“郭明瑞老师聊民法”第七十六期：商品房买卖（第二篇）
商品房买卖
今天我们聊的是关于商品房买卖合同的几个问题。关于商品房买卖合同的法律规定，除了《民法典》的一般规定以外，主要是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》。这个司法解释是2003年做出来的，但是民法典通过以后就进行了修订，2021年1月1日起适用修订后的解释。这个解释与原来的司法解释来讲有所不同，删除了一些规定，对一些条文做了修改。
第 二 篇
-THE SECOND-
04
房屋买卖合同与贷款合同的关系
商品房买卖往往会涉及到房屋贷款合同，它两个之间是什么关系？关于买卖合同和贷款合同之间的关系，司法解释第二十、二十一条都是规定这个问题的。商品房买卖合同和贷款合同是有关联关系的合同，这种关联关系不是主从关系，而是一种互为前提的关系，也就是说商品房买卖合同可能会是以贷款合同有效成立为条件。贷款合同呢？贷款合同的有效条件的成立是以商品房买卖合同的有效成立为条件，它们两个之间是这种关联关系。比如说，我订了一个商品房买卖合同，然后又订了担保合同、贷款合同。现在商品房买卖合同无效了，被撤销了，贷款合同还成立吗？还有效吗？贷款合同订了，结果买卖合同没执行，贷款合同有效吗？这是涉及到他们这种关联合同效力的问题。
司法解释第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。也就是说它可以解除的。
司法解释第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是说他们是有关联关系的。
司法解释第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。它们两个之间的关联关系，如果一个无效了，不能成立了，那么另外一个是可以解除的，因为已经没有意义了。
这里有一个问题，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。对这个问题我们来看，现实当中有一种情况，就是因为限购，比如说限购两套房或者一套房，你在限购范围以外再去订立房屋买卖合同，因为受限购政策的限制不能贷款，本来是要以贷款来履行买卖合同的，现在因为受限购政策的限制，你不能贷出款来，这个属不属于不可归责的当事人双方的事由导致你不能订立担保合同？这要看什么时候出的政策，如果已经公布了限购政策，第二套房屋不能贷款，你知道了你还去订，那不属于。可是如果政策还没有发布的时候，你订了买卖合同，确定要以贷款方式付款，结果去办理贷款的时候，这个规定发布了，这种情况下，我觉得是属于不可归责于双方的事由。所以，要考虑什么时间发布的规定？你知不知道？你应不应当知道？因为可能在一种情况下，他不知道也不应当知道，如果已经公布以后，你还去做，那你是应当知道，你说你不知道，不知道也是应当知道，那你当然是有过错的，我觉得这个问题咱们需要注意。
05
买卖合同的价款问题
商品房买卖更重要的条款就是价款，为什么要谈价款问题？因为你们提的两个问题都涉及到价款问题。第一个问题是商品房买卖合同当中约定按套计价，同时标明了建筑面积，办证时面积出现误差，房价应否调整？如何约定才能不调价？这涉及到价款的问题，因为商品房买卖的价款，一般的计算方式是面积乘以单价，也就是说它规定了每一平方米的价格，然后规定了多少面积，这些面积乘以单价是价款。现在如果说房屋买卖的时候，约定的是按套计价，同时又约定了建筑面积，这种情况下，应该约定的是以总面积来计价款，按套的套必须要达到这个面积，才能适用这个价款，我个人的理解应该是这样。你既然规定了面积，因此如果办证的时候，面积出现误差，价款就要打折扣了，就应该按照约定的面积跟价款比例来确定单位面积的价格，然后根据误差情况来确定具体差价，我觉得应该这么调整。
怎么约定才能不调价？第一个办法就是约定按套计价，不约定面积，那就不会出现面积误差，不会发生争议。另一个办法是约定面积的差额，你约定了面积，别让它具体，比如说100平方米上下3%-5%，在这个范围之内就不会有问题，因为通常情况下不会差的太多。怎么才能做到不调价，没有异议才能不调价，必须做这样的约定。这是提的其中一个问题。
另外一个问题是，新版商品房买卖合同中房屋总价款等于商品房价款加装修金额，开发商在补充协议中约定装修金额是总价款不可分离的一部分，买受人不能以交付房屋装修价值与合同约定的装修金额差要求赔偿，该约定有效无效，无该约定和有该约定对买卖双方的权利影响如何？这还是涉及到房屋价款的问题，这里约定的房屋总价款是两部分，一个是商品房的价款，一个是装修金额，商品房的价款和装修金额是毛坯房的价款加上装修的金额即装修价款，是这样的一个关系。
