万不能在小额贷款和各类现金贷的平台上查询，被贷款机构查询征信会被记录，降低信用可行程度。
征信查询次数过多，会被银行认为具有信用风险。
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第二、是购房人的收入证明
首先是开具收入证明注意事项的说明：
第一：开收入证明要注意必须的格式。
第二：开收入证明必须要盖“鲜章”也就是收入证明复印是无效的。
第三：盖的章必须是单位的财务章或者是单位的公章。而且必须是圆章。
其次是银行对于收入证明的审核标准：
一般来说，银行要求的收入至少是房贷月供的2倍，这样收入证明就影响到申请房贷的额度，有的人会觉得收入证明开的越高，额度就越高，事实却并非如此。开收入证明要实事求是，不能过分夸大收入额度，具体要根据所在城市和公司收入标准作出适当调整。
经商群体和个体经营户的收入证明，不一样：
个体户和经商人员要通过提供纳税证明、自存银行流水、以及个体户经营状况说明等信息
其中最重要的是存款情况和经营流水，各个银行采集和评判的标准不一样，一般是6个月-2年的范围内进行审核。
收入证明通过率比较：
公务员公积金贷款=事业编员工商业贷款＞500强或品牌企业员工商业贷款＞民营、私营企业员工商业贷款＞个体户，商人商业贷款。
收入证明要求：
1、名下无房贷和其他贷款的情况：月收入情况≥2*房贷月供（等于有被银行拒贷的风险。常规都需要大于）。
2、名下有房贷，车贷或其他贷款情况：月收入情况＞2*（现有贷款平均月供+房贷月供），这个情况就没有等于的说法了，甚至过于接近都有可能被银行拒贷。
3、收入证明不是光凭一张格式规范加盖公章的文件就行，还要有相应的银行流水和交易流水做同步审核材料，如果实际流水和收入证明出入过大，会被嫌疑涉嫌作假骗贷，银行流水以6-12个月的为准。
4、不论是用作何等目的所出具的收入证明，相关信息尽量保持一致，如果因为工作变迁和收入变化导致的内部条款发生变化，最好有个附加说明。
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第三、婚姻情况
银行对待不同婚姻情况的贷款申请者的审批把控程度也是完全不一样的，婚姻状况以《结婚证》《离婚证》《单身证明》（无婚姻登记证明）这样由地方民政部门正式出具的证件文书为准。在申请购房贷款的同时，作为审核必要材料进行风险评估。
一般情况下，已婚购房人是最容易获得审批通过的，婚姻稳定的家庭偿还能力强，特别是长期婚姻的，更是能给审核加分。可以追加配偶为共同偿还人，配偶名下的银行卡流水也能作为配合辅助资料。
未婚群体的审核中规中矩，主要看个人收入和职业，年龄等实际硬性条件。
离婚身份的购房者，情况就比较复杂了，没有子女的，需要提供名下资产情况，有子女的，还要考量抚养费用和子女成长支出等因素。
特别提醒：不建议使用假证，书面离婚协议等手段，相当于给银行留下了把柄，有随时被抽贷断贷的风险。
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第四、收入流水
对于大部分人来说，收入流水的概念等同于银行流水，这个说法放到5年前，移动支付尚未普及使用的时候，是没错的，但是在数字经济的今天，收入流水已经不仅限于银行流水了。
支付宝流水，微信流水，甚至现金交易记录，消费回执，都能作为收入流水供银行审核。
特别提醒：目前大部分公司发工资还是通过银行卡发放，很多人都习惯在第一时间（不过夜）把钱转到微信或支付宝中，这样的流水如果没有配合消费流水一同提供的情况下，银行流水审核会认为购房者有“透支提前消费”和“月光消费”可能，必然拒贷！
原本就是工资到手马上信用卡，各种消费平台还款的人，是不具备定期偿还房贷能力，或是存在潜在断供风险的。
流水不够，就需要提供其他收入证明或者增加共同偿还人，否则银行拒贷是必然。
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第五、购房人的年龄
虽然各大银行黑纸白字标注的贷款年龄段为18-65周岁，但是其实这个年龄段里面，是有不成文的“潜规则”：
1、年龄低于25周岁的，一般工作稳定性和收入水平都得不到保障，除非有存款打底，不然一般申请难以通过。
2、按揭贷款年限周期为5-30年，而退休年龄是男65，女60，如果出现年龄+房贷年限＞退休年龄的情况，基本上不会通过审批，例如40周岁的女性，贷款最多能批到20年，也就是说在达到退休年龄以前，必须要完成银行贷款的偿还。
