业主行使抗辩权的限制：拒交物业费正当理由的认定
业主行使抗辩权的限制
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
相关案例
房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用——前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。
多数业主签订的物业合同可适用于少数未签订业主——大多数业主与物业服务企业签订了物业服务合同，少数业主虽未签订，但享受了物业服务的，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，少数业主应按多数业主签订的合同，支付相应的物业费。
业主实际享有业主权利及收益，不得以物业未交付为由拒付物业费——《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。
业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力——业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
业主以房屋质量存在问题拒交物业费的，法院不予支持——房屋质量存在问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。
未签订物业服务合同，但形成事实物业关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费——因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。
1.业主的无效抗辩
业主以未享受物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供的服务或者无需接受相关物业服务作为拒绝交纳物业费的抗辩理由的，不予以支持。
第一，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。
第二，由于区分所有建筑物的特殊结构，共有部分与专有部分具有紧密联系，业主对于其专有部分的权利的行使离不开共有部分的辅助，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中获得利益，业主主张未享受物业服务企业的服务，或者无需接受相关服务是没有道理的。
第三，对于共有部分的管理属于业主管理权的范畴，按照我国《物权法》的规定，管理权要由全体业主共同行使，我国《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”所以，业主大会决定委托物业服务企业进行管理的，业主必须予以接受，按照我国《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主不得以无需接受相关物业服务或者以未接受服务为由不交纳物业费。
2.对业主抗辩事由的审查和认定
在审判过程中，对业主的抗辩理由应当进行审查，如业主拒交或欠交物业费确有正当理由，如物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等，应判决驳回物业服务企业的诉讼请求或者酌情减少应收物业费金额。但是对业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如未在该小区实际居住等）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）抗辩的，不予支持。因选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，物业服务企业系为全体业主提供服务并根据业主大会的授权进行相应的服务。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，势必破坏业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。
3.对欠费纠纷中业主据以抗辩的正当理由的认定
《物业服务解释》第6条前段规定，业主抗辩需要基于正当理由。业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草等一般违约行为作为拒交物业费用的理由，实践中存在不同观点。我们认为，从合同法理的角度而言。合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：
当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。从另外一个层面上讲，这实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值，这个价值与其他价值是否有冲突，有什么冲突，哪个价值更为重要，更需要获得法律的支持与保护，等等，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。物业费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务。
“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。
小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费？
米某、翁某系某小区业主。前期物业服务合同》，该合同约定了24小时门卫监控值守、定时巡查维持公共场所的正常秩序及其他安全防范事项。
米某、翁某因家中失窃该案件迄今尚未侦破。二当事人以家中失窃系物业公司没有按照合同履行安全防范义务为由，拒不缴纳物业服务费。物业公司催款无果后，便向法院提出诉讼。2019年6月24日，台江法院判决米某、翁某向物业公司支付拖欠的2014年10月至2018年12月物业服务费13509.9元。而后，米某、翁某认为物业公司违约，向鼓楼法院起诉，要求物业公司赔偿原告经济损失12000元。
鼓楼法院经审理认为，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当予以遵守。二原告米某、翁某作为该小区内的业主接受了被告提供的物业服务，该物业服务合同亦对原告具有约束力。
本案中，二原告主张因家中被盗而造成经济损失12000元，但入室盗窃属刑事案件，现该案尚未侦破，故二原告的具体财产损失无法确定。同时，二原告虽主张物业公司存在安保人数不足、监控录像不全、门岗夜间值班不规范等安全防范瑕疵，但台江法院生效判决中亦认定物业公司存在管理服务不到位的现象，且该判决已经酌情减免二原告欠缴的部分物业服务费。此外，二原告提交的证据亦不足以证明上述安全防范瑕疵与其家中失窃、财产损失存在直接因果关系。《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。
2、未直接与物业公司签订物业服务合同要交物业费吗？
物业公司与房地产开发公司签订《物业管理委托合同》合法有效，物业公司系小区的物业管理企业，陈某某系该小区业主，物业公司向陈某某提供了物业服务，陈某某亦负有按时缴纳物业管理费的义务。
陈某某称其与福州市土地房屋开发总公司郊区分公司签订的拆迁过渡安置协议书约定物业管理费用按物价部门定价的40%收取，物业公司收取的费用应当按照40%收取，鼓楼法院认为，物业公司并非该协议书当事人，该协议书对物业公司无约束力，陈某某可另行主张权利。此外，陈某某自2004年7月起未缴纳物业费用，物业公司于2020年7月方向陈某某邮寄催款函，故其2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效，鼓楼法院不予支持。综上，鼓楼法院判决陈某某应内向物业管理有限公司支付从2017年7月至2020年6月止的物业服务费4572元。
以案释法：《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。新建小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。
3、小区内公共区域的广告收益归谁所有？
某小区公寓业委会自成立以来，管理混乱、财务收支不透明，致使广大业主合法权益受到损害，于是要求业委会、物业公司依法公开相应的账目信息。陈某某、林某及小区广大业主多次要求历届业委会及业委会委员公布相关信息，均被借故推脱，于是向鼓楼法院提起诉讼。
以案释法：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。
《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益归全体业主所有，由业主共同决定业主共有部分的经营、收益情况及使用等，并以合理方式向业主公开。
法官提醒：业委会的主要职能为保障公共费用的安全和合理使用，并办理涉及物业管理的公共事务，具有公益性和非营利性的特征，其与业主不应成为对立的双方，而应是和谐统一的整体。希望业委会在今后的工作中积极处理业主反映的问题，力促双方的良性互动，维护业主权利，提升工作质量，改善彼此关系，促进共同发展。同时，作为小区一名成员的业主，也有义务遵守管理规约，配合业委会的工作，对小区的和谐、稳定、其他业主的安居乐业作出应有的贡献，以实现和保障业主知情与维护物业正常管理的双重目的。
4、业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是否有权更换物业公司？
有权解除，但应提前通知。《民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
业主可按照《民法典》第九百四十六条规定，联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
5、新老物业公司交替的“空窗期”，物业费该不该支付？
应当支付。《民法典》第九百五十条规定：在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。业主接受原物业公司提供的服务，仍应向原物业公司缴纳相关物业费用。
6、业主是否能以房屋质量问题拒绝缴纳物业费？
不可以。《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
7、业主因高空坠物砸中受伤， 物业是否有责任？
未采取必要安全保障措施的有责任。《民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
8、物业公司是否能以停止供水方式要求业主缴纳物业费？
不可以。《民法典》第九百四十四条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
9、物业公司口头表示的服务优惠有效吗？
有效，且属于物业服务合同的组成部分。《民法典》第九百三十八条规定：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。
10、物业公司可以将哪些服务事项转委托？
部分专项服务事项可以委托，但对该部分专项服务事项向业主负责。《民法典》第九百四十一条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。