他约定的装修金额是总价款不可分割的一部分，这个约定我认为是有效的，他的约定等于是你不能说不要装修，我卖的房屋就是精装房，现在要求的是要装修，你不能说我的房屋价款不要装修这一块，这是不行的。他另外约定买受人不能以交付房屋装修价值与合同约定的装修金额差要求赔偿。这个约定有效吗？我认为是无效的，因为格式条款，你提出来格式条款尽管我也看了，我也明白了，但是格式条款里面你限制了自己的责任，限制了对方的主要权利，装修不合格，还不让人要求赔偿，你没有责任？这怎么行？这样的格式条款当然是无效的了。
06
商品房买卖合同的解除问题
商品房买卖合同的解除在这个解释当中讲了许多什么情况下可以解除，当然还是要符合解除的条件。比如说一方违约导致合同目的不能实现，像办不了证，当然合同目的就不能实现了。我要说明的问题是这里面有一个特别规定，即关于迟延履行解除权的行使问题，这也是商品房买卖合同当中经常会遇到的问题。
司法解释第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付价款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。也就是说，迟延履行的解除经过催告后，在合理期间内仍不履行的，对方可以解除合同。这里明确规定的是催告后三个月的期限内仍未履行的，司法解释规定了具体的日期，对合理期限规定的是三个月。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。没有另外约定的时候，经催告后三个月内仍未履行的可以解除，这个可以解除是解除权，解除权的期限是三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期未行使的，解除权消灭。这条司法解释规定了一个具体的催告后的合理期限是3个月，催告后3个月内仍然没有履行的，对方就可以解除合同，享有解除权。这个解除权的行使期间，如果法律没有另外规定，当事人没有另外约定的时候，对方可以催告你行使，对方催告了，期限是三个月，三个月内没有行使的，解除权消灭。对方没有催告的，自解除权行使之日起一年内没有行使的消灭。解除权消灭后，当事人不得以单方意思解除。此后，当事人要解除合同，只能请求人民法院予以解除。
这是关于迟延履行解除权的行使问题，这是一个比较特别的时间，迟延履行就是你没有按照约定的期间来履行主要义务。出卖人的主要义务就是把房屋建成交付，你没有交付，催告后3个月还没有办，那就可以解除了。买受人的主要义务就是支付价款，什么时间应该交付或者付款，这是决定了你是不是迟延履行的一个标准，所以在迟延履行上什么时候应该交付，什么时候应该完成，这是非常重要的实践问题。
这里我想说的是，有一位同事提出这样的问题。材料买卖合同约定三个月内供货完成，履行过程中买受人陆续提交供货计划，预计一年内完成供货，出卖人要求超过三个月供货期的货物价格调整能否支持？这里就涉及到一个是不是发生迟延履行的问题，因为合同约定三个月内供货完成，如果在三个月内没有完成，那应该是发生迟延履行。我不知道你的具体合同，供货完成应该指的是出卖人，也就是说出卖人要保证你在三个月内保证供货。如果你规定的是三个月内要提取全部货物，那就是买受人的义务问题了。
你约定了三个月内供货完成，在履行过程当中买受人陆续提交供货计划，你合同里面约定什么时候交货，具体的交货时间怎么来约定？如果你约定了以买受人提出的供货请求时间为准，那你什么时候提他就什么时候供，这等于你把期限权利交给了买受人。如果这种情况下，我认为你预期一年内完成，价格调整了，出卖人也不能按照预期提货的价格上涨规则来处理，也不能按照新价格进行，因为当事人没有违约。三个月内供货只是附带给你的义务，你必须三个月内能够完成，但是具体的提货时间是由买受人来决定，这个合同订立对出卖人本身是非常不利的，因为一方面你要承担三个月内人家提货的时候，你必须要有货供，这是你要负担的；另外一方面是你要把货放在这里，人家要不要，什么时候要，还要人家做决定，什么时候提计划，你什么时候把货给我，这里涉及到合同的履行期限问题，一定要具体明确。
最忌讳的就是以买受人提出的提货时间为准，他什么时候提，出卖人就要什么时候供，你的风险会很大。当然买受人要不要接受这样的条款，以出卖人提出的提货时间为准，因为这会涉及到你什么时候付款，他提出来供货，你提货了就要付款，往往会出现这种情况，因此当事人在订立合同的时候，一定要注意不能犯这方面的错误，要避免类似纠纷的发生，这是关于履行期限的问题。
商品房买卖合同当中也是这样，商品房买卖合同当中的期限问题往往是出卖人一方违约，因为购房人迟延付款的情况很少，一般都是先交款，但是不按期交房是开发商的主要情况。最忌讳的是合同当中订立了房屋建成之日起多少天交付房屋，这是最麻烦的，他不写具体什么时间，某年某月某日前交付房屋，他写的是自房屋建成之日起多少日内交付房屋。如果遇到这种情况，我们一定不能接受这种条款，大家要注意这个问题，开发商有时候就玩这个游戏。另外，他会给你找出其他理由，说规划上给我调整了等等，所以这个期限一定要具体、准确，这样你才能确定他是不是迟延交付。
“郭明瑞老师聊民法”商品房买卖