3、25-40岁时最容易审批通过的年龄段，40岁以上，有些银行还需要提供健康证明或保险保单进行辅助，主要是考虑到人生理年龄40 岁处于疾病高发阶段，会影响银行信贷的稳定性。
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第六、购房人的职业
按照银行职业收入评估体系来看，目前主流购房群体的职业，分为五个类型：
1、公务员和事业编。
2、国企正式员工，龙头公司，行业代表头部公司，明星企业员工，企业高管和股东。
3、私营企业，民营公司，小微公司，工厂流水线员工。
4、经商群体和个体经营户。
5、高危职业，特种职业，高风险职业，职业病频发职业。社会过余（饱和）行业从业者（美发，娱乐等），临时工或用工流动性较强的行业。
审批难度和贷款门槛也会逐级加大。特别是高危行业被拒贷的情况非常常见，其中空姐也算高危行业。
职业不可造假，银行会借助天眼查，企查查类似的软件和平台对贷款人进行全面的背调和查询，特别要提醒的是公积金缴纳情况和医社保的持续缴纳情况，被银行所重视。
高危职业（图片来源：网络）
第七、负债和名下资产情况
这个不仅仅体现于个人征信，还有民间借贷、法院执行和失信人记录等等，如果在审批阶段通过瞒报和隐瞒的手段取巧获得贷款的，银行只要掌握了相关信息，很有可能立即断贷抽贷，收回抵押房产。
其中特别要提醒的是信用卡和近年来流行的小额贷，如果购房人信用卡存在大额欠费或者有明显套现的记录，很容易被银行拒贷，小额贷就更不用说了，一般名下有超过3家小额贷拆借记录的都会被拒贷。
还有个人经营的公司，就业的单位如果有破产记录，也是被拒贷的风险项目。
另外，名下如果有房产，会作为购房资格和贷款资格综合评定的标准（界定一套二套三套），如果名下房产贷款有违规记录，也是直接拒贷的。
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第八、新房和二手房有区别（房龄）
中国正常销售五证齐全的商品房，一般产权年限都是大于50年的，所以新房贷款的办理比较容易。
但是二手房的年限是不确定的，银行会根据二手房的剩余房龄进行放贷评估，如果大于30年，基本上没有什么问题，但是如果是年代比较久远的房子，房龄（产权年限）只剩余5-15年的，银行基本上就不会放贷，而15年剩余产权年限以上的，根据剩余年限进行限制放贷。
举个栗子：产权年限剩余20年的房子，房贷基本上原则不会超过15年。
结论就是房龄越大，贷款难度就越大，被拒贷的可能性越高，所以买二手房以前，一定要提前确定房龄和产权剩余年限。
买新房没有这个烦恼。
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第九、银行面签
银行贷款面签需要注意以下事项：
1、工作时长：
被问到入职时长的时候，如果回答是六个月以下，那么银行就会觉得工作不稳定，发放贷款的概率就会降低不少。一般的银行都会要求6个月，极少的银行会放宽到3个月。
所以稳定的工作时长是很关键的。
2、工资发放：
面签最重要的问题就是会问收入情况，特别是工资是怎么发的，现金还是打卡，打卡的话又是哪家银行。这个问题都是可以通过银行工资流水核实的，建议大家面签前可准备好工资流水单。
这里要特别说明的有个细节，就是工资发放的准时程度很重要，如果收入不稳定或者延期发薪的流水，很容易被银行怀疑公司稳定性。
3、父母身体状况：
婚姻状况是所有面签都会问到的问题，还有的银行会取巧的询问父母申请状况，如果父母身体不好，有重病或者其它的大额支出，那么就是工资很高也会被银行怀疑还款能力。
4、子女情况：
包括健康情况和就学情况，包括对孩子的投入情况，也会成为银行判定还款能力的一个重要参考指标。
当然也没有必要存在心理负担和压力，这是一个必经流程，根据面签人员的提问和沟通，灵活面对应对即可。
特别要提醒的是，关于贷款利率的沟通和确定，以及一些附加条件（比如捆绑保险和指定购买理财产品等要求）的提前了解和准备。
面签后，还有审核，抵押，取他项（也就是二次背调）等手续，还要看贷款银行是否有额度，所以快则15天放款，慢则要2、3个月。
同时面签的过程需要充分尊重银行面签审核人员，切不可态度恶劣。
面签不可以代办。一定要购房人本人到场，共有偿还人也必须同时到场。
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最后祝各位买房的朋友们，顺利办理，早日圆上买房梦。
拓展阅读（本人原创文章）：房贷被拒？15种可能导致房贷申请不通过的情况，都在这里了
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