15城土拍鏖战,收入超7000亿!谁才是最大赢家?

到五月底,22个重点城市中,有15城已经完成首轮集中供地,卖地金额超过7000亿。
原本以为控地价、控资金,能够起到调控结果,没想到大家抢得更凶。
有房企拿地拿到手软,有的房企忙碌了几个月颗粒无收。
有的城市热情高涨,也有的城市分外冷清。
图片来源:中国房地产报

1

融创拔得头筹
在第一轮集中供地中,融创一骑绝尘,以434.74亿拿地总价拿下43宗地,位列第一,远远甩开其他房企。
在重庆、无锡土拍中,均排名第一,杭州土拍中排名第二。
地产君记得孙宏斌曾经说,要放慢脚步,小心拿地。
但融创在土拍中的表现,可看不出小心的意思。
而且融创今年的拿地金额已经超过了900亿,再加上收购费用。到五月底,融创在扩充土储上的费用怎么说也超过了千亿。
地产人在佩服融创拿地本事的同时,也很好奇拿下这么多地钱从哪来。
前不久孙宏斌回应过这个问题,融创通过公开市场拿地的规模大概占新增土地储备的1/3左右。虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。

另外融创高周转的模式也有助于快速回笼资金,在6-7个月里实现从拿地到开盘销售,资金周转率还是很高的。

2

杀出两大黑马
根据孙宏斌的行事风格,融创排名第一还能理解。
不过在首轮集中土拍中卓越、融信这两家房企的表现让人颇感意外,可以说是杀出来的黑马房企。
卓越拿地6宗,花了181.02亿元,融信共拿地10宗,金额为161.55亿元。位列拿地10强榜第八名和第九名。
融信深耕杭州,所以拿地重心自然放在了杭州,是杭州市场拿地额最高的房企。
其中有的是和滨江联合拿地,有的是单独拿下的地块。
有人猜测卓越在土拍中的激进拿地,或许和明星经理人陈凯有关。卓越老板李华曾说希望两三年内将卓越置地做到TOP20,对陈凯的寄予厚望。
但需要注意的是,融信和卓越拿地楼面均价远高于其他房企。
看似是大丰收,其实在高溢价、高自持、以及“双限价”的多方压力下,房企利润不断收缩,拿的越多,潜在风险就越大。

3

国企优势凸显
截止到五月底,拿地TOP10的房企分别是融创、招商蛇口、华润置地、万科、越秀、保利、龙湖、卓越置业、融信、金地,有6家都是国企或央企背景。
集中供地后,国企的优势进一步凸显。以前是全年分散供地,房企还可以根据自身资金运转情况,去调整拿地的节奏。
但现在房企必须要在三个时间段完成全年土储计划集中拿地。
对资金周转快、实力雄厚的国企和头部房企来说,融资能力强,操盘经验丰富,在拿地时就拥有了更多优势。

但中小房企的日子却更难过了,本身实力经验都欠缺,还要跟头部房企同台竞技,优质土地肯定是拿不到的。

某TOP50的高管曾说,公司报名参加了杭州、无锡等多轮土拍,报了60多宗地,结果全军覆没,一块都没拿到。

中小房企面临的处境是,“不拿地就是等死,拿地就是找死”。

不仅花的钱比国企、头部房企多,在后期的市场竞争中,也因为市场竞争能力不足,失去了优势。

所以长期下来,房地产市场面临的局面或许是,小房企逐渐被淘汰,强者恒强的局面会更加明显,马太效应进一步加剧。

4

马太效应加剧
集中拿地的马太效应,还体现在不同城市间。
比如像北京、杭州、无锡这种热门城市,是各家房企必争之地。熔断、刷新纪录、高溢价等现象不时发生。
但也有一些三四线城市,就比较冷清了。
以北京为例,北京土拍,有54家房企围猎30宗地块,而且参拍的都是重量级选手。
像碧桂园、万科、融创、中海、保利、龙湖、华润置地这些种子选手同台竞技,场面十分火爆。
还有无锡,首次集中拍卖16宗土地中,因竞价激烈,土拍被迫延长到3天。
但供应量比较大的三四线城市,完全是另一幅场景了。
沈阳首次集中拍卖25宗土地中,有3宗流拍,剩下22宗土地两个小时就拍完了。
对于房企来说,对资金周转速度的要求高了,利润率变低了,所以投资策略和筛选逻辑也在发生变化。
也就加剧了土地市场的两极分化,热门城市土地被哄抢,三四线城市土拍冷冷清清。
所以不仅是房企之间,土地市场的马太效应,也愈演愈烈。

5

房企利润空间被压缩
如果保不住利润,至少要保住规模,这是今年土拍中很多房企的心态。
以杭州土拍为例,滨江通过和融信合作的方式,在首轮供地中拿到了5块地,拿地金额超过182亿,自持比例最高接近30%。
在滨江大刀阔斧拿地的同时,也引起了投资者对拿地净利润的关注。
有人问滨江董事长在杭州拍下的几块地,净利润能有几个点。
滨江董事长戚金兴在公司线上业绩会上坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”。
此言一出,立刻掀起了关于房企净利润的讨论。
不只是滨江,其实在一二线城市拍地,多数房企宁可牺牲利润也要抢到目标地块。
毕竟有了规模,才有可能降低融资成本、采购成本,继而获得更多资源倾斜。
土储是房企发展的根本,所以不得不拼命拿地。
但没有增量红利,只能围着存量竞争,热门地块竞争加剧,为了规模和稳住核心城市市场。
“薄利抢地”、“亏损抢地”的现象频频出现,房企的利润空间也在不断被压缩。

6

资金方成最大赢家

房企卯足劲,鏖战土拍场。

但拼命拿地,也需要出众的借钱能力。
房企要想参加土地招拍挂,在资金层面要过两道“坎”:
一是拿地前需缴纳保证金,二是竞拍成功后需付清地价。
一般集团都有调配资金,但在这种规模大、集中度高的土拍中,对资金的需求更大,房企们不得不通过各种渠道融资。
对于手握余钱的资金方来说,房企越是抢夺激烈,就越增加了他们谈判桌上的筹码。
到头来,房企轰轰烈烈抢地,资金方足不出户赚钱,不知不觉成了土拍中的赢家。